曾經有一套很好的房子擺在我的面前，但我卻沒有好好珍惜，等到房價飛漲的時候才后悔莫及，人世間最痛苦的事莫過于此。

    如果上天能給我再來一次的機會，我將對TA說三個字：

    「 我買你！」

    最近熱播的電視劇《安家》，大家都看了嗎？

    這部劇是繼2009年《蝸居》火遍大江南北之后，編劇六六執筆的又一部與“房”有關的作品。

    有意思的是，原來在《蝸居》里四處看房、為買房而奮斗的海萍夫婦，到了《安家》中成了宮蓓蓓博士夫妻，依然在奔走看房、為換房而奮斗。

    從《蝸居》到《安家》，十年的光景，人還是那兩個人，房子依然是頭等大事，但是，上海的房價卻已從當初的38萬/套，漲到了如今的5.6萬/㎡。

    曾經你愛答不理，現在你高攀不起。難怪有人說，房價永遠是昨天的最便宜，而買房最大的風險莫過于只看不買。

    十年時間里，上海的房價仿佛進入了“快車道”，風馳電掣般不斷上漲。

    今天，我們就來揮淚回顧近十年上海房價的變遷以及樓市的風雨歷程，看看這些年你都錯過了多少次走向人生巔峰的機會！

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    從1.6萬/㎡到5.6萬/㎡

    上海房價十年漲幅達246%

    根據搜狐焦點統計，2009-2019年，上海新房成交均價連續十年上漲，漲幅246.14%，成交量則三起三落，總成交面積為11325.5萬㎡。

    從成交均價來看，上海新房成交均價一路上揚，從2009年的16039元/㎡，到2019年的55517元/㎡，10年間房價漲幅高達246.14%。

    具體來看，這十年的房價上漲之路主要分為4個階段：

    2010年房價同比漲幅為35.47%，是十年來漲幅最高的一年；

    2013-2015年，房均價呈直線上升；

    2015-2017年，房價漲幅較為穩定；

    2018-2019年，房價漲幅明顯回落。

    2019年1~12月全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示，2019年全年，全國房地產商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1—11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%

    不過，從商品房銷售額絕對值來看，2019年已經接近16萬億，而2018年為14.9萬億，刷新歷史記錄，但也未突破16萬億。

2017-2019年中國商品房銷售額情況分析

數據來源：公開資料整理

    自2016年3月以來的持續去庫存走到了終點，市場供應關系逆轉。從新房銷售面積看，2018年很可能是歷史大頂，預計2020年，新房銷售面積或繼續下跌3%左右，開發投資和新房銷售額增速可能繼續回落，庫存有所增長。

    值得注意的是，16萬億銷售額中，住宅與商辦市場分化明顯，商業地產持續量縮。就銷售面積而言，2019年住宅銷售面積增長1.5%，而辦公樓銷售面積下降14.7%。

2019年中國住宅與商辦市場分化明顯

數據來源：公開資料整理

    回顧過去幾年，2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元；2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元。2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業營業用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1—11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業營業用房銷售額下降16.5%。

2017-2019年中國商品房銷售情況分析

數據來源：公開資料整理

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    新房成交量幾經波折

    2009年成超級釋放年

    從成交量來看，2009-2019年上海樓市總成交面積為11325.5萬㎡，平均每年成交面積1030萬㎡。

    具體來看，除2009年的超級釋放以及2013、2015年的成交陡增外，大多年份均在600-800萬㎡左右徘徊。

    值得注意的是，上海樓市在2011和2017年進入成交低谷期。

    尤其是2017年成交量急劇下滑至586.2萬㎡，為近十年來成交量最低點。

    總體來看，過去十年，上海樓市幾經沉浮，有過成交量爆發、房價飆升的激情時刻，也有過成交量急劇下滑、房價漲幅回落的冰封階段，而這些都和大環境不無關系。

    接下來，我們來細看每一年。

    2009：瘋狂之年

    2009年，四萬億大水漫灌，潮水涌向樓市，讓這一年成為房價爆發式增長的起點。

    這一年，在寬松的貨幣政策下，上海樓市供不應求，全年新房成交面積1900萬㎡，也是近十年來成交量最多的一次。

    2010：跌宕之年

    2010年，上海舉辦世博會，成為世界關注的焦點，而這一年對于上海樓市來說，卻是跌宕起伏的一年。

    這一年，上海房價邁入“2萬元”時代，全年新房成交均價為21728元/㎡，同比上漲35%。

    同時，2010年也是調控年，為遏制房價過快上漲，中央及上海出臺了一系列房地產調控政策，控制房價過快上漲，房地產調控政策從刺激轉向遏制。

    在調控影響下，全年上海新房成交量為990萬㎡，同比下降48%。

    2011：冰封之年

    2011年，隨著年初“國八條”的出臺，房地產調控達到空前力度，上海調控政策也圍繞“滬九條”、“房產稅”和“新滬四條”展開。

    也是在這一年，上海開始實行住房限購。

    這一年，在政策調控的影響下，上海樓市陷入冰封狀態，成交量同比下滑26%，成交均價小幅上漲2%。

    2012：破冰之年

    2012年，上海樓市進入新上升期，此前因房地產調控而來的市場堅冰逐漸消融。

    這一年，上海房價呈現小幅上漲態勢，總體表現平穩，成交面積相比2011年的低谷上升勢頭明顯，同比漲幅近3成。

    2013：升溫之年

    2013年 11月，上海出臺“滬七條”，調控政策進一步收緊，其中將商業貸款二套房首付比例從60%提高至70%，非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限調整至購房之日起的前3年內的在本市累計繳納2年以上。

    這一年，大批購房者短期內涌入樓市，全市成交再迎高峰，全年成交面積達1282萬㎡，同比增幅達35%。

    2014：堅挺之年

    2014年，在國家確立的“分類指導、雙向調控”的樓市調控主基調下，上海雖未對樓市限購松綁，但也做了一些“補救”措施，例如調整公積金個貸政策和上調普通住宅標準，此舉一定程度促進了剛需和改善需求積極入市。

    這一年，上海樓市市場表現為量跌價挺，全年新房成交面積863萬方㎡，同比萎縮32%，均價達26783元/㎡，同比增加11%。

    2015：轉折之年

    2015年，去庫存成為樓市的主旋律，“330”、“830”、“930”等信貸寬松政策接踵而至，減輕了購房者的資金壓力，也刺激了潛在購房者的需求加速釋放。

    這一年，上海新房成交量創近6年新高，房價也大幅攀升跨入“3萬元”時代。

    2016：升級之年

    自2015年底以來上海樓市不斷加熱升溫，火熱的市場行情一直延續到2016年，然而這一過熱的市場狀態僅持續到3月25日。

    2016年3月25日，被稱為史上最嚴樓市新政“滬九條”發布，主要內容包括非滬戶籍購房資格由2年社保在調整至5年，大幅提高二套房首付比例。

    2016年11月29日，上海進一步完善限購政策，要求首套房首付不低于35%，認房又認貸。

    這一年，隨著政策效應的積極釋放，上海市場預期趨于平穩，但全年新房成交價格呈上升趨勢。

    2017：調控之年

    2017年是公認的政策調控年，上海樓市經歷了類住宅整頓、土地市場新政、開盤搖號新規、住房“十三五”規劃發布等一系列重大政策調整。

    調控政策密集出臺下，上海樓市進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代。

    這一年，上海新房成交規模為近十年最低值，新房成交均價進入“4萬元”時代。

    2018-2019：微調之年

    2018-2019年，上海樓市主要以政策微調為主、松緊并存，穩定市場走向。

    2018年，上海發布了限制企業購房規定。

    2019年，上海自貿區臨港新片區微調限購政策，放寬人才購房、落戶條件。

    這兩年，在“房住不炒”的定位下，上海新房成交量和房價總體保持平穩，新房成交均價進入“5萬元”時代。

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    10年房價“漲”字當頭

    成功上車or猶豫落跑？

    回首過去十年，盡管上海樓市幾經沉浮，但上海房價的走勢，終究還是一個“漲”字貫穿始終。

    有些人早已抓住時機買好了房，甚至還實現了財富翻倍；

    而有些人卻一直猶猶豫豫，一等再等，只能看著房價一路飛漲……

    或許正如《安家》中房似錦所說：

    “也許買了房會過的苦一點，但是將來的收入，一定會大大超過現在的預期，優秀的人是會被眷顧的，買一個超過自己能力范圍多一點的房子，會逼自己變得更優秀。”