中報(bào)業(yè)績增長較好根據(jù)合理工期及成交結(jié)構(gòu)推算,房地產(chǎn)板塊 2019年上半年的營收和凈利潤主要結(jié)轉(zhuǎn)于 2017年上半年的銷售,部分結(jié)轉(zhuǎn)于 2016年下半年的銷售,這期間行業(yè)量價(jià)齊升,所銷售的項(xiàng)目毛利率較高,因此房地產(chǎn)板塊 2019年中報(bào)業(yè)績整體較好,增長是主基調(diào):板塊 131家上市公司 2019年上半年板塊營業(yè)收入同比增長23%,歸母凈利潤同比增長 15%, 60%的房企歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)了正增長。

    市場關(guān)注的 2019年中報(bào)財(cái)務(wù)指標(biāo)盈利能力整體略有提升: ①在板塊 131家上市公司中, 50%的房企 2019年上半年 ROE 較 2018年同期有所提升, 53%的房企 ROIC 同比提升; ②2019年上半年, 板塊毛利率較去年同期增長 1.6個百分點(diǎn),凈利率較去年同期基本持平;

    負(fù)債水平上升,短期償債能力穩(wěn)定: 截至 2019年上半年末,板塊凈負(fù)債率 105%(含永續(xù)債),較 2018年年末上升 5.6個百分點(diǎn);剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率60%,較 2018年末上升 5.9個百分點(diǎn),行業(yè)負(fù)債水平上升;貨幣資金/(短期借款+一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債)為 1.2,較過去兩年持平,板塊短期償債能力穩(wěn)定;

    少數(shù)股東權(quán)益占比提升: 板塊 2019年上半年末少數(shù)股東權(quán)益比為 26%, 較去年同期提升 2.1個百分點(diǎn);在板塊 131家上市公司中,約 64%的房企“少數(shù)股東損益占凈利潤比值”小于“少數(shù)股東權(quán)益占比”;

    二季度存貨去化速度加快: 2019年板塊二季度的回款存貨比為 14%,較 2019年一季度末 10%高出 3.5個百分點(diǎn),與去年同期相同,表明從回款層面, A 股房地產(chǎn)板塊二季度的存貨去化速度比一季度快。

    全年業(yè)績增長有望板塊全年?duì)I收及利潤主要結(jié)轉(zhuǎn)于 2017年銷售,這一期間行業(yè)量價(jià)齊升,所銷售的項(xiàng)目毛利率較高,因此板塊特別是以龍頭房企為代表的優(yōu)勢地產(chǎn)股,全年業(yè)績大概率能有顯著增長。根據(jù)已披露的主流賣方研究機(jī)構(gòu)對 55只地產(chǎn)股業(yè)績預(yù)測,整體法算出 2019年上半年末預(yù)收款可鎖定 2019年下半年 wind 一致預(yù)期營業(yè)收入的 187%,在滿足 2019年 wind 一致預(yù)期營收后,剩余的預(yù)收賬款仍能鎖定2020年 wind 一致預(yù)期營收的 45%。

    行業(yè)銷售降溫, 第二梯隊(duì)龍頭房企銷售表現(xiàn)優(yōu)異2019年 1-8月, TOP3、 TOP5、 TOP

    10、 TOP20、 TO30房企銷售額增速分別為-2.6%、 2.3%、 6.7%、 9.9%、 6.8%。 在行業(yè)銷售降溫明顯的情況下, 一些第二梯隊(duì)龍頭房企受益于布局城市樓市回暖,表現(xiàn)優(yōu)異,其中世茂房地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、陽光城分別取得 41%、 34%、 33%、 32%的增長。

    地產(chǎn)股短期有反彈,長期具配置價(jià)值板塊動態(tài) PE 處在近五年第二低位, 已與 2018年底部時較接近,表明市場對板塊的擔(dān)憂已在股價(jià)中有所反映,風(fēng)險(xiǎn)已有所釋放。我們認(rèn)為在當(dāng)前時點(diǎn), 隨著大盤的企穩(wěn)回升, “全面降準(zhǔn)”等貨幣政策的利好不斷出臺,優(yōu)勢地產(chǎn)股或?qū)⒎磸?“低估值+雙增長(已披露的合同銷售額及歸母凈利潤預(yù)測值雙雙顯著增長)”的優(yōu)勢地產(chǎn)股已具備長期配置價(jià)值。

    風(fēng)險(xiǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)和研究框架的風(fēng)險(xiǎn)。