事件

    考慮到開發商尤其內房公司的外幣債務敞口，我們認為近期人民幣走強有望為內房板塊帶來當期盈利和投資者風險偏好的雙重提振,這也是板塊整體自5月中旬以來底部反彈的誘因之一。回顧行業近況，年初至今新房銷售和土地市場(尤其部分兩集中供地城市)）熱度居高不下，使得投資者對政策面的擔憂持續發酵，四部門對房產稅的討論等事件進一步壓制風險偏好，二季度以來板塊遠期市盈率自三月末高點已累計回撤10%、至5.0倍，今明兩年股息收益率達6.7%和7.6%，拋壓釋放較為充分。往前看，我們認為臨近年中板塊買點漸顯:若下半年尤其臨近年末銷售和土地市場有更為明顯的降溫,這將有效緩釋投資者對政策面的擔憂情緒;此外，業績亮眼的公司中報有望迎來結構性機會。因此，我們建議投資者把握基本面均好、具備長期投資邏輯標的的低吸機會，推薦華潤、旭輝、龍湖、中海、融創、寶龍、越秀。

    評論

    我們預計人民幣走強將正向加強內房公司當期盈利表現。重點覆蓋內房公司2020年末平均外幣債務占比約.30-40%。人民幣對美元的匯率波動主要由潛在匯兌損益傳導來對公司當期業績造成現金和非現金兩部分影響。其中，現金影響主要來自期內外幣債務本息償付所造成的匯兌損益，對應核心凈利潤的變動。非現金影響主要來自期末外幣債務和現金余額折算產生的匯兌損益，其中未能資本化的部分對應歸母凈利潤相較核心凈利潤的額外變動。我們選取覆蓋內房中外幣債務占比相對較高的2家公司中海和旭輝進行測算。假設公司未采取匯率風險對沖措施，則人民幣每升值1%，對中海和旭輝2021年預測核心凈利潤的正向影響為0.4%和0.5%，對其歸母凈利潤的正向影響為1.5%和2.7%。

    由于多種因素作用，當期盈利所面臨的實際影響或小于理論分析。首先，由于歷史上持續存在的外債敞口和匯率波動，開發商尤其內房公司慣常使用多種手段對沖外匯風險。除持有一定外幣現金和境外資產形成自然對沖，部分公司亦主動利用外匯期權和掉期等對沖工具,這會在人民幣升值時部分對沖匯兌收益。此外，房企可在海外市場新發債、借新還舊應對外債到期，這也會在一定程度上削弱人民幣匯率波動對盈利造成的影響。

    風險

    融資和信貸環境超預期收緊;房企全年銷售和結算表現不及預期。