每平方米單價（23萬元）再加2萬元，最近爆紅的李海就可以在鶴崗買5套70多平方米的新房。而在北京，這只是一間建于1949年前的“老破小”。

    5.6平方米，成交總價127.55萬元，每平方米折合近23萬元！

    每平方米單價（23萬元）再加2萬元，最近爆紅的李海就可以在鶴崗買5套70多平方米的新房。而在北京，這只是一間建于1949年前的“老破小”。

    兩者之間雖沒有可比性，但卻真實地發生在今年的“雙11”期間。11月11日上午，阿里法拍再現23萬元單價“學區房”。盡管這個概念在官方已經日漸淡去，但現實中關于“學區房”的“天價”傳說從未終止。

    北京西城區爛縵胡同一處總面積僅5.6平方米、起拍價47萬元、市場估價65萬元的“學區房”，11日上午以127.55萬元、市場價近2倍成交，折合約22.78萬元/平方米。該房產的競價記錄達到了136次，報名人數達29人，4.6萬余人次圍觀。

    據每日經濟新聞此前報道，在距離此次拍賣2天前，這處房源就已引發近3萬次圍觀，800余人設置了拍賣提醒，但僅1人報名。

    從評估報告看，該處房產建成年代為1949年前，目前尚未騰空，房屋實際使用人承諾拍賣成交后一個月騰房。

    在阿里法拍網上，這房產所在的爛縵胡同還有一次天價成交記錄。2018年7月22日，爛縵胡同131號1幢等3幢、1幢1層1-1房地產以1.04億元成交，低于市場評估的1.23億元。

    安居客數據顯示，爛縵胡同周邊皆為每平方米均價10萬元+甚至15萬元+的住宅區。稍遠些的老牌豪宅一瓶和朱雀門，每平方米二手房均價也都在14萬元以上。

    “競到110萬以后也就剩兩位競拍人了，我們這樣的都只能算打醬油。”有參與競拍的人士告訴每日經濟新聞：“我的心理價位其實最多也就80萬元，畢竟完全沒有居住可能。‘雙11’成交，大家都圖個樂，掛出來有些時候了，而且這種房產其實都沒什么實地考察的必要，所以參加競拍的人也不少。”

    電商“特價房”真的特價？

    據每日經濟新聞不完全統計，以北京為例，在11日阿里法拍成交（含流拍）的32套房產中，11套流拍，7套圍觀超萬人次，多個項目競價超過50次。記者粗略估算，成交的21套房產中，8～9折居多，最低一套在市場價的6.5折左右。

    除了爛縵胡同這處房產，當天成交的項目多數未達市場評估價。比如，北京市朝陽區安貞里四區3號樓14層4號房產，起拍價254萬元，多達79次競買之后以343萬元成交，而這套房產的市場評估價是363萬元。也就是說，最終以9.4折左右成交。

    據每日經濟新聞此前報道，阿里法拍推出的特價房源皆屬于司法拍賣房源，本身一定程度上就低于市場價格，也存在一定風險。

    在10月25日放出的首批特價房源中，根據阿里方面的介紹，“房源主要集中在杭州市，覆蓋長壽橋小學、高銀巷小學、清河實驗學校等多所優質小學的學區”。但這11套阿里所謂的“學區房”中，只有長壽橋小學屬于杭州小學的“第一梯隊”，其他并不是最熱門學校。

    而當天成交的爛縵胡同這處房產，對應的回民小學等在北京亦不屬于“第一梯隊”小學。

    上述競拍人士也表示：“爛縵胡同的學區其實在西城來說不算特別突出，現在家長真的太舍得花錢了，不過也許人家就是沖著這個地段投資，或者落戶吧。”

    與此同時，盡管阿里此前宣稱“這批特價房源的起拍價，至少比市場價低3成”，但值得注意的是，這里的低3成，指的是起拍價，多數熱門區域的房屋成交價遠達不到這個優惠。比如，3萬多人圍觀的杭州市上城區金色家園一套房產，695萬元的成交價，約相當于市場價的8.9折。

    阿里方面曾表示，整個“雙11”期間累計將有上萬套特價房拍賣，類型涵蓋熱門學區房、地鐵房、景區房。但從真實情況看，這些所謂的熱門“學區房”之類，更多只是個營銷噱頭。

    “也就是跟‘雙11’捆綁營銷，博個眼球，其實沒什么實質性優惠。”有房企營銷人士向每日經濟新聞直言。

    隨著成交回暖、預期改善，重點城市二手房成交均價也普遍止跌，我們跟蹤的16個重點城市中，10個城市房價環比上漲，與去年2018年四季度價格低點比，成都漲幅最大為7.2%，西安、青島2019年以來均價基本保持平穩，而武漢及長沙分別累計下跌4.8%和5.6%，其余重點城市房價漲幅大多在2%到6%之間。

重點城市二手房成交同比同比

數據來源：公開資料整理

重點城市二手房月度成交環比

數據來源：公開資料整理