摘要：從房地產施工面積來看，2017年到2021年，我國房地產施工面積整體保持上升趨勢。2022年至2023年，我國房地產施工面積出現下滑，2023年中國房地產施工面積同比下降7.36%至83.84億平方米，主要是房地產項目開工數量減少，疊加房地產開發投資持續下降。從房地產竣工面積來看，2023年中國房地產竣工面積同比增長15.78%至9.98億平方米，主要是保交樓工作順利推進，帶動我國房地產開放項目竣工進度加快。

一、定義及分類

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產按土地用途分類，可分為住宅用地、公用設施用地（包括商業用地）、工業用地、儲存地、對外交通用地、道路及倉庫用地、市政用地、綠地、特殊用地；按房屋用途分類，可分為住宅用途的住房、工業用途的住房、商業用途的住房、娛樂和體育設施、政府和公用事業、多用途建筑（復合建筑，也稱為城市綜合建筑）。

二、行業政策

近年來，國家出臺了一系列房地產行業相關政策，旨在加強房地產行業監管、促進市場健康發展。2023年4月，住房和城鄉建設部、市場監管總局印發《關于規范房地產經紀服務的意見》，提出具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。房地產互聯網平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標準，不得干預房地產經紀機構自主決定收費標準。2024年2月，浙江省人民政府印發《關于下達2024年浙江省國民經濟和社會發展計劃的通知》，提出要推進“住有宜居”，積極探索房地產發展新模式，更好支持剛性和改善性住房需求，穩步推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造“三大工程”。

三、發展歷程

中國房地產行業發展經歷了五個階段，分別是1990年以前的零星探索階段、1991-1994年的騰飛階段、1994-2010年的全國化布局階段、2010-2020年的布局收獲階段以及2020年至今的業務收縮階段。1980年房子正式被定義為商品，同年，北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京城市建設開發總公司（首開集團），拉開了房地產綜合開發的序幕。1991年國務院發布《關于發展房地產若干問題的通知》明確指出：房地產業在我國是一個新興產業，是第三產業的重要組成部分，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，將成為國民經濟發展的支柱產業之一。2011年5月，“限購”政策首次出現在房地產市場，房價于年末開始走低。2016年12月，國家首次提出“房住不炒”。2019年至2020年底，房住不炒深入人心，市場成交放緩，大部分地區房價不再上漲甚至開始走低，房地產市場分化嚴重，一二線城市和三四線城市房產分化加劇。2021年國家提出“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調，房地產“三條紅線”出世。2023年市場初步趨穩，“保交樓”“保交付”政策呼之欲出，存量房貸矛盾產生，不動產統一登記完成。

四、行業壁壘

1、技術壁壘

房地產投資是一個高度專業化的領域，涉及多個復雜且相互關聯的領域，如市場分析、項目策劃、建筑設計、工程管理等。隨著科技的快速發展，房地產行業的技術也在不斷更新換代，房地產投資者需要不斷學習和適應新技術。因此，對于新進入房地產行業的企業存在一定的技術壁壘。

2、政策壁壘

由于政府對房地產市場的調控政策，如限購、限貸等，限制了房地產投資者的進入。疊加政府對土地供應的計劃和控制，使得房地產投資者難以獲得土地資源。此外，新進入房地產行業的企業存在一定的稅收政策壁壘，如房產稅、土地增值稅等，增加了房地產企業的投資成本。

3、資金壁壘

房地產投資需要大量的初始投資，包括土地購置費、建設成本等，使得小型投資者難以進入。加上銀行對房地產投資的貸款條件嚴格，投資者難以獲得足夠的融資支持。此外，房地產市場風險較高，且資產流動性較低，使得新進入房地產行業的企業面臨一定的資金壓力。

4、人才壁壘

房地產市場需要具備高素質的人才，如優秀的項目經理、設計師、工程師等，然而，高素質人才的短缺以及人才管理的難度成為房地產投資者面臨的一大挑戰。此外，由于房地產行業的競爭較為激烈，優秀的人才很容易被其他行業或競爭對手挖走，增加了房地產投資者的人才管理難度。

五、產業鏈

1、行業產業鏈分析

房地產產業鏈上游主要是工程機械和建筑建材，其中，工程機械包括重卡、挖掘機、起重機等；建筑建材包括建筑施工企業及鋼筋、水泥、鋁材、玻璃等建材。房地產產業鏈中游為房地產開發經營，房地產產業鏈下游主要為消費者。

房地產行業產業鏈

重卡

一汽解放集團股份有限公司

東風汽車股份有限公司

中國重型汽車集團有限公司

陜西汽車控股集團有限公司

安徽江淮汽車集團股份有限公司

挖掘機

三一重工股份有限公司

中聯重科股份有限公司

徐州工程機械集團有限公司

廣西柳工集團有限公司

山推工程機械股份有限公司

山河智能裝備股份有限公司

起重機

法蘭泰克重工股份有限公司

江陰鼎力高科起重機械有限公司

廣州泰克力起重機有限公司

奧力通起重機（北京）有限公司

德馬格起重機械（上海）有限公司

安博起重設備貿易（上海）有限公司

上海科輕起重機有限公司

武橋重工集團股份有限公司

建筑

中國建筑股份有限公司

中國中鐵股份有限公司

中國鐵建股份有限公司

中國交通建設股份有限公司

中國電力建設股份有限公司

中國冶金科工集團有限公司

中國能源建設股份有限公司

中國化學工程股份有限公司

上游

碧桂園控股有限公司

萬科企業股份有限公司

保利發展控股集團股份有限公司

恒大地產集團有限公司

中游

消費者

下游

2、行業領先企業分析

（1）碧桂園控股有限公司

碧桂園控股有限公司是一家在國內有名的以房地產為主營業務，涵蓋建筑、裝飾、物業管理、酒店開發管理、教育等行業的綜合性企業集團，企業主要從事住宅、商業和酒店等項目的開發和建設，業務遍及中國各地以及海外市場，是中國十大房地產企業之一。企業總部位于廣東佛山順德，它采用集中及標準化的運營模式，業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理、以及現代農業、機器人。此外，企業還提供多元化的產品以切合不同市場的需求，各類產品包括聯體住宅及洋房等住宅區項目以及車位及商鋪，同時還開發及管理若干項目內的酒店，提升房地產項目的升值潛力。據統計，2023年上半年，由于物業交付量的增加，企業房地產開發業務營收同比增長41.18%至2208.03億元。

（2）萬科企業股份有限公司

萬科企業股份有限公司始創于1984年5月，總部設在廣東深圳。近年來，企業始終堅持不動產開發經營服務并重的發展方向，主營業務包括房地產開發及相關資產經營和物業服務，除了傳統的開發業務，企業的業務還包括物業服務、物流倉儲服務、租賃住宅、商業開發和運營、標準辦公與產業園、酒店與度假等領域。企業在房地產行業中擁有良好的品牌知名度和市場份額，這為企業未來的發展奠定了堅實的基礎。據統計，2023年上半年，企業房地產開發及相關資產經營業務營收同比下降3.81%至1843.62億元，主要是企業房地產開發業務結算規模下降，2023年上半年企業房地產開發結算面積同比下降5.2%至1241.9萬平方米。

六、行業現狀

從房地產施工面積來看，2017年到2021年，我國房地產施工面積整體保持上升趨勢。截至2021年，施工面積已經達到97.54億平方米，同比增長5.2%。2022年至2023年，我國房地產施工面積出現下滑，2023年中國房地產施工面積同比下降7.36%至83.84億平方米，主要是房地產項目開工數量減少，疊加房地產開發投資持續下降。從房地產竣工面積來看，我國房地產竣工面積呈現震蕩下降的趨勢。2023年中國房地產竣工面積同比增長15.78%至9.98億平方米，主要是保交樓工作順利推進，帶動我國房地產開放項目竣工進度加快。

2017-2023年中國房地產施工面積和竣工面積情況

七、發展因素

1、有利因素

（1）宏觀經濟的持續推動

房地產行業屬于資本密集型行業，且周期性強，因此高度依賴宏觀經濟的走勢。據統計，2023年，我國國內生產總值增長率達到5.2%，房地產行業隨著國內GDP的增長，也迎來了自身的高度發展時期，逐漸在我國經濟發展中占據重要位置。雖然近幾年我國國內生產總值增長率有所放緩，房地產強周期性導致其短期內增長也有所放緩。但從長期來看，隨著我國經濟的持續發展和城市化進程的推進，房地產行業仍然會保持較穩定的增長勢頭。

（2）家庭人均收入增加推動房地產發展

家庭作為房地產行業住宅市場的主要消費主體，其收入水平直接影響著購房能力和購房需求。近年來，隨著我國經濟的持續增長和居民收入水平的快速提高，家庭收入的快速增加也增大了居民對改善型房屋的需求量，從而在一定程度上推動了房地產價格的抬升，并促進了房地產市場的繁榮發展。此外，家庭收入水平的增加還有助于提高居民的購房能力。隨著收入的提高，居民可以承擔更高的房貸壓力，進而購買更高價值的房產。這種購房能力的提高不僅促進了房地產市場的銷售增長，還有助于推動房地產市場的健康發展。

（3）政策調控有利于房地產行業長遠發展

房地產行業不僅是我國經濟重要的支柱產業，也是與人民生活息息相關的民生產業。近年來，隨著國家經濟的快速發展，我國房地產市場需求和投資持續增加，房地產價格也隨之上漲。政府為了抑制過度的房地產投資行為，避免房價波動過大，保障房地產行業和國民經濟的持續健康發展，對房地產市場實行了一定程度的政策調控。從近年房地產市場的實際運行情況看，宏觀調控已初顯成效。國家宏觀調控使得房地產市場更趨規范，有利于整個房地產行業的長遠發展。

2、不利因素

（1）土地成本升高

房地產行業屬于資金密集型和資源整合型行業，其中土地是彈性很小的資源。由于土地占用資金量較大、占用期較長，因此土地成本在房地產開發成本占有較大的比重。當可用于開發的土地資源稀缺性上升時，開發企業對土地資源的爭奪也在一定程度上推高了土地的市場價格。土地成本的上升將直接推高房地產行業的成本，從而壓縮房地產行業利潤。

（2）人力成本提高

隨著中國人口增速放緩，人口紅利逐漸萎縮，未來的人力成本可能會逐步提升。對于房地產企業而言，除了其本身運營活動所需要的大量銷售、服務和管理人員相關成本會有所增長，人力成本的提高還會影響房地產行業上游的建筑施工等勞動力密集型行業，由于建筑施工大量依賴于勞動力投入，人力成本的增加將直接推高建筑成本，從而直接和間接地壓縮房地產行業的利潤空間。

（3）銀行利率過高造成房地產市場交易量下跌

首先，從房地產需求角度來看，我國多數地區的房地產價格超過居民的支付能力，多數購房者通過銀行等渠道貸款購房，銀行利率與消費者的購房意愿有緊密聯系。在銀行利率過高的情況下，將會打消一部分消費者的購房意愿，造成房地產市場交易量下跌、開發量減少的后果。其次，從房地產供給角度來看，銀行貸款是多數房地產企業的主要融資渠道，向銀行申請貸款作為工程項目建設資金，如果銀行貸款利率過高，則會削弱房地產企業的風險抵御能力，既有可能在項目建設期間因各類突發狀況而出現項目爛尾、資金鏈斷裂等風險隱患，也會在后續房地產銷售環節通過抬高銷售價格來轉嫁成本，并打消部分消費者的購房意愿。

八、競爭格局

從2003年至今，房地產行業不斷成熟，整體呈現業績持續增長、房地產企業分化加劇、房地產行業集中度不斷提高的發展態勢。與此同時，憑借各方面的競爭優勢，大型房地產企業正以超越行業平均增速的水平增長；而中小型房地產企業則由于綜合競爭實力較弱，所面臨的生存和發展壓力增大，生存空間被日益壓縮。中國房地產行業競爭的態勢已經趨于固化，出現了明顯的強者恒強的局面，房地產行業洗牌加速。目前，我國主要房地產上市企業包括碧桂園、萬科A、保利發展、中國恒大、華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、新城控股等。從房地產上市企業業績來看，2023年上半年，碧桂園、萬科A、保利發展房地產業務營收分別為2208.03億元、1843.62億元和1255億元。

九、發展趨勢

中國房地產市場的住房需求結構將逐漸發生轉型。過去幾十年，中國城市住房需求主要集中在剛需購房者身上。未來，住房需求將逐漸向改善性住房需求轉型。隨著經濟發展和人民收入提高，更多的家庭將追求住房品質和居住環境的提升，住房需求將更加多元化和個性化。與此同時，未來，新技術將為房地產行業帶來諸多新機遇。人工智能、大數據、區塊鏈技術等將成為房地產企業提高效率、降低成本和改善服務的重要工具。與此同時，新技術也將改變人們對于住房的認識，跨界領域的發展也將為房地產市場帶來新的競爭力。