“我的房源在楊莊，在石景山來講不管是地段還是交通都比較優(yōu)質。最初報價365萬，但是無人問津，只能一次次降價。現(xiàn)在我的報價是359萬，還可以商量。”家住北京石景山的劉先生因為要去外地發(fā)展，不得已將手中的房源出手，但是過程并沒有想象中順利。

    每日經濟新聞記者調查發(fā)現(xiàn)，近期，北京二手房市場下行趨勢明顯。國家統(tǒng)計局數據表明，7、8月份，北京二手房交易價格已經連續(xù)兩月環(huán)比同比雙降。不僅如此，北京二手房在掛牌量、成交數、成交周期等方面也難掩疲態(tài)，成交價格上更是連續(xù)8周下探。

2018年8月-2019年8月北京二手房銷售價格指數分析

資料來源：國家統(tǒng)計局

    掛牌量兩年增超兩倍 成交量同比降近四成

    掛牌量代表著二手房市場的供應量，某種程度上，供應量將影響價格。

    貝殼研究院提供數據表明，2019年3月份以來，北京二手房新增掛牌量上漲明顯。

    2019年1~2月，北京二手房新增掛牌量每月僅有1萬多套的量級。而到了3月份，突然井噴至28000套，隨后每月新增掛牌量都在2萬套以上，8月份仍維持在22224套的高位。

    如果比較更早的數據，上漲趨勢則更為明顯。據有關媒體報道，9月北京二手房掛牌總量在91076套，而2018年9月北京二手房掛牌數49296套，2017年11月掛牌數25941套。也即過去兩年間，北京被掛出來的二手房，從不到3萬套漲到9萬套，漲幅超200%。

    增加的供應無疑令潛在購房人有了更多選擇，也直接影響到了業(yè)主的報價。北京石景山某中介人員告訴每日經濟新聞記者：“現(xiàn)在房源比較充足，所以目前的報價都能談。”

    與激增的掛牌量相應，在市場觀望情緒的影響下，北京二手房成交量目前維持著較低水平。

    諸葛找房數據顯示，2019年第38周，北京二手住宅成交套數為2328套，環(huán)比前一周上漲28.98%，但成交量的絕對水平仍然較低。

    諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向記者表示，“金九”前半月北京二手房市場仍然延續(xù)下跌趨勢，成交量持續(xù)下滑，第37周中秋假期致使部分需求積壓，積壓的需求在第38周釋放，帶動成交量有所上漲，但從歷史周度成交數據來看，仍處于歷史較低水平。

    據中原地產研究中心統(tǒng)計數據，截至9月22日，9月北京二手房住宅簽約7685套，不僅是今年2月以后成交量最低點，而且同比去年的12352套下降37.7%。

    上述中介人員告訴記者：“整個石景山地區(qū)二手房成交量每天大約在5~10套，并不是特別高。”

    二手房價連跌8周 市場低迷或延續(xù)至年底

    記者注意到，由于各種市場因素疊加，目前北京二手房交易價格的確在不斷下探。

    麥田數據顯示，8月份買方整體議價幅度（客戶議價=成交價/最后一次報價-1）為-5.95%，環(huán)比下降0.38%，議價空間持續(xù)6個月擴大。

    據諸葛找房數據，第38周（9月16日~21日）北京二手房市場價均價為59072元/平方米，環(huán)比前一周下跌0.29%。這也是北京二手住宅市場價連續(xù)8周下跌，二手房市場熱度持續(xù)減退。

    分區(qū)域看，第38周北京各區(qū)在售二手住宅市場價中，西城區(qū)二手房價格依舊最高，為107816元/平方米；其次為東城，為95281元/平方米；房山均價最低，為31165元/平方米；石景山區(qū)域二手房市場價降幅最大，達0.41%。

近一年北京二手房價格走勢

數據來源：安居客

    雖然中介人員喜歡用“平穩(wěn)”來描述當下的北京二手房市場情況，但也難掩二手房價格下跌的事實。上述石景山某中介人員告訴每日經濟新聞記者：“我負責的片區(qū)內多數降幅都在1%~2%之間，樓齡新一點的社區(qū)會保值，個別偏遠老舊的小區(qū)降幅會大些。不過這是個大的趨勢，二手房自

    2017年3月以后就降了不少。”

    同時，該中介也為記者介紹了多處房源，雖然表面上這些房源總會有“離京”“換房”等出售理由，但幾乎都存在房主下調報價的情況。

    另據公開資料，9月25日當天，北京的二手房降價房源就達1975套，平均每套降幅達25.19萬元，而漲價的房源僅僅有103套。

    有專家認為，目前北京二手房市場低迷的狀態(tài)預計還將持續(xù)一段時間。

    “近期從北京成交量價及市場購房情緒來看，北京房地產市場處于低迷期，市場觀望情緒濃厚，入市積極性低，業(yè)主降價銷售也并不能帶來成交。在調控政策沒有發(fā)生轉向前，北京二手房市場成交量將會保持穩(wěn)定或下幅下跌趨勢，該趨勢將會延續(xù)至年底。” 國仕英最后說。

    一線城市房租趨降：北京迎來年內首降，上海同比漲幅領先

    在租房市場上，一線城市也開始逐步降溫

    近日，多家機構發(fā)布的數據均顯示，9月核心城市的房租有所降溫。

    9月24日，貝殼研究院提供的數據顯示，2019年以來房租同環(huán)比一路上漲的北京，在8月停下了租金上漲的腳步，平均租金為88.3元/平米，環(huán)比下降4.2%，同比下降2.0%，這是北京近年來首次同比下降，也是3月來的首次環(huán)比下降。另外，深圳、上海的房租也紛紛環(huán)比下降。

    中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組，在近日發(fā)布的2019年8月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》也提到，核心城市住房租金在5-6月季節(jié)性上漲之后，7月漲幅有明顯減緩。2019年7月，《報告》所使用的緯房數據，其租金核心指數為104.84點，環(huán)比上漲0.13%，漲速比上月下降0.36個百分點。與上年同月相比，2019年7月核心城市住房租金下降了0.56%。

    一線城市轉冷

    實際上，在一線城市中，北京、上海、深圳的房租，一直以來都顯著高于廣州。
貝殼數據顯示，北京、上海、深圳分別以每月88.3元/平米、76.2元/平米和75.7元/平米的租金，居于十個重要城市的房租價格前三位。

十大城市8月房租概覽

資料來源：貝殼數據

    漲幅來看，經歷了畢業(yè)季后，市場轉冷跡象明顯。此前價格一路上漲的北京，貝殼研究院的數據顯示其8月租金環(huán)比下降4%，創(chuàng)下十個重點城市的最大跌幅。而同比下降2%，則是今年以來北京的首次同比下降。

2019年北京房租同環(huán)比變化趨勢

資料來源：貝殼數據

    十個城市中，同比持續(xù)正增長，并且8月漲幅十城最高的上海，環(huán)比則微跌0.5%，市場呈現(xiàn)些微的轉冷跡象。

2019年上海房租同環(huán)比變化趨勢

資料來源：貝殼數據

    深圳則連續(xù)三個月房租環(huán)比下降，2019年以來的環(huán)比增速下降趨勢仍在持續(xù)。

2019年深圳房租同環(huán)比變化趨勢

資料來源：貝殼數據

    為什么租金價格往往會在畢業(yè)季后的三季度出現(xiàn)回調？

    對此，有房產研究機構的分析人士指出，機構數據主要以租賃成交價，而不是掛牌價為主。一方面，畢業(yè)季作為傳統(tǒng)租房旺季，也是租期到期旺季，業(yè)主方提價的可能性較高；另一方面，數據顯示，畢業(yè)生的熱門租賃位置往往租賃價格較高位的中心城區(qū)和公司集聚地附近商圈，這也在短期內拉高了成交均價。

    二線：2019年以來持續(xù)放緩

    在一線城市似乎迎來季節(jié)性淡季的時候，二線城市租賃市場也持續(xù)放緩。

    此次數據中，北京市、上海市、深圳市、杭州市、南京市、天津市、武漢市、成都市、重慶市、西安市十個重點城市，有7個城市的租金在8月環(huán)比下降，9個城市同比下降。

    另外，除了3個一線城市外，10個城市其他7個城市，即杭州市、南京市、天津市、武漢市、成都市、重慶市和西安市，租金在2019年以來一直都處于同比下滑的狀態(tài)，市場低迷的狀態(tài)持續(xù)了較長時間。

    對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于此類租金來說，和當前的供求關系、一二手房的市場結構、市場預期等有關。

    第一，從租賃的需求看，6-7月份往往是租賃或換房的高峰期，所以到了8月份市場降溫以后，實際上表現(xiàn)還是比較弱的，即租賃需求沒有預期的高，這個時候租金等方面也不會太強勢。

    第二，租賃市場的傳統(tǒng)，對于一二手房來說，當前市場都在降溫，二手房降溫容易帶來可租房源的增加，這樣也會帶來一些影響，即租賃方面的房源供給是在增加的。

    第三，當前類似長租公寓供應在增加，租客對于長租公寓雖然比較認可，但是也會認為長租公寓競爭方面比較多，租金也不會無限制上漲，在實際過程中部分長租公寓也確實依然給予了各類優(yōu)惠的租賃條款，這都會帶來租金的下降。

十大城市8月房租環(huán)比變動

資料來源：公開資料整理

    同比來看，武漢、天津和杭州都出現(xiàn)了兩位數的跌幅。在此前樓、地兩市均十分火熱的杭州，租金下跌十分明顯。這被認為當地大量新盤入市后，租賃房源增加導致的供需關系逆轉所致。

十大城市8月房租同比變動

資料來源：公開資料整理

    實際上，不僅是核心城市，一些9月24日，諸葛找房發(fā)布的一份數據也顯示，2019年第38周全國大中城市租賃市場持續(xù)平穩(wěn)下行，租金均價43.77元/平方米/月，環(huán)比微跌0.04%，跌幅收窄0.13個百分點。截至到38周，租金價格已經連續(xù)6周下跌，租賃熱度持續(xù)減退。由于3季度更是傳統(tǒng)的租賃淡季，預計短期內租賃市場將會持續(xù)平穩(wěn)下行的局面，租金變化幅度難以出現(xiàn)正增長。

    “核心城市住房租金的季節(jié)性上漲接近尾聲。”上述社科院報告稱