行情概述：本周（2020.07.20-07.24）物管板塊繼續保持增長，板塊平均增長4.6%，濱江服務、弘陽服務和綠城服務一周漲幅分別為23.9%、23.6%和7.3%。YTD 漲幅前三的物管公司分別為濱江服務、永升生活服務和時代鄰里，漲幅分別達到175.9%、162.6%和161.6%。

    中期盈喜彰顯業績確定性： 本周多家物管公司發布正面盈利預告，濱江服務、時代鄰里、建業新生活、新城悅服務和雅生活服務預計歸母凈利潤較去年同期增長分別不低于90%、70%、60%、50%和35%。物管公司業績的高速增長主要受益于公司通過“內生+收并購+外拓“的方式迅速提升在管規模，同時中小型物管公司業主增值服務和非業主增值服務收入也迅速上升，公司整體運營效益的提升，帶來收入和利潤的高速增長。

    物管公司試水H 股全流通，提高流動性：7 月23 日，聯交所批準雅生活服務9 億股境外上市股份(轉換H 股)上市及買賣，預計將于7 月29 日上市。雅生活服務實現H 股全流通將增強股票流動性，提升流通市值，H股股東更加多元化，也將進一步激勵高管團隊和員工發揮積極性，提升公司競爭力。此外，2020 年6 月，藍光嘉寶H 股全流通申請獲得中國證監會批準，有望流動性進一步提高。

    港股通持續增持龍頭物管公司：截止本周，綠城服務、中海物業、碧桂園服務、彩生活、雅生活服務和保利物業的港股通持股比例分別為10.0%、9.05%、7.77%、5.11%、2.82%和34.13%。本周港股通增持保利物業較多（增加1.71%）。預計9 月份能進入港股通的物管公司包括永升生活服務、新城悅服務以及寶龍商業等。

    物業管理行業將持續享受規模紅利：在我們的報告《規模紅利，聚焦“純內需”》中指出物業管理行業在未來3-5 年仍然享受4 大規模紅利：1）房地產行業的集中度提升帶動物管行業的集中度提升；2）資產證券化加速了行業的收并購整合；3）當前物管公司加大外拓力度，從住宅物管向多元物業業態拓展；4）物管公司在房地產全價值鏈上下游拓展增值服務。行業的規模紅利仍在持續。

    高成長高確定性是板塊的主旋律：我們認為物業管理行業的行業屬性，即存量+增量的發展模式、無重大資本開支、凈現金的財務狀況、穩定的派息分紅，決定了行業的估值下限。而物管公司的管理服務水平，物業的質量以及業績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。截止目前港股物管板塊平均估值對應2020/2021 年34.4/24.4XPE。物業管理行業受益于4 大規模紅利，板塊正處于從1 到N 的快速拓展期，而增值服務正經歷從0 到1的拓荒期。物管公司經營穩健，現金流健康，不受行業周期性波動影響。行業首選中海物業、永升生活服務、綠城服務，推薦關注時代鄰里、雅生活服務、寶龍商業、碧桂園服務、新城悅服務。

    風險提示：業務擴張和收購不及預期；物業管理費提價受阻；收繳率不及預期；增值業務拓展不及預期