素有“鬼城”之稱的鄂爾多斯，近來終于實(shí)現(xiàn)了“逆襲”，最直接的表現(xiàn)便是樓市復(fù)蘇。

    如果用一個(gè)詞來形容當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，“大起大落”或再合適不過。在過去的10余年間，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)從每平方米1500元，快速漲至1萬(wàn)元甚至更高，而后迅速墜落至5000元甚至更低，成為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的“最佳展品”。

    幾年過去后，鄂爾多斯已逐漸度過煤炭城市轉(zhuǎn)型的陣痛，房?jī)r(jià)也逐步恢復(fù)到暴跌前的水平。“安居客”的數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯9月二手房均價(jià)為每平方米6729元，環(huán)比上漲 1.63%；康巴什區(qū)9月二手房均價(jià)為每平方米10396元，環(huán)比上漲 0.68%。

    “鬼城”的由來

    2010年，美國(guó)《時(shí)代周刊》的一篇報(bào)道《中國(guó)鄂爾多斯：一座現(xiàn)代鬼城》，引起了世界的關(guān)注。“鬼城”在之后的幾年中，成為鄂爾多斯的代名詞。

    在該篇報(bào)道中，《時(shí)代周刊》描述了原計(jì)劃遷入百萬(wàn)人口的鄂爾多斯康巴什區(qū)，在建成后卻成了一座現(xiàn)代化空城，15分鐘內(nèi)不見一個(gè)行人，駛過的汽車不到10輛。即使偶爾出現(xiàn)的行人，也是踱著沉重的步伐，毫無(wú)生機(jī)。

    事實(shí)上，在這篇報(bào)道的背后，是彼時(shí)的康巴什區(qū)的基建設(shè)施還未完全建完，因此入住率不高，大部分人口還居住在老城區(qū)，造成新區(qū)有空蕩、落魄之感。

    而康巴什新區(qū)的故事要從更久之前說起。

    在2004年以前，鄂爾多斯一度是內(nèi)蒙古最為貧困的地區(qū)之一。而被庫(kù)布齊和毛素烏兩大沙漠包圍起來的康巴什區(qū)，也因環(huán)境惡劣只有兩個(gè)小村莊，人口不足1400人。

    直到“羊、煤、土、氣”這四大寶貝的崛起，鄂爾多斯才真正迎來了“揚(yáng)眉吐氣”的局面。

    數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯煤炭探明儲(chǔ)量達(dá)1676億噸，占全國(guó)總量的六分之一；天然氣探明儲(chǔ)量8000多億立方米，占全國(guó)總儲(chǔ)量的三分之一；稀土儲(chǔ)量65億噸；其特有的阿爾巴斯白山羊絨被譽(yù)為“軟黃金”。

    憑借優(yōu)渥的自然資源，鄂爾多斯迅速發(fā)展。“東方網(wǎng)”曾援引當(dāng)?shù)鼐用竦脑捳Z(yǔ)表示，“中等以上的礦，一個(gè)晚上就能掙200萬(wàn)~300萬(wàn)元”。

    2009年，鄂爾多斯GDP突破2000億元，人均GDP為13.44萬(wàn)元，超過北京、上海等一線城市，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

    據(jù)2011年住建部發(fā)布的《中國(guó)民間資本投資調(diào)研報(bào)告》顯示，鄂爾多斯資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)超過7000人。鄂爾多斯每217個(gè)人中間，就有一個(gè)億萬(wàn)富翁；每15個(gè)人里面，就有一個(gè)千萬(wàn)富翁。

    而康巴什新區(qū)的建設(shè)，也是隨著鄂爾多斯的興盛緊鑼密鼓開展的。

    2004年，為了改變貧窮落后的狀況，以及解決老城區(qū)交通擁擠和人口膨脹的問題，鄂爾多斯決定零起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)康巴什新區(qū)。當(dāng)年，康巴什新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打下第一個(gè)地基；2006年，鄂爾多斯市政府搬遷入駐；2007年，地上項(xiàng)目全面開工。

    在隨后的幾年間，康巴什迅速?gòu)囊黄哪兩沓蔀楝F(xiàn)代化新區(qū)，目標(biāo)是成為鄂爾多斯新的政治、文化、金融中心。

    房?jī)r(jià)經(jīng)歷過山車

    在康巴什新區(qū)火熱開發(fā)的同時(shí)，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)一路飆升。

    《新民晚報(bào)》曾援引當(dāng)?shù)鼐用竦脑捳Z(yǔ)表示：“仿佛一夜之間，房產(chǎn)就開始火爆，大家都發(fā)瘋了似地去搶房，凌晨一兩點(diǎn)就去排隊(duì)等拿號(hào)，而且好多人都是一口氣買好幾套，好像不要錢一樣。”

    2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價(jià)僅為每平方米1000元左右，2006年漲到1800元，2007年升至3000元。2010年康巴什新區(qū)的房屋均價(jià)已經(jīng)超過每平方米6000元，東勝區(qū)則在8000元左右。一些新開的別墅樓盤，每平方米的售價(jià)甚至高達(dá)2萬(wàn)元。

    但樓市繁榮的局面沒持續(xù)太久。2011年開始，鄂爾多斯供過于求的樓市出現(xiàn)了滯漲。

    隨著民間借貸泡沫的破裂、煤價(jià)的下跌、國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的回落和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控等因素，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大面積下滑，開發(fā)商的資金鏈也隨之?dāng)嗔选?jù)鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯2012年在建工程中，約有75%處于停工或半停工狀態(tài)。

    其實(shí)在2011年底，就有大量媒體使用“崩盤”等詞語(yǔ)來描述鄂爾多斯的房?jī)r(jià)走勢(shì)，稱康巴什新區(qū)的房?jī)r(jià)暴跌約7成。

    但隨后“中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)”援引康巴什新區(qū)管委會(huì)黨群工作部副部長(zhǎng)李宏的話語(yǔ)表示，相關(guān)報(bào)道失實(shí)，并稱2011年以來全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格普遍出現(xiàn)了不同程度的下降，雖然康巴什地區(qū)也不例外，但這和全國(guó)樓市的調(diào)控相關(guān)，也并沒有“崩盤”。

    《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》后來的報(bào)道稱，2012年4月，當(dāng)?shù)氐拇蟛糠謽潜P已經(jīng)開始降價(jià)。2013年初，鄂爾多斯市區(qū)尤其康巴什區(qū)，每平方米三四千元的房子已經(jīng)比比皆是，但一年前大多數(shù)項(xiàng)目的開盤價(jià)都超過萬(wàn)元。

    不過出人意料的是，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)在近年來又悄然回升。

    據(jù)當(dāng)?shù)厝说恼f法，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)從2016年起開始回暖，尤其是康巴什區(qū)房子的均價(jià)上漲最快，已逐漸恢復(fù)到每平方米1萬(wàn)元以上，相當(dāng)于2010年前后的水平。

    可以確定的是，鄂爾多斯房?jī)r(jià)的回升，與當(dāng)?shù)厥姓?ldquo;去庫(kù)存”的藥方息息相關(guān)。

    據(jù)鄂爾多斯政府工作報(bào)告顯示，2016年及2017年，鄂爾多斯通過棚改消化的存量商品房面積分別為589.8萬(wàn)平方米和511萬(wàn)平方米，而2014～2017年共計(jì)消化存量商品房1688.8萬(wàn)平方米。

    此外，房屋供應(yīng)量減少也是房?jī)r(jià)復(fù)蘇的重要原因之一。根據(jù)鄂爾多斯市發(fā)布的年度社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況公報(bào)，2009年，該市房屋竣工面積396.6萬(wàn)平方米，2017年房屋竣工面積44.9萬(wàn)平方米。

    康巴什區(qū)住房保障和房產(chǎn)交易管理中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，康巴什已建成住宅748萬(wàn)平方米，在建和已建成的庫(kù)存未售出住宅僅有561套。

    另外，優(yōu)良的空氣質(zhì)量、高端的教育及醫(yī)療資源也是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)復(fù)蘇的助推劑。

    數(shù)據(jù)顯示，康巴什區(qū)的綠化率超過40%，達(dá)到了“300米見綠、500米見園”，實(shí)現(xiàn)了“三季有花、四季常綠、環(huán)城籠翠”，被譽(yù)為“花城”。

    據(jù)綠色呼吸2019年9月23日18時(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯的空氣質(zhì)量狀況為“優(yōu)秀”，在監(jiān)測(cè)的全國(guó)354個(gè)城市或地方中排名第24位。

    在教育方面，位于康巴什區(qū)的鄂爾多斯一中連續(xù)三年被清華大學(xué)確定為“優(yōu)質(zhì)生源”基地。2019年鄂爾多斯一中有32位同學(xué)被北京大學(xué)和清華大學(xué)錄取，有5位同學(xué)被香港知名大學(xué)錄取。

    《第一財(cái)經(jīng)》援引當(dāng)?shù)鼐用竦脑捳Z(yǔ)表示，康巴什區(qū)的醫(yī)療條件十分優(yōu)越，甚至包頭市的病人都選擇到這里就醫(yī)。

    值得一提的是，2012年康巴什成為中國(guó)首個(gè)以城市景觀命名的4A級(jí)旅游景區(qū)。2018年，康巴什接待旅游人數(shù)285.7萬(wàn)人，旅游收入對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為16%，對(duì)就業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)28%。

    新華社曾表示，康巴什是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段的一個(gè)縮影。目前康巴什城區(qū)常住人口已達(dá)15萬(wàn)，其“鬼城”的標(biāo)簽是時(shí)候摘掉了。

    但是，這并不意味著鄂爾多斯的問題已全然得到了解決。

    當(dāng)?shù)貥鞘心壳叭圆粔蚪】担^(qū)入住率比較低。不少房子雖然已經(jīng)售出，但并沒有人居住。康巴什的居民曾對(duì)媒體表示，“附近小區(qū)到了晚上，亮燈的也就一半左右，很多房子是買了沒有人住的”。

    此外，隨處可見的爛尾樓仍是康巴什區(qū)的一個(gè)痛點(diǎn)。尤其是鄂爾多斯伊金霍洛國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近，聚集了大量的爛尾樓。這些爛尾樓大都只建了一半，之后便再無(wú)動(dòng)靜。

    值得注意的是，雖然鄂爾多斯近年來已累計(jì)退出煤炭產(chǎn)能1335萬(wàn)噸，但煤炭經(jīng)濟(jì)依然是該市的重要經(jīng)濟(jì)支柱。數(shù)據(jù)顯示，2018年鄂爾多斯的煤炭產(chǎn)、銷量分別達(dá)到6.16億噸和6.64億噸，產(chǎn)業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)，該市在煤炭深加工、現(xiàn)代能源經(jīng)濟(jì)等方面仍大有可為。