保利發展控股集團股份有限公司(SH600048),簡稱保利發展控股,前身為1992年成立的保利地產,是中國保利集團控股的上市公司。公司致力于打造“不動產生態發展平臺”,以扎實的不動產投資、開發、運營、資本運作能力為基礎,提供基于行業生態系統的綜合服務。公司擁有不動產全業態的開發經驗,除住宅、商務寫字樓外,在品牌酒店、購物中心、會展中心、體育場館、產業園區、主題公園、旅游度假等領域,形成了自主品牌體系與標桿產品。公司履行央企社會責任,積極參與到城市改造、鄉村振興、保障房建設、租賃住房經營、基礎設施投資、社會公益、精準扶貧等領域。通過延展不動產的全產業鏈,有效整合行業生態系統資源,旗下涵蓋建筑、物業、代理、資產經營等業務,并在文旅、會展、康養、教育等領域形成精品服務體系。同時,以產融結合為經營理念,通過資本與產業的對接,致力打造產融結合的新型行業生態,與客戶美好生活同行。

    近日保利發展發布2021年度業績快報，預計2021年營業收入同比增長17.2%至2850億元，歸母凈利潤同比下降4.7%至276億元，低于市場一致預期及我們此前預測，主要因公司期內結算利潤率不及預期。

2014-2021年保利發展營業總收入統計

資料來源：企業公告、智研咨詢整理

    報表結算利潤率壓力明顯釋放。受四季度市場超預期下滑的影響，公司結算利潤率低于預期，4Q21歸母凈利潤率同比下滑3.0ppt至9.5%，致全年下滑2.2ppt至9.7%。公司此前利潤率降幅低于行業（2020年稅后毛利率僅下滑0.7ppt，我們覆蓋的A股房企平均下滑3.5ppt），我們認為公司此次結算利潤率的下行使得報表結算利潤率壓力得到了明顯釋放，后續年份利潤率大幅下滑概率不大。此外，公司4Q21營收同比增長16.6%（1-3Q21同比+17.9%），低于我們此前預期的兩成以上增速，也對盈利增速產生了一定拖拽。

    受益于行業競爭格局優化，市場份額穩步擴張態勢料延續。公司2021年實現簽約金額5349億元，同比增長6.4%，符合我們此前預測；對應銷售均價16049元/平，同比增長8.8%，盡管面臨市場下行壓力仍保持銷售量、價穩增。我們認為，伴隨行業競爭格局的優化，公司作為行業龍頭在拿地、操盤、融資等方面的優勢能夠助力其在行業調整期獲取更多市場份額，2022年銷售有望延續穩健增長。

    龍頭國企財務端優勢凸顯，積極于下行周期把握投資端良機。公司3Q21末凈負債率68%、扣預資產負債率65.62%、現金短債比2.3倍，穩居“綠檔”。

    在強勁資產負債表支撐下，公司能夠在行業下行階段把握拓儲良機，12月拿地已邊際提速，新增17個項目（月度公告匯總，下同），對應拿地金額281億元，環比11月增逾4倍。2021年公司拿地金額1857億元，同比下降21%，對應拿地強度35%（2020年47%），以40%地貨比估算新增貨值約4600億元。我們判斷，在當前土地市場尚未回溫、競爭烈度下降的背景下，公司將繼續積極參與集中供地，擇機于公開市場補充優質土儲；并有望在行業出清的環境下獲取更多收并購機會。

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