供給驅動成交復蘇，中期庫存增加。4 月17 日統計局公布行業數據，各項主要數據均有邊際修復。3 月單月商品房面積銷售同比下滑14.1%，較前值（1-2 月）明顯改善。成交均價僅為9006.5 元/平米，同比下滑0.5%。我們認為行業銷售下行趨勢將延續，且驅動銷售的主要是供給側。2016 年提“房住不炒”、2017 年提“租購并舉”，2018 年提“堅決遏制房價上漲”，2019 年提“不刺激”，調控基調和調控政策均有較強的一致性和連續性，導致需求端更多是剛需和改善性需求的平滑釋放，投資性需求弱化。供給端，房企追求規模和增速，且自2019 年Q2 以來受到較嚴格的房地產金融政策監管，主動加強推盤，甚至以價換量，因此成交更多是供給驅動。對應的是去化率下行和中期庫存（新開工未售）累積。

    當前銷售復蘇更多反應售樓處恢復營業、房企加強推盤等因素，而外需下滑、失業增加等因素尚未充分反映，因此后續銷售恢復或仍具有一定的不確定性。3月單月新開工同比增速-10.5%，邊際改善來自于施工現場復工，后續反彈節奏或視銷售而定。3 月單月開發投資增速1.2%，全年受竣工支撐。

    政治局會議對地產表述為“房住不炒+平穩健康發展”，我們認為當下時點后半部分意義更大。房地產行業對宏觀經濟仍然很重要，土地財政也是各地無法完全擺脫的，如近期一線城市如上海和深圳均出臺供給端政策，上海將適度增加土地供應量，深圳促進城市更新工作提速提效。預計后續各地在“一城一策”框架內對需求端有保有壓，部分房價下滑壓力較大的城市或通過人才政策和公積金等政策托底需求，進行小幅微調。同時4 月17 日政治局會議自2012 年以來首次提出“降準”、“降息”，我們預計后續行業將持續受益于貨幣政策寬松，居民按揭利率和房企融資利率仍將下調。

    投資建議：

    房地產開發：當前板塊處于估值低位，基于長期房地產金融政策易緊難松、重點發展城市圈的邏輯，我們推薦保利地產、金地集團和萬科A。另一方面，政策微調空間逐漸打開，推薦銷售保持高增速、已售未結資源充足的金科股份。

    物業服務：我們認為行業基本邏輯為“短期看在管面積外拓能力，長期看品牌服務能力”。短期內，行業仍然以跑馬圈地為主，龍頭企業可以依靠關聯開發企業擴張在管面積或憑借資本優勢進行并購，快速的實現規模增長。長期來看，具有良好品牌價值和優質服務整合能力的企業才能持續獲得客戶認可，在存量市場的競爭長跑中獲得勝出。我們推薦：（1）關聯地產公司實力較強，管理面積規模及增速具有優勢的公司，建議關注碧桂園服務；（2）具有優質品牌價值和較強的市場化拓展能力的企業，建議關注綠城服務。

    風險提示：

    房地產開發：宏觀經濟超預期下行，政策邊際改善不及預期，房企結轉不及預期。

    物業服務：人工成本超預期增加；房地產銷售遇冷導致行業后續規模增長不及預期；區域差異風險。