概要

    根據國家統計局數字,受經濟前景不明朗因素及貸款利率上升影響,中國房地產市場在今年二季度開始降溫我們預計 2019年中國房地產市場的銷售額及銷售面積將分別下降 5%及 10%我們偏好中型開發商,首選中海宏洋( 81HK,買入) 、世茂(813HK,買入) 和雅居樂( 3383HK,買入)

    房地產銷售增長放緩 國家統計局公布了 2019年上半年中國房地產的市場數據全國物業銷售額同比增長 5.6%(對比今年首五個月的 6.1%)至 7.07萬億元人民幣,銷量則同比下降 1.8%(對比今年首五個月的-1.6%)至 7.58億平一方面,經濟增長從今年首季度的 6.4%回落至二季的 6.2%中美貿易爭端亦削弱了投資者的信心另一方面,銀行在二季度透過加息收緊抵押貸款

    我們認為政府將在下半年進一步推行針對房地產緊縮措施,以壓抑房地產市場

    我們維持 2019年房地產銷售額及建筑面積跌幅 5%和 10%的預測

    土地銷售下跌將拖低新開工面積增長 大多數主要開發商對土地市場持謹慎態度土地銷售面積和金額在今年上半年分別下跌 27.5%至 8,035萬平及 27.6%至 3,811億元人民幣另一方面,新開工面積比率在 2019上半年穩定增長10.1%至 10.55億平,抵銷了截至 2019年 6月連續 28個月的庫存跌幅(下降至 5.02億平), 更是自 2013年 12月以來的最低水平土地銷售增長自 2019年初以來開始回落,由于大多數開發商在收購土地六至九個月后開始施工,我們預計新開工面積將同樣在 2019年四季度放緩

    穩定房價為目標 根據國家統計局的房地產銷售數據,今年上半年的合同銷售平均售價同比增長 7.5%至每平 9,329元人民幣國家統計局透露,一手物業在一、二線城市的平均售價分別同比上升 4.4%和 11.4%由于房地產價格升幅高于政府預期,我們認為政府將在下半年維持緊縮措施,以控制房地產價格

    我們預計 2019年合同銷售平均價格將上升 5.6%至每平 9,222元人民幣

    預計中型開發商增長較快 在銷售增長方面,三大開發商的表現未如理想

    因此,中型開發商從中吸納了更多市場份額中駿集團控股( 1966HK,買入)及世茂在上半年錄得 78%和 39%的合同銷售增長至于達成率方面,截至2019年 6月,雅居樂、中國海外發展( 688HK,持有)、中駿集團控股及龍光( 3380HK,持有)已完成全年銷售目標 50%以上因此,我們的首選為中海宏洋、世茂和雅居樂