人口是社會經(jīng)濟發(fā)展活動的源泉，人口遷移帶動的居住需求是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。劉全認為，人隨產(chǎn)業(yè)走、人往城市走，人口遷移既是社會經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，也是推動經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵因素。全國房價普遍比較低的城市，其中大部分城市均面臨著“產(chǎn)業(yè)蕭條、人口外流、經(jīng)濟萎縮”的困境。房地產(chǎn)市場發(fā)展主要取決于城市人口、土地、金融和政策等因素制約。全國房價高企30余年，房地產(chǎn)市場已進入基本飽和的狀態(tài)，房價兩極分化趨勢加劇擴大。

    隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。

    放眼全球，世界格局發(fā)生了深刻變化，地緣政治緊張加劇，國際形勢更加嚴峻。看向國內(nèi)，國民經(jīng)濟發(fā)展處于結(jié)構(gòu)性階段轉(zhuǎn)換時期，全面數(shù)字化、消費升級的時代浪潮滾滾而來，社會正在經(jīng)歷著百年未有的大變局。中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟下行壓力中韌性前行。中央聚焦房地產(chǎn)金融風險，堅持“房住不炒、穩(wěn)字當頭、因城施策”的主基調(diào)，總體政策穩(wěn)中偏緊。銷售整體平穩(wěn)，2019年全國商品房銷售額同比上升6.5%、銷售面積同比下降0.1%；城市分化持續(xù)，核心一、二線城市維持較高的銷售水平，三四線城市銷售體量仍有支撐。雖然2019年土地市場有所降溫，但新開工、竣工面積保持增長，全年房地產(chǎn)行業(yè)投資同比增長9.9%。

    2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資額1.32萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程本年完成投資額8.20萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)備工器具購置本年完成投資額1713.48億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他費用本年完成投資額4.85萬億元。

2015-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃總投資

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2019年中國房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額13.22萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額9.71萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)辦公樓投資額0.62萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房投資額1.32萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)其他投資額1.57萬億元。

2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)細分行業(yè)投資額情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    中原地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月份，TOP100房地產(chǎn)企業(yè)購買土地總金額21163億元，同比增長7.3%。劉全認為，因疫情蔓延影響，第一季度房地產(chǎn)市場銷售遭受較大的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)供貨規(guī)模來看，下半年供貨節(jié)奏會進一步加快，市場供貨量將大幅增加。隨著防控房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風險監(jiān)管政策的收緊，房地產(chǎn)市場發(fā)展會趨于平穩(wěn)。土地價格持續(xù)上漲，未來全國房價以穩(wěn)為主，房價大跌遙遙無期。

    中指研究院發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年8月份，全國100個大中城市新建商品住宅成交均價15613元/平方米，環(huán)比上漲0.5%，同比上漲3.9%。劉全認為，6月份以來，房地產(chǎn)市場銷售快速復蘇，市場基本完成了疫情沖擊后的V型修復。房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)并未變化，在因城施策的背景之下，防范金融風險是調(diào)控政策的出發(fā)點，維護房價平穩(wěn)上漲是調(diào)控政策的主要目標。未來三年，全國房價普遍大跌概率極小。

    世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年8月份，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外累計發(fā)債規(guī)模1145億元，環(huán)比增長-5%，同比增長38%。劉全認為，一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增速上升，二季度有所回落，但依然維持兩位數(shù)增長。上半年，在流動性寬松的背景下，房企融資環(huán)境明顯改善，房企買地積極性增加。當前流動性拐點已過，相比上年仍然偏寬松，引起市場投資過熱。疫情控制基本穩(wěn)定，經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)市場的復蘇超預期。