利潤表：板塊前三季度營收、歸母凈利潤增速較H1 明顯改善，整體費用水平控制良好，長期利潤率水平將迎來改善。2020 年前三季度房地產行業總營業收入為15,609.10 億元，增速為6.65%，較20H1+4.81pct；實現歸母凈利潤1,191.47 億元，增速為-15.92%，較20H1+5.9pct。三季度增速較二季度明顯改善，企業盈利正在逐步修復；整體三費率為10.18%，同比-0.49pct，行業費用控制水平良好；2020 Q1-Q3 銷售毛利率為27.25%，同比-4.21pct，較20H1-1.03pct；實現銷售凈利率10.12%，同比-1.75pct，較20H1-0.58pct。我們認為短期內行業利潤率水平仍有下行壓力，但長期來看隨著融資新規的逐步滲透，疊加多元化業務的發展將帶來新的業績增長點，未來行業的利潤率水平將筑底回升，迎來改善。

    資產負債表：預收賬款增速放緩，行業杠桿率有望繼續下降。截至三季度末預收賬款為35,371.96 億元，同比增長8.62%，增速較去年同期-11.65pct，覆蓋2019 年全年營收的1.4 倍，房企未來業績仍有保障。截至2020 年三季度末，行業凈負債率為136.20%，同比-5.06pct，較20H1-3.23pct ； 資產負債率為79.63% ， 同比-0.66pct ， 較20H1+0.07pct。三季度行業杠桿下降明顯，在“三條紅線”的融資監管下，房企開始積極降低杠桿水平，預計年末行業杠桿率還將迎來更大幅度的下降。

    現金流量表：銷售強韌性對現金流形成支撐。前三季度銷售商品、提供勞務收到的現金達20,976.16 億元，同比下降1.64%，較20H1+10.44pct。2020Q1-Q3 現金流凈額為188.95 億元，表現為現金凈流入，流入額同比增加124.81%，主要由強銷售帶動。

    細分子行業來看，業績方面，住宅開發穩中有降，物業管理價值凸顯，商業地產回暖、房屋經紀迎來機會；杠桿率方面，住宅開發、商業以及園區降杠桿初現成效，“三線”均未踩房企數量增加；盈利能力方面，住宅開發盈利能力下降，物業管理及房屋經紀利潤率水平逐步抬升。

    投資建議：行業銷售的韌性較強，政策總體保持穩定，物業管理子行業迎來政策利好，為其高速發展再添助力。房地產行業估值倉位雙筑底，兼具安全邊際和上漲空間。我們看好地產板塊四季度的表現，建議關注：1）低估值、高股息的優質住宅開發行業龍頭股：萬科A、保利地產、金地集團；2）銷售提速、彈性較大的優質成長型個股：陽光城、金科股份、中南建設；3）房產經紀服務相關標的：

    我愛我家；4）物業管理龍頭：招商積余

    風險提示：經濟及行業的下行壓力；政策調控具有不確定性