住宅地產——需求遞延：短期關停售樓處影響明顯，但或間接促進三四月小陽春，微幅下調銷售額增速預測和竣工增速預測

    1）復工情況統計、最遲3 月中復工：疫情的發展超出想象，對地產最直接的影響是售樓處的關閉以及開發項目的停工，銷售遇阻意味著未來的開發拿地也將受阻，從各地政府公告披露情況來看大部分地產項目的銷售和和施工在2 月 10 號左右原則上可以復工， 河南和安徽整體復工可能最晚， 銷售最遲的是河南開封和南陽（2 月 24 日），開工最遲的是鄭州（3 月 16 日）和合肥（3 月 9 日）。2）下調房價及銷售額漲幅預測至-0.82%：我們統計了過去三年 1-2 月各項指標占全年的比值，發現占比從大到小依次為：竣工面積 14.7%>到位資金 14.3%>投資 9.0%>開工 8.8%>銷售額 8.1%>土地 7.8%，雖然 1-2 月整體銷售可能不理想，但占比小且我們整體理解為是延遲了需求，因為住房需求并不是普通的消費需求，不大會因為短期的疫情影響而需求消失，更多是遞延了。因此不排除 3-4 月或許會出現小陽春，但又由于經濟損失的客觀存在，房價漲幅或將不及預期，導致商品發銷售額增速不及預期。我們下調房價預測從3%降至2%，2020 銷售額漲幅從0.15%下調至-0.82%。3）下調竣工增速至16.5%但依舊高增長：我們在 2019 年度策略中預測 2020 年竣工增速為 21.6%，從竣工角度，由于 1-2 月竣工面積占比較大，且全年竣工量較多，1 個月的停工將對竣工影響較多，我們中性假設，由于 2020 竣工體量較大，工期難趕，半個月的竣工將無法完成，會導致竣工量由原來預測的11.67 億平米下降至 11.18 億平米，竣工增速從21.6%下降至 16.3%。

    物業管理——需求新增：物業管理滲透率和集中度都將提升

    1）多地補貼物業或者減免稅費應對疫情：物業管理公司在此次抗疫戰中成為核心單元，各個地方也積極出臺補貼及支持政策，其中杭州和深圳按每平米補貼0.5 元標準補貼兩個月，其中西湖區按實際投入補貼不高于10 萬元的補助；上海給與樓宇和園區物業管理管理5-20 萬元補貼；更多區域給予了減免和延期支付稅款等形式的政策支持；2）物業管理滲透率和毛利率有望進一步提升：疫情將加深居民對物業管理行業的認可度以及催生物業管理的新增需求，行業目前滲透率僅57%，未來有望繼續提升，同時從無到有的過程，伴隨著毛利率的調升，行業毛利率或將提升；3）物業管理集中度有望進一步提升至45%：除了總量需求提升，結構上大家對優質和專業的物業需求將持續提升，更換服務較差物業的需求也會提升，龍頭物業公司的集中度將進一步提升，預計2025 年百強市占率將接近45%。

    商業地產——需求減少：零售物業類商業地產租金和出租率或雙降

    1）多企業應對疫情免租減少短期收入：據贏商網數據，萬達商管、保利商業、華潤置地、招商蛇口、大悅城控股、銀泰集團美的置業、新城控股、富力、華潤置地等多商業地產公司紛紛免租，對行業影響收入約0.6-3.6%。2）富力集團、華潤置地等等眾多商業集團紛紛出臺免租金措施；2）整體開業率統計約40-50%：據萬商俱樂部網站數據，全國商場截止2 月8 日開業率在40-50%左右，較之前大幅下降，且需要再嚴格審批后方可開業；3）空置率或短期提升、長期租金和出租率也承受壓力：空置率北、廣、深均處于低位（5%）附近，上海位于歷史中值水平，受疫情影響以及整體經濟的影響，行業的空置率或將短暫上行。由于經濟增速和收入的切實影響，長期租金和出租率也將承壓。

    投資建議：此次疫情對房地產短期影響明顯，利好物業管理，利空商業地產，住宅地產相對中性，我們下調住宅銷售額和竣工增速預測，看好物業管理滲透率和集中度的進一步提升，商業地產租金和出租率面臨壓力，短期重點推薦：萬科A、金科股份、保利地產、招商積余、保利物業；持續建議關注：1）優質地產公司：萬科A、保利地產、金地集團、招商蛇口、金科股份、中南建設、陽光城、融創中國、世茂、龍湖集團、旭輝控股、美的置業等；2）物業管理龍頭：招商積余、保利物業、碧桂園服務、新城悅、永升生活、綠城服務、雅生活等；3）商業地產及舊改棚改：大悅城、中國國貿、城投控股、城建發展。

    風險提示：地產政策大幅收緊、房屋價格大幅下跌、疫情防控不及預期