一二手房價格倒掛、新房存銷比吃緊是主因：兩年多來現28次“萬人搖”，搖到就能大賺一筆？

房地產王密 2020-06-12 01:45 來源：智研咨詢

從3月份線下售樓處逐漸恢復，到4月份百強房企銷售業績回正，再到樓市迎來“紅五月”……隨著國內疫情得到有效控制，房地產行業逐漸步入正軌。

不過，在行業復蘇的過程中，部分城市的樓市也出現了諸如“萬人搶房”等局部過熱現象。

6月初，杭州遠洋西溪公館項目登記搖號，最終吸引了近6萬人參與，這也是一年來杭州樓市出現的第28次“萬人搖”；與此同時，南京也出現首個“萬人搖”項目，江畔都會上城新推出的223套房源，吸引了12815組買房人搖號，平均57人搶一套房。

為何“萬人搖”現象近期在多個城市頻現？造成這種火熱購房現象的原因是什么？為此，《每日經濟新聞》記者進行了深入調查。

搖到就能大賺一筆？

“連續十來天沒睡好覺了，每天忙到凌晨一點下班，眼睛睜開就拿起手機回微信，一直到拿著手機睡著。”在引發近6萬人登記搖號的杭州遠洋西溪公館，一位置業顧問有些無奈地告訴記者。

盡管遠洋西溪公館沒有鋪天蓋地的營銷宣傳和熱情的置業顧問，也沒有美輪美奐的售樓處，甚至連樣板房也無法看到，但僅憑隔壁的西溪濕地公園、1.9公里外的阿里巴巴西溪園區和2.8萬元/平方米均價，已經足夠吸引各路剛需、剛改和投資客。

即使遇到暴雨天氣，西溪公館樸素的售樓處依然人來人往。“前幾天我們擠不進來，也沒法詳細了解情況，就先登記了。”現場一對年輕夫妻對記者說，“網上選房，一個號2分鐘考慮時間。如果超時還沒選好，號碼作廢，往下順延。”

當記者以看房人身份要求參觀樣板間時，被告知并沒有樣板間，客戶根據房型圖和沙盤位置選房。面對記者的不解，置業顧問勸說道：“搖到的話按順序選房，房型不滿意么，要買就買，不買就算了。其實這種準現房無所謂的，明年3月交房你就賣掉，穩賺一輛豪車。”

杭州某搖號平臺官方數據顯示，遠洋西溪公館最終參與搖號人數合計59640人，中簽率低至1.23%。

離開西溪公館后，《每日經濟新聞》記者來到附近一個正在對外銷售的商住公寓項目，這一沒有陽臺、兩梯40多戶的“類住宅”項目單價與西溪公館價格不相上下，達到2.5萬元/平方米。

該項目置業顧問王強（化名）向記者坦言，“住宅價格太高了，公寓既能投資也能自住，對面的西溪公館作為住宅確實太便宜了，但是買不到啊！周圍的二手房單價達四五萬元，搖到號就等于賺一大筆，所以有買房資格的人都去搖了。”

杭州頻現“萬人搖”

從“萬人搖”到“6萬人搖”，人才引入產生的大量購房需求和供給不均衡之間的矛盾，以及一二手房價格倒掛帶來的套利空間，在杭州“不限售”的政策溫床上共同發酵升溫，讓本就處于供求比低位的城市長期“一房難求”。

正因為人人都想賺這輛“豪車”，于是有購房資格的人便一擁而上，有些甚至動用全家人的房票一起搖號。

但西溪公館成為“萬人搖”巔峰，并非出于單純的價格因素，而是具備了一定偶然性。熟悉這一地塊的地產從業者黃杰告訴記者，這塊地拿得早，備案價格始終上不去，很多人都盯著這個樓盤。

除了價格因素，登記時間較長也是參與搖號人數攀升的重要原因。遠洋西溪公館公布的兩個銷售方案顯示，此次登記分為兩個通道，分別對應不同樓棟的572套和387套房源；線上登記自5月24日9時至5月28日18時，長達5天。5月28日，浙江國恒西溪置業有限公司（以下簡稱國恒西溪）在一份“延長登記時間的通知”上表示，“現因登記人數過多，服務器超載，導致系統繁忙，將登記截止時間延長至5月28日24時。”

次日，國恒西溪通知稱，由于客戶登記人數多、資料審核任務重，將登記結果日再延至6月2日。就在西溪公關開放登記的次日，另一個同期入市的“萬人搖”項目——城北萬象城幸福里，由于以108~148平方米的大戶型為主，88平方米的小戶型只占少數，總價略高、交房周期長，加之僅開放3天登記，登記人數未能突破20000人。

以遠洋西溪公館首套房凍結40萬元、二套房凍結80萬元來計算，僅這一個項目至少凍結了238.56億元資金。

值得一提的是，不少凍結資金已解凍的買房人已經將眼光瞄準了下一次。盡管6月份杭州還有一批新房即將獲準上市，但其中不少項目已提前被業內鎖定為“萬人搖種子選手”。

杭州樓盤如此任性并非首次。據不完全統計，從2018年5月杭州融信瀾天“萬人搖”至今，萬科、綠城、卓越、龍湖、保利、遠洋、萬象等28個項目搖號人數過萬，其中2019年10月前后開盤的兩個項目中簽率僅為0.66%和0.77%，刷新杭州搖號中簽率新低。

兩年多來出現28次“萬人搖”，讓“搖號”成了杭州人買房的家常便飯，甚至有人買房前先四處打聽中簽率，還要算一算去哪兒“打新”勝算更大。當地某房企銷售主管黃剛告訴記者，杭州新房市場的確火熱，他所在公司即將入市的項目，預計中簽率也不會超過10%。

多地出現“萬人搖”

項目不只是杭州，今年以來南京等地“萬人搖”樓盤頻現。當杭州遠洋西溪公館59640人還在焦灼等待搖號結果時，位于南京江北核心區域的江畔都會上城已在“六一”迎來了223位開心得像孩子一樣的新業主。作為今年南京首個“萬人搖號”的樓盤，此次江畔都會上城新推出的223套房源吸引了12815組買房人搖號，整體中簽率只有1.7%，平均57人搶一套房。

公開資料顯示，南京江畔都會上城加推的223套房源包含人才房67套，整體均價為31307元/平方米。最小戶型為89平方米，此外還有108平方米、129平方米、140平方米等戶型，裝修交付。

從報名情況來看，人才房的報名人數有992組，中簽率為6.8%；普通商品房的報名人數為11823組，中簽率僅1.3%。
　　據《錢江晚報》報道，現場有購房者手持“秘籍”來選房，戶型建筑面積108平方米的房源最為搶手，在開盤后1小時左右就已售完；其次受歡迎的則是89平方米的小戶型，而140平方米的大戶型由于面積大、總價高去化速度較慢。最終，歷時約6小時后，此次加推房源全部售罄。

《每日經濟新聞》記者注意到，除了杭州、南京外，合肥、蘇州等城市近期銷售也持續回暖。5月4日，位于合肥熱門區域濱湖板塊的保利和光塵樾小高層加推，68套房共158組客戶參與選房，8秒即被搶光。

此前，蘇州三大樓盤項目碧桂園伴山瀾灣、龍湖湖西星辰和港中旅名門府相繼開盤、加推，共入市787套房源。其中，龍湖湖西星辰成交備案均價為28321元/平方米，線上開盤僅僅60秒就賣了12億元，432套房只有30套未能賣出；伴山瀾灣項目啟動兩小時就有116組客戶認籌；港中旅名門府地產的354套房源則全部賣完。

一二手房價格倒掛

多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，近期“萬人搖”樓盤頻現，最直接的原因便是不少城市出現明顯的新房和二手房價格“倒掛”現象。

記者查閱安居客、房天下等交易平臺發現，杭州西溪公館周邊二手住宅單價約在3.2萬~4.9萬元，個別項目售價超過6萬元。若分別以西溪公館60平方米和139平方米戶型、保守單價差5000元計算，2021年3月交房后立即出售，即可獲利30萬元到69.5萬元不等。

如南京江畔都會上城此次推出的房源均價為31307元/平方米。據貝殼找房，周邊二手房小區雅居樂•濱江國際、正榮•潤江城、正榮•潤錦城的均價已經達到36000~39000元/平方米，房價倒掛至少在5000元/平方米左右。

如果從戶型上看，以雅居樂•濱江國際為例，該二手房小區108平方米左右的房源報價在37000~41000元/平方米，130平方米以上的大戶型二手房報價最低35000元/平方米，最高可達40000~43000元/平方米，與江畔都會上城的價格相比，房價倒掛最多超過萬元。

記者粗略算了筆賬，如果購買江畔都會上城108平方米戶型，與周邊二手房價倒掛空間在60萬~100萬元，大戶型的倒掛空間也有50萬元左右，買到了就相當于領了個大“紅包”。

西南財經大學經濟學院教授劉璐在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“萬人搖”僅針對某些早年拿地價格低的樓盤項目，并不具有普遍意義。而疫情期間暫時壓抑的購房需求得到集中釋放，以及復工復產后這些低價新盤集中推盤搖號等因素，亦是造成“萬人搖”的原因。

“搖號人數的多少主要取決于價格‘剪刀差’，沒有新舊價差倒掛的樓盤項目去化速度就慢得多，100%的搖號中簽率也很普遍。”劉璐表示。

上海中原地產市場分析師盧文曦則告訴記者，“二手房買賣有成本，而新房則沒有，通常一比較就能顯示出價格優勢。造成項目熱銷主要原因是‘性價比’，價格優勢是最大吸引力。其次要看區域內是不是有競爭項目，如果區域內長期沒有項目供應也會造成一房難求的現象。”

新房存銷比吃緊

《每日經濟新聞》記者注意到，近期出現搶房現象的城市，均與其新房存銷比吃緊有關。

據上海易居地產研究院《百城住宅庫存報告》，截至4月底，杭州新建住宅存銷比僅4.1個月，成為百城中存銷比最低的城市；合肥為5.7個月，均位列百城存銷比后10位。