行業追蹤（2024.9.22-2024.9.28）

政策博弈“短邏輯”兌現，看好行情持續性

繼我們在9 月23 日報告《高頻銷售邊際走弱，政策優化預期提升》指出“一線城市限制性政策寬松、存量房貸、收儲金融支持等政策或均有調整空間”，在上周內看到上述方向均有進一步政策表態/明確文件落地，既說明當前環境下“穩需求”迫切，也反映中央“促進房地產市場止跌回穩”決心堅定。

我們認為，1）政策博弈帶來的板塊“躁動”行情有望延續，短期政策主要發力點或繼續圍繞：①一線城市限購寬松；②收儲市場化激勵機制落地；③稅費優化等方面展開；具備相關區域優勢的房企及超跌標的，短期估值彈性空間有望打開。2）中長期維度看，“止跌企穩”表述后，我們此前多次重申的房企“中長期估值修復”邏輯將更為暢通；困境反轉及白馬股標的在資金偏好下，具備進一步估值中樞的抬升空間。

一線限購政策有哪些潛在調整空間？

繼9 月26 日政治局會議提及“要回應群眾關切，調整住房限購政策”后，9 月27 日廣州市南沙區宣布“區內購買商品住房不再審核購房資格”，新一輪高能級限購寬松打開。

從當前限購政策嚴格程度看，廣州最松、深圳次之、北上最嚴，我們認為調控力度及優先級或同樣遵循此順序，同時我們看好相關城市政策調整后基本面的受益空間。從寬松方向看，我們認為，廣深地區不排除“僅保留個別核心區限購、外地人群社保年限要求取消、限購區限購套數優化”等優化可能，北上不排除“限購范圍縮圈、外地社保年限要求降低、限購區限購套數寬松、大面積段限購寬松、特定人群要求繼續寬松等”優化可能。

一線限購若寬松，看好哪些公司？

我們梳理了2023 年1 月-2024 年9 月（截至9 月26 日）百強房企于一線城市銷售及拿地表現：具體來看，上市房企中，1）一線銷售額規模靠前的包括：保利發展、中國海外發展、招商蛇口、華潤置地、越秀地產、萬科企業、綠城中國等；2）一線銷售額占全國比重靠前的包括：陸家嘴、城投控股、中華企業、北京城建、越秀地產等。3）一線拿地額規模靠前的包括：中國海外發展、華潤置地、保利發展、招商蛇口、越秀地產等；4）一線拿地額占全國比重靠前的包括：中華企業、城投控股、北京城建、保利置業、越秀地產、招商蛇口等。我們認為，一線限購放松邏輯下優先關注資源儲備優勢的房企。從規模看，全國性布局的國央企、優質非國企在一線銷售拿地規模優勢明顯；從一線占比看，區域型地方國企、龍頭央企在一線銷售及拿地占全國的比重更高，潛在政策受益空間彈性大，優先關注，越秀地產、城建發展、中國海外發展、招商蛇口、保利發展、華潤置地、萬科A、綠城中國等。

9 月新房、二手房同比增速回落

新房市場本周成交310 萬平，月度同比-43.76%，相較上月下降12.66pct；累計庫存12048 萬平，一線、二線、三線及以下去化放緩。二手房市場本周成交173 萬平，月度同比-6.08%，相較上月下降9.90pct。9 月16 日-9 月22 日，土地市場成交建面1757萬平，滾動12 周同比7.72%；成交總額286 億元，滾動12 周同比-24.72%；全國平均溢價率2.51%，滾動12 周同比+0.30pct。

本周申萬房地產指數+20.14%，較上周提升13.29pct，漲幅排名4/31，領先滬深300指數4.44pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產指數+17.51%，較上周提升10.87pct，漲幅排序3/11，領先恒生指數4.51pct；克而瑞內房股領先指數為33.74%，較上周提升25.69pct。

投資建議：政治局會議表態“促進房地產行業止跌企穩”，基本面拐點或將近，增量政策預期持續。交易端，市場“底部共識”增強，“短線政策博弈+中長期估值修復”邏輯更加順暢，未來順周期地產股彈性空間同樣較大。配置方向上，我們建議優先考慮①非國央企受益于化債、政策紓困、需求改善等多重邏輯下的困境反轉；②具備投資及改善產品優勢的龍頭房企獨有的周期韌性；③區域型企業其城市基本面分化及市占率提升邏輯；④二手中介受益于存量交易景氣度提升。其中，低估值優質非國企及地方型企業受益于融資、收儲等政策的彈性空間或更大。標的方面，建議關注1）未出險優質非國央企：

龍湖集團、金地集團、新城控股、萬科A、綠城中國、濱江集團等。2）地方國企：越秀地產、城建發展、建發國際集團等。3）龍頭央企：中國海外發展、招商蛇口、保利發展、華潤置地等；4）優質物管：中海物業、保利物業、華潤萬象生活、萬物云、招商積余；5）租賃企業：貝殼。

風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期

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轉自天風證券股份有限公司 研究員：王雯/鮑榮富