行業近況

我們近期調研了部分重點物管公司三季度經營情況，匯總反饋并更新我們的板塊投資觀點如下。

評論

基本面兌現大致延續上半年趨勢，料穩健型物企穩步邁向全年業績目標。

我們預計穩健型物企三季度各業務按節奏推進：基礎物管合約外拓端，我們預計中海、保利、積余、綠城等延續上半年外拓體量同比有增勢頭并繼續邁向其全年目標，全年維度基礎物管利潤率亦有望保持穩定（其中我們測算萬物云住宅物管毛利率或將在蝶城改造效果持續釋放下進一步提升）；經營性現金流方面，我們認為穩健型物企積極推進收繳工作、嚴守全年現金流目標；增值服務方面，我們預計涉房業務及部分非必選消費屬性服務或仍受到地產銷售及宏觀經濟影響，但部分企業亦有結構性業務亮點。整體而言，我們認為穩健型物企有望繼續堅定推進全年業績目標達成。此外，其他民營物企與穩健型物企間的基本面分化趨勢延續，如合約外拓縮量、退出低質效項目壓力延續等，我們認為其仍處于“關聯方相關業務及財務風險逐步趨于穩定”階段（其中風險出清程度有所差異），而后續獨立成長中樞仍難有明確抓手。

提升賬面現金回報水平或為物管公司當前市值管理關鍵。目前已有部分物企提出明確分紅指引，亦有企業公告回購意向或開展持續回購。

我們認為相關市值管理動作確有其必要性，考慮短期內海外高利率環境、及資本市場波動不確定性下市場對分紅收益率要求提升，而中長期維度物企EPS增長中樞下臺階或難避免，再考慮當下二級市場估值之下具備性價比的并購標的有限，提升分紅收益率、或是回購或有望對估值形成一定額外支撐。我們認為當前市場環境下，在回購、分紅等方面更積極有為的物企或有望在估值端率先體現一定成果。

估值與建議

我們維持覆蓋標的評級不變，調整部分物企目標價，以反映當前港股及地產beta環境下投資人風險偏好下行；下調旭輝永升服務盈利預測，反映其在管規模及增值服務增長動能放緩且不確定性增大。

建議在確保安全性前提下，綜合EPS成長、股息回報及當前估值性價比擇股。首先，我們認為物企安全性為當下投資前提；進一步的，我們認為需綜合考慮物企未來2-3 年利潤增速及增長可見度、當前派息率以及未來潛在提升可能性以評估當前估值性價比。基于此，物管板塊我們推薦萬物云、華潤萬象生活、保利物業、中海物業、招商積余和綠城服務；同時我們持續推薦代建龍頭綠城管理控股，認為其未來1-2 年成長性及當前派息比率均領先行業。

風險

頭部物企合約外拓增量不及預期；社區增值服務承壓超預期。

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轉自中國國際金融股份有限公司 研究員：王翼羽/程堅/孫元祺/張宇