即便處在新冠疫情大流行帶來的經濟衰退中，美國人買房子的熱情卻絲毫沒有衰退。

    根據美國全國房地產經紀人協會公布的10月的全月數據，目前美國房地產銷售的速度和數量都處在14年來的最高水平。

    抵押銀行家協會經濟預測副主席喬爾•坎稱，造成房價高漲的原因主要有兩個，一是有史以來最低的抵押貸款利率，二是40年來最低的房屋儲量。錢多房少，房價自然蹭蹭的漲。

    目前，全美房價已經連續上漲103個月，且上漲速度是收入的4倍。即便有史上最低的貸款利率，購房者也在為首付苦苦掙扎。在加州的圣何塞，房價中位數已經達到140萬美元（約合人民幣920萬元）。

    面對這種情況，有房產中介疾呼：美國應該多造房子！

    房子都賣空了！

    截止今年10月，美國的房屋儲量已經下降到有記錄以來的最低水平。在市場上出售的房子，有70%會在一個月內被買走。按照現在的銷售速度，2個半月內，美國房屋市場上所有待售的房子都會賣光。

    截止10月，全美房屋銷售量相比去年同期增加21%，房價已經連續上漲103個月（8年零7個月），較去年同期上漲15%。進入11月后，整個房地產市場已經因為無房可買，終于停下來喘了口氣。

    房價如火箭一般直沖云霄

    美國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯•云說：“我們現在面臨房屋短缺！是非常嚴重的短缺！在現在的市場環境下，供應至關重要！”

    抵押銀行家們也支持經紀人們的說法，銀行家協會經濟預測副主席喬爾•坎說：“住房庫存短缺已使全國房價大幅上漲。

    喬爾所言非虛，截至10月，房價的中位數已經被拉升至創紀錄的313000美元（約合人民幣203萬元），相較2019年同期增長16%。相比去年，低價房屋的銷量反而有所下跌，而中檔和豪宅的銷量飆升，這也直接導致房價中位數飆漲。

    在全美范圍內，售價在75萬美元至100萬美元之間的房屋比一年前增長了80％，而100萬美元及以上的房屋則翻了一番。

    代售的房屋已經成為搶手貨

    勞倫斯認為，這種增長結構是因為低價的房屋庫存不足。“過去十年來，我們一直生產不足。我們需要更多的建設！”她表示，自2008年金融危機后，房地產市場崩盤，許多小型的建筑商以及建筑材料提供商，尤其是那些夫妻檔、家庭檔都破產了。自那以后，房屋的建造就進入了極度緩慢的狀態。

    此外，疫情期間，建筑材料（木料、石料等）的價格上漲超過百分之百。全美房屋建筑商協會首席經濟學家羅伯特•迪茨表示：“建筑材料的價格上漲、供應短缺，直接導致了房屋建造速度的減緩，建筑商們一直在努力解決問題。”他隨后談到，過去50年來美國的房屋建造水平遠低于以往的高峰時期。

    勞倫斯表示，從全國范圍內看，全美還需要上百萬套房屋，以及與其配套的基礎設施。她表示，國會正在尋求刺激經濟發展的方案，為什么不促進房屋建設呢？在她看來，首先要解決的是基礎設施問題。

    “在偏遠的農村社區、小城鎮、遠離地鐵的地方，政府需要提供高速互聯網的接入。這一點將使得當地得以發展廉價住房。交通問題也需要解決，需要建設城市輕軌和高速公路。”

    此外，她呼吁地方政府調整分區法，允許建造更多的房屋。她認為，將自然土地變更為住宅用地，并用以開發，是最好的選擇。

    利率史上最低

    8月份才上市的抵押貸款巨頭火箭公司立刻給他的投資者們提供了豐厚的回報。史詩級的房屋搶購熱潮讓火箭公司第三季度的利潤猛增了506%。其發行的抵押貸款數量增加了一倍以上，達到創紀錄的890億美元。

    第三季度，火箭公司客戶數量達到了成立以來的最高，總收入猛增186%。

    火箭公司的首席執行官杰伊•法納也對這種業績感到驚訝，“我在抵押貸款行業已經25年了，還從來沒見過這樣的繁榮。”他推測，隨著疫情讓人們在家里花費更多的時間，人們對房地產資產的評估態度改變了。

    在2008年金融危機前，房地產一直是美國人的主要投資方式。法納預計，目前房地產市場的繁榮將持續至2021年，該公司預計第四季度將為房地產市場提供高達930億美元的貸款。

    急需新建房屋？

    房地產分析公司Realto高級經濟學家喬治•魯伊塔認為，這種繁榮建立在史上最低的抵押貸款利率上。數據顯示，目前美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率降至2.72％，這是抵押貸款近50年來的最低水平。

    根據紐約聯邦儲備銀行的數據，第三季度美國人的抵押貸款債務攀升至近10萬億美元的歷史新高。

    由于房價上漲的過快，低廉的利率實際上并沒有讓購房者享受優惠。根據魯伊塔的團隊計算，按照今天的房價中位數，購房者們實際上每個月只比去年同期節省了4美元。

    經紀人協會的一份報告顯示，以313500美元的中位數計算，一個家庭需要每月支付1059美元（約合人民幣6954）的抵押貸款，即每年需要賺取50819美元（約合人民幣33萬元，月薪2.75萬元）才能負擔得起房貸。

    利率不斷下跌

    按照美國勞工部的數據，房價的上漲速度是收入上漲速度的4倍。勞倫斯也說道：“雖然優惠的抵押貸款利率帶來了新的購房者。但是實際上，他們的負擔能力不會改變。房價上漲的速度正在加速，會讓他們越來越難湊出首付。”

    目前，全美房價最高的地區是加州的圣何塞，中位房價為140萬美元（約合人民幣920萬元）其次是加州舊金山的112.5萬美元（約合人民幣740萬元），加州阿納海姆市為91萬美元（約合人民幣600萬元）。

    房產經紀人趁機牟利

    房地產市場火爆，房產經紀人們也開始趁機賺快錢。11月19日，勞倫斯所在的協會與司法部達成和解，同意修改自己的服務行為以免于起訴。

    此前，該協會曾遭到集體投訴，稱協會成員虛假宣傳自己“免費”服務；同時收取買房和賣房兩份傭金；根據傭金的高低來決定將房屋出售給誰；排擠非協會的房屋經紀人；阻止買房者通過互聯網買房，以及隱瞞房源等行為。

    在遵循了司法部的決定之后，美國的房主和購房者們不必再忍受這些麻煩。

    通常而言，美國房主出售房屋時，需要支付售價5%至6%的傭金，買家可以和賣家分擔，一人3%。此前，經紀人在帶購買者看房時，會告知他們服務是“免費”的，但實際上只有看房是免費的，在購買時還是需要支付費用。

    而現在，經紀人不得不預先將所有的費用提前講清楚。Redfin首席執行官格倫•凱爾曼說：“經紀人們現在將不得不一開始就告訴他們的買方，‘該傭金支付給我的錢不足以提供我所提供的服務，讓我們就我所收取的費用進行一次前瞻性的交談。如果你想享受其他服務，必須支付更高的費用。’”

    凱爾曼同時表示，這項判決最重要的一點，是讓房地產行業的代理費用變得更加透明。