上一次上海二手房單月成交突破2萬套，還是1年前。

隨著調控逐步收緊，上海二手房成交量逐月遞減，2022年1月份以后，各月份成交量始終在1.5萬套以下徘徊，在市場封凍了兩個月之后，終于在7月份重新站上2萬套大關。

7月份全市二手房成交套數環比增長28%；成交金額659億元，環比增長37%。但值得注意的是，7月份成交套數、金額與2021年同期相比仍分別下降15%和18%。

剛需成交仍是主流，豪宅占比僅4%左右

與市場熱傳的“豪宅大量成交”“老破小賣不掉”不同，數據真實反映了當下的上海市場：低總價剛需成為交易的絕對主力，千萬級二手豪宅成交僅占4%，并且這一比例還低于2021年同期水平。

由于當前購房貸款仍受到“三價就低”指導，低總價房源對于剛需上車更為友好，同時上海的落戶政策不斷寬松，也釋放了大量剛需房票。

總價200萬-300萬元區間和低于200萬元的房源成為前7個月的成交主力，特別是總價低于200萬元的剛需房源，成交占比高達35.4%，較去年增加6.8個百分點。而其余各個成交總價區間段均較2021年同期有所下降，特別是400萬-600萬元區間，成交占比下降2個百分點，800萬元以上的占比降幅相對較小。

事實上，兩個月的停擺對上海市場的影響仍然很大。2022年前7個月，全市二手房累計成交金額2426億元，同比下降64%；成交套數7.7萬套，同比下降62%。

2022前7月上海二手房成交套數及金額

資料來源：智研咨詢整理

2萬套成交，套均總價328萬元

盡管成交量環比出現了較大幅度上升，但成交價格在成交結構的影響下同步下行。7月份成交的2萬套二手房，套均總價328萬元/套，同比下降4%；成交平均單價39429元/平方米，環比增長6%，同比下降5%。

根據國家統計局數據，今年前6個月，上海二手房價格指數從1月份以來持續環比微增，增幅在0.2%-0.9%之間，而同比增幅自7月份開始逐步收窄。

雖然7月份成交單價環比有所增長，但從結構上觀察，增長比較明顯的主要是郊環以外，環比增長9%，其他環線的價格增幅并不明顯，另一方面，從同比漲跌幅來看，各環線成交均價都出現下跌，下跌幅度達到7%-9%。2022年前7個月，各環線均價相較去年出現下跌，外環外的跌幅相對更大。

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