高能級城市密集寬松政策，期待更多城市跟進

5 月9 日，杭州發布《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》，西安發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，兩個高能級城市同日進一步優化調整房地產政策，包括全面取消住房限購等一系列舉措。此前成都4 月28 日同樣發文優化房地產政策。值得注意的是，成都、杭州、西安均是23Q4 以來去化率表現比較好的城市，這些城市優化地產政策有望向市場注入信心。目前房地產銷售尚未完全企穩回升，430 政治局會議因城施策定調延續，后續期待更多一線城市和強二線城市出臺更多行業支持政策，促進市場筑底企穩。

需求端優化以取消限購為主，同時加大購房支持從三城市發文的具體內容來看，政策在供需兩端均有所優化。需求端適應新的供求關系，退出以往的購房限制性政策以及加大住房信貸等支持，主要包括：1）取消購房資格限制，不同于以往的在社保或限購區域方面的微調，本次三城市均指出全面取消住房限購。2）購房支持政策：杭州加強住房信貸支持，購房人在所購住房城區沒有住房或者有一套住房但在掛牌出售的，新購住房按揭貸款均可按首套認定。同時，由于杭州信貸政策與限購區域掛鉤，所以隨著限購區域的取消，全市首付比例均為20%/30%（首套/二套，之前限購區為25%/35%）。西安降低公積金貸款首付比例，提高多孩家庭貸款額度。在購房門檻與能力方面對購房者做出支持。

供給端政策主要聚焦在優化新增供應，盤活現有存量供給端聚焦于優化供地結構、盤活現有存量以及供給高質量住宅：1）優化供應：成都與杭州均指出將建立或深化房地聯動，根據供求關系優化供地，與自然資源部發文定調一致。2）盤活閑置房源：成都鼓勵市場主體將自有閑置和低效利用的商業辦公等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，西安鼓勵企事業單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造后用于職工宿舍等運營。以上均是對政治局會議所提出的“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”回應與落實。3）另外成都、杭州均指出推動開發高品質住宅產品，西安指出創新戶型設計，滿足購房者品質需求。

市場仍在筑底，后續更多城市限購政策有望迎來優化銷售量方面，24 年4 月54 城新房成交面積同比-38%（3 月同比-44%），環比-20%，年初至今累計同比-40%；價格方面，二手房價格環比跌幅較3 月進一步擴大。市場仍在筑底階段，尚有城市政策仍有優化空間，而根據我們統計，目前還有四個一線城市以及天津、石家莊、珠海及海南8 個省市尚在全域或核心區域執行限購政策，后續有望進一步優化調整。

房地產再迎政策窗口期，為板塊提供估值修復空間整體而言，今年以來新房市場依然在筑底，而政治局會議的表態有的放矢，激發需求穩市場的態度堅決，落地層面北京、成都、深圳、杭州以及西安均對現行政策進行優化，我們認為后續調整政策的城市范圍將進一步擴大，有望推動市場信心和基本面修復，為板塊提供估值修復空間。重點推薦：1）A股開發：招商蛇口、城建發展、建發股份、濱江集團；2）港股開發：建發國際集團、華潤置地、中國海外發展、龍湖集團、越秀地產；3）物管公司：

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風險提示：行業政策、行業基本面下行、部分房企經營風險。

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轉自華泰證券股份有限公司 研究員：陳慎/劉璐/林正衡