房企拿地變局：“綠增”“紅降” 核心都市圈受青睞

房地產 2020-12-02 09:20

臨近年底，多個城市土地供應提速。在“三道紅線”疊加償債的壓力下，房企拿地邏輯生變，“綠檔”房企繼續把握窗口期拿地回補土儲，“紅檔”房企減少出手慎投資。

從房企拿地區域情況看，集中度繼續提升。50強房企11月新增拿地建筑面積的53%位于30個城市，而50強房企今年以來拿地TOP10城市的建筑面積占總投資建筑面積的25%，房企青睞在核心都市圈拿地。

哪些房企在拿地

中指研究院數據顯示，11月全國300個城市土地供應面積13157萬平方米，環比增長8%;成交面積8001萬平方米，環比下降27%;出讓金額4209億元，環比下降15%。在“三道紅線”及年底償債等壓力下，房企拿地熱情已多月下降。

土地市場整體“降溫”，哪些房企在拿地?

“三道紅線”包括剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。“三道紅線”根據房企“踩線”情況進行劃檔，將對房企有息債務規模進行差異化管控。

根據“踩線”數量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔。“未踩線”的為綠檔，“踩一道線”的為黃檔，“踩兩道線”的為橙檔，“踩三道線”的為紅檔。

平安證券研報顯示，10月紅檔、橙檔、黃檔、綠檔房企的拿地與銷售金額之比分別為18.6%、23.8%、27.2%、46.8%，連續2個月保持該趨勢。綠檔房企連續3個月超過40%，紅檔房企連續2個月低于20%。同時，房企整體拿地溢價率也符合“綠增”“紅降”規律。10月僅綠檔房企拿地與銷售金額之比逆市增長。值得注意的是，50強房企拿地與銷售金額之比自7月開始保持下行態勢，4月-7月均超過35%，10月為26.9%。

中海以44.34億元摘得廣州市海珠區南洲板塊一住宅用地，溢價率為26.18%。萬科以80.77%的溢價率摘得江蘇南通海門區一商住用地。若以上述劃檔口徑分類，國泰君安研報顯示，中海屬綠檔房企，萬科僅“踩線一條”。

平安證券認為，隨著銷售難度加大、行業監管趨嚴，土地市場或以穩為主并緩慢降溫。在“三道紅線”實施前，預計綠檔房企將積極把握拿地窗口期;紅檔房企受降杠桿制約，拿地或維持謹慎態勢。

合作開發尋求高效

多元化成為減少拿地開支的一個途徑，房企間聯合拿地、合作開發案例有所增加。

陽光城與卓越聯合體日前10.84億元摘得江蘇南通市一宗國有建設用地。深圳前海一地塊吸引了13家企業。其中，8家企業組成3個聯合體，卓越聯合佳兆業，金地、電建、華潤聯合前海投控，招商聯合TCL，最終金地、電建、華潤和前海投控聯合體以81.51億元，45%的溢價率競得該地塊。

“十四五規劃建議首次提及‘推動金融、房地產同實體經濟均衡發展’，結合近期政策，房地產行業金融審慎管理或將常態化。在這種情況下，房企合作拿地可更高效利用資金。”中泰國際房地產行業分析師劉潔琦告訴中國證券報記者。

中指研究院企業研究總監李建橋認為，“房地產融資監管趨嚴，行業利潤率下行，資金面愈發顯得重要。房企合作拿地，一方面可共同分擔投資資金并分攤風險，以更少的資金撬動更多資源;另一方面，在熱點城市通過合作競標，可避免因土地稀缺導致的房企間激烈競爭，降低拿地成本。”

除了聯合拿地，合作開發也為房企所青睞。如新湖中寶日前將所持一項目公司35%股權轉讓給融創中國，該項目公司旗下主要資產便是土儲資源，涉及土地使用權面積合計67萬平方米，規劃計容總建面合計不超過142.4萬平方米。

對于股權轉讓原因，新湖中寶在公告中稱，進一步發揮各自品牌、土儲、資金方面優勢，雙方擬就公司正在開發的溫州西灣項目開展合作。

克而瑞地產研究中心預計，明年二、三季度房企投資將逐步企穩、城市選擇趨同，催生房企合作拿地集中度走高。房企之間合作拿地或成未來投資主流方式。

哪些地區受青睞

投資邏輯生變，房企會更加青睞哪些地區的投資機會?

克而瑞地產研究中心統計數據顯示，11月50強房企新增拿地建面的53%位于30個城市。今年以來，50強房企拿地TOP10城市的建筑面積占總投資的25%。2018年-2020年，50強房企拿地TOP20城市中以重慶、武漢、成都、西安、長沙、杭州等城市為主。隨著市場持續分化，這類城市仍將穩坐核心地位，成為房企投資的首選城市。

金輝控股執行總裁陳朝榮日前表示，都市圈未來對人口吸引力將具備一定優勢，會是未來新房市場進行結構分配的重點區域，房企布局的動力和區域內市場競爭都將加大。布局都市圈將是公司的一個重要方向。

“十四五”規劃建議提出，優化行政區劃設置，發揮中心城市和城市群帶動作用，建設現代化都市圈。加快建設交通強國，完善綜合運輸大通道、綜合交通樞紐和物流網絡，加快城市群和都市圈軌道交通網絡化，提高農村和邊境地區交通通達深度。

劉潔琦認為，房企未來投資會更傾向于產業結構好、人口流入的核心都市圈城市。