當下這一輪房地產調控放松的本質，不是讓錢大量流入房地產，而是讓本來就在房地產的錢快速運轉起來。

    文 / 巴九靈

    3月27日，小巴調查局開啟了第一次調研，邀請了33位經濟學家和房地產專家做了一個小調查，關于“疫情后樓市是否會放松調控”。

    調查結果顯示，超過50%的專家判斷“樓市將放松調控”，75%的專家認為“調控力度在2-3分之間（5分制）”，超過1/4的專家認為此輪調控在“1-2個月內就會開始”。

    結果發布后，引發了很多討論。有人覺得，作為支柱性產業，放松房地產的調控將有利于帶動各行各業，但也有人覺得靠房地產拉動經濟，簡直是飲鴆止渴。

    于是，今天小巴再來做一個延伸報道，問問專家們，如果放松樓市調控，會存在哪些利弊？

    第一個電話打給了劉德科老師，他反問小巴：

    你不覺得房地產市場現在已經很火爆了嗎？放松的最大公約數叫做降低開發商的預售門檻和放松房企融資渠道，很明確，這兩點已經在做了，而且效果已經出來了。所以現在我們不應該討論要不要放松，未來3-4個月，加碼調控或者收緊調控才是大概率事件。

    如果把對未來房地產“放松調控”力度分成0到5級，那么德科老師顯然已經打了最低分。

    在小巴咨詢的專家中，選擇1級和4級的分別只有4人和2人，大部分專家都認為在2-3級之間，結果比較中庸。

    正如裘維維老師在上次調查中說的那樣：這輪放松調控只能開側門，而不是正門。

    那滿分5級的放松調控又大概長什么模樣，有什么樣的威力呢？

    我們可以以離我們最近的一次2015年為例。

    小巴先介紹下背景。

    在2011年完善全國性限貸限購后，大部分城市的房地產市場就一直處于低迷期。而到了2014、2015年之交，GDP增速第一次降至7%以下。于是，政府為了穩定社會預期，出臺了一系列寬松刺激措施，其中就包括大力度地放開樓市調控，以期激活經濟。

    具體舉措有：

    2014年9月30日，樓市啟動去庫存，非一線城市大面積限購松綁，并同時大幅度放松限貸措施，其中，關于不再追認歷史貸款記錄的舉措，為換房群體撕開了巨大的政策口子。

    隨后2015年3月30日，營業稅征收標準下調，二套貸款成數得到進一步下調，這意味著，全國棚改貨幣化也開始了。

    如此多政策扎堆釋放，整個房地產市場就如同被點燃了引線的炸藥，成交量飆升，房價暴漲，也讓無數投資炒房客躺著賺翻了天。

    現在看來，這算是力度非常大的“放松調控”了。

    不過，大力沒有出“奇跡”，反而不小心閃了腰。于是，到了2016年，政府正式提出了“房住不炒”，并且一直延續至今，而房地產市場又歸于沉寂。

    如今，新冠肺炎疫情對中國經濟造成了始料未及的打擊，尤其是海外疫情還在持續惡化，為我們帶來了更大的不確定性。兩頭受堵的中國經濟是否也該再試一試“放松樓市調控”這一短期特效藥？

    但如果放松調控，究竟會帶來哪些不利的影響？現階段來看，怎樣的調控政策才能不重蹈2015年過度放松的覆轍？

    來看看大頭們是怎么答復小巴的吧。

    從調查結果來看，大家都認為短期內會放松，但是放松程度不會特別大。本質上，大家對于基本面有2個共識：

    第一，“房住不炒”的定調在，因此不會大放松；

    第二，中國經濟需要此時的樓市穩住局面，所以打壓也不會很嚴厲。

    但是怎樣才是調控放松，不能簡單認為對客戶首付比例的放松才叫放松。對開發商的松，對銀行房貸利率的松，將土地出讓增加的松，這些都算放松的一種，這些松也會惠及到購房者身上。

    我認為，現在最有可能的放松，應該是發生在開發商上，比如說放松預售條件，不嚴控備案價格，以及降低拿地的門檻等等。

    實際上，當下這一輪放松的本質不是讓錢大量流入房地產，而是讓本來就在房地產的錢可以更快運轉起來，這樣就能夠起到雖無大水漫灌，卻能同時保持地產活力的作用。

    放松的弊端在于房地產本身已經不能再承載更多的資金了，一手房15萬億，加上二手房估計要超過30萬億，這是蠻恐怖的一個數字，再多，就容易吸干社會上所有的流動資金。

    所以我認為，調控要堅持的是，一方面，堅決不能讓貨幣寬松的錢進入地產行業，另一方面，房地產也可以適當放松，只要讓15萬億的錢自己內部良性滾動就可以了。

    我們通常所說的調控政策分兩種：金融類調控和措施性調控。

    金融類調控不一定是顯性的托市，但卻能解房企的燃眉之急，這一個半月來，房企的融資環境和成本都已經寬松了許多。

    當然，金融類調控也可以是顯性的托市，針對購房本身，比如部分城市首套房最低首付可以降至兩成、二套房最低首付可以降至三成，這些舉措都將刺激購買力。

    而措施性調控就相對暴力一些，諸如契稅返還、購房補貼等手段，其中，解除限購則是暴力之王。

    值得一提的是，不管是金融類調控或是措施性調控，接下來都會有一個共同點，就是只做不說。發放文件雖然能起到提振預期的作用，但政治和輿論風險都太大。

    如果把放松房地產調控當做拉動經濟的方式，我的看法有三：

    對經濟來講，能拉動一部分GDP的增長，但效果也不會像2008年一樣理想。

    對房地產本身來講，放松調控并沒有利，一夜回到解放前，三年半的控盤成果付之一炬。除非想好今后再也不調控了，任由房地產市場化。

    新基建是方向。上一輪樓市的“新基建”叫棚改，給去庫存提供了強力支撐；這一輪，大概率是未來社區，既可以去房地產化，又可以往里邊填各種項目，比如老小區的改造甚至拆遷。

    從全國來看，放松限購的可能性不大，所謂“放松”也不過是在某些稅費方面有相應的補貼。比如由于沒法看房導致回款比較慢，那么銀行貸款可以稍微免息一段時間。因為房地產需求是可以推后的，有一定彈性，疫情導致的損失并沒有其他行業那么大。

    此前已經有足夠的教訓說明，在沒有其他替代政策的情況下，突然放松限購政策，且市場正處于銀根寬松時，市場就會突然暴漲，惡果是非常明顯的。

    當前各種各樣的銀根寬松、存款準備金率下調等政策，對市場多少都有點心理暗示，這種心理暗示加上全球的貨幣寬松政策，導致資金的使用成本會逐漸走低。對于房地產市場是個隱形的利好，至少開發商的融資成本會下降，購房者貸款成本會下降，就已經一定程度上起到了提振信心的作用。

    至于地方政府，則會分城施策。

    一些熱點城市，比如南京的房地產市場目前還挺紅火的，四、五月份才是高潮，如果放松調控，就等于是沾了疫情的光。

    而三線比較低迷的城市，并不是因為疫情導致的低迷，而是本來就低迷，有放松調控的可能性，主要目的是防止房價過快下跌。

    另外，許多大城市旁邊的都市圈，靠投資投機需求支撐，真實的居住需求占比不高，所以這些城市其實并不適合放松。

    分城施策需要至少觀察一年，把一些東西重新梳理，找到一個突破點，比如對外來人口放松門檻。

    綜合來說，這類放松調控僅僅是讓一部分需求得到釋放，并不會引起市場大規模的短期波動。

    房地產一直以來都是我們的支柱性產業，因為它對各個行業的帶動是非常大的，例如建筑、建材、水泥、鋼材、裝修……

    樓市調控政策實施時間已經非常長了，這些政策早晚有退出的時候，而目前是一個比較好的時機。

    因此，我的預期是會放松，但不會那么快，基本上還要六七個月左右的時間，而放松的利弊取決于如何放松。

    我認為，在未來人口急劇增加、城市化進一步提高的地方，增加住房的供給，才是有效率的做法。

    未來的人口肯定會向大城市、特大城市，特別是沿海的大城市所集中，比如長三角、珠三角這些重要的大都市圈，以這些地方為主增加住宅市場的供給。

    需求得不到滿足，供求之間有明顯缺口，成本就會轉嫁到消費者身上。如果放松調控的城市與未來人口急劇增加的城市不匹配，就會加劇資源的浪費，造成大量的空置，埋下一些禍根。

    目前還沒有什么明確的放松調控政策，也很難講有哪些利弊，但我們可以以史為鑒，回顧一下距離我們最近的一次全面放松調控時期——2015年，所帶來的影響。

    正面影響：

    1. 為期四年多的高銷量，拉動了我國的實質城市化進程，使得更多的人在大中城市真正安家，一定程度上加速打破了我國城市人口的“城—鄉”二元結構；

    2. 住房消費拉動了建材、裝修、電器、家私等一系列產業的消費，客觀上起到了支撐GDP增速的作用；

    3. 一段時間內降低了開發商的杠桿率，解除了局部金融風險，開發商庫存下降后，買地意愿上升，使得一些地方政府通過擴大拍賣土地緩解了一定財政壓力。

    負面影響：

    1. 我國城市居民杠桿率過快上升，寶貴的杠桿空間消耗的不夠謹慎，對后續消費行為產生了一定抑制，對消費產業升級形成負面影響；

    2. 一次性劇烈推高了幾乎所有大中城市的生產生活成本，對后續城市產業發展、人才吸引形成壓力；

    3. 由于“賣地加大財政支出—買地開發—新房銷售”的鏈條通暢，且一定時期內市場情緒樂觀，部分開發商和地方政府的杠桿又非常不謹慎的加了回去，未能徹底解決“土地—金融”二元系統內在的杠桿率高企問題。

    客觀講，非要下一個結論的話，一旦樓市調控放松力度過強，負面是要大于正面的。

    由于一方面，中央政府已經清楚地認識到了城市生產生活成本和居民杠桿率過快上漲的負面效應，以及相應可能伴生的系統性金融風險；另一方面，地方政府肯定是有依賴房地產的傾向的，因此中央更會加強約束。

    所以這次，在一線和強二線城市大概率不會出現明顯的房地產調控放松，弱二線及以下城市存在根據自身經濟社會情況做出一定政策調整的可能性，但目的也絕非強行刺激房地產，而是為了避免疫情過度誤傷中低線城市本身并不強勢的房產市場。