周度觀點：核心區(qū)及好房子率先止跌回穩(wěn)逐步被驗證及市場接受。本周受端午假期影響，重點50城新房備案口徑成交環(huán)比降33.4%，盡管短期成交存在波折，但隨著核心城市核心區(qū)供需格局改善，疊加過去限價帶來的優(yōu)質住房相對稀缺，“核心區(qū)+好產品”正率先止跌回穩(wěn)。隨著半年末房企加大營銷力度及優(yōu)質房源供應，預計短期成交環(huán)比有望恢復上行，但同比由于上年高基數(shù)或小幅下滑。

短期結構性復蘇有望延續(xù)，中期為產品力與拿地能力的競爭。當前市場主要擔憂在于：1）核心區(qū)供給有限、年內誕生多個“地王”，房企能否獲取充足貨量及保障利潤率；2）隨著好房子供應增加，是否會步入新的價格戰(zhàn)，進而影響去化或利潤率。我們認為短期無需過度擔憂：1）主要房企銷售規(guī)模及利潤較高點已明顯回落，邊際增量優(yōu)質項目帶來業(yè)績彈性較大；2）當前高價地主要集中核心城市核心區(qū)，供應仍相對有限，且得益于限價放開與得房率提升，預計去化率有望維持高位。中期將是產品力、拿地能力的競爭，一方面隨著好房子供給增加，將對品質提出更高要求；另一方面，地段作為好房子重要衡量標準，但優(yōu)質地塊相對稀缺，拿地能力強將是房企重要優(yōu)勢。

重申關注中線布局，看好歷史包袱較輕、庫存結構優(yōu)化、產品力強房企。短期市場對樓市修復持續(xù)性仍存疑、同時一攬子金融政策出臺后政策預期有所降低，板塊或維持震蕩，我們更建議關注中線布局，持續(xù)看好歷史包袱較輕、庫存結構優(yōu)化、產品力強房企，我們在2024年末專題報告《“止跌回穩(wěn)”路徑下受益房企特征探討》中綜合得分前兩位的建發(fā)國際集團、華潤置地2025年年內漲幅分別達25.3%，15.7%，已明顯跑贏申萬地產指數(shù)（-7%）。

個股建議關注：1）歷史包袱較輕、庫存結構優(yōu)化、產品力強房企如華潤置地、中國海外發(fā)展、綠城中國、建發(fā)國際集團、招商蛇口、濱江集團、越秀地產、保利發(fā)展等；2）估值修復房企如新城控股、金地集團、萬科A等；3）經紀（貝殼）、物管（中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余）、代建（綠城管理控股）等細分領域頭部企業(yè)。

政策環(huán)境監(jiān)測：《2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果公示》發(fā)布，北京、南通優(yōu)化住房公積金政策。

市場運行監(jiān)測：1）成交環(huán)比回落，后市有待觀察。本周(5.31-6.6)重點50城新房成交1.5萬套，環(huán)比降33.4%，重點20城二手房成交1.5萬套，環(huán)比降23.5%。6月（截至6日）重點50城新房日均成交同比降43.1%，環(huán)比降20.7%；重點20城二手房日均成交同比降13.1%，環(huán)比降7.4%。2）庫存環(huán)比微降，去化周期18.3個月。16城取證庫存9097萬平，環(huán)比降0.4%，去化周期18.3個月。

資本市場監(jiān)測：1）地產債：本周境內地產債發(fā)行81億元。2）地產股：本周房地產板塊漲0.86%，跑輸滬深300（0.88%）；當前地產板塊PE（TTM）39.77倍，估值處于近五年96.13%分位。

風險提示：1）樓市修復不及預期風險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應超出預期風險；3）行業(yè)短期波動超預期風險。

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轉自平安證券股份有限公司 研究員：楊侃/鄭茜文/王懂揚