本周觀點:本周公布的70城新房房價環比上漲0.8%,漲幅較11月回落0.2個百分點,二手房房價環比漲幅更是收窄至0.3%。展望未來,我們認為一二線城市經歷連續兩三年調整,疊加“穩房價穩地價穩預期”的政策導向,預計后續房價以穩為主;相比之下2017年來快速上漲的三四線,隨著供應增加、需求弱化,后續房價調整壓力將逐步增大。當前板塊仍處于政策與基本面博弈期,建議關注低估值龍頭及高股息率個股,如萬科、保利、金地、招商等;后續隨著政策環境改善、盈利下調及資金鏈風險釋放,可博弈基本面復蘇的反彈,逐步布局高周轉彈性標的,如陽光城、新城、中南等。

    本周成交:成交環比上升,同比上升。本周重點城市成交40160套,環比升7%,同比升4%,高于2019年周均值0.6%;其中本周一線城市環比降15%,二線城市環比升18%,三線城市環比升7%。2019年日均成交環比2018年降7.3%。推盤量環比下降,去化率延續下滑。上周(01.07-01.13)重點城市新開盤29個項目,推出房源5801套,環比降30%,低于2018年周均值49.7%。平均去化率51%,環比降7個百分點。一手商品房1月日均成交:環同比下降。截止1月19日,重點城市日均成交套數環比降29%,同比降4%。其中一線城市環比降33%(同比升3%),二線城市環比降36%(同比降22%),三線城市環比降21%(同比升14%)。二手房成交環比上升,同比持平。本周二手房整體成交套數環比升8%,同比持平。19城二手房掛牌套數周環比升0.9%。1月19日19城二手房掛牌62.5萬套,環比升0.9%,較2018年初升78.7%。深圳環比升0.4%,北京降1%,上海降1.1%,廣州升0.8%,成都升1.8%。

    本周動態:國家統計局公布2018年12月70城房價數據。平安觀點:整體環比漲幅回落,二手房調整更為明顯。12月70城房價環比上漲0.8%,同比上漲10.6%,漲幅較11月回落0.2個和擴大0.3個百分點。其中一二三線城市環比上漲1.3%、0.7%和0.7%,漲幅擴大1.0個和回落0.3個、0.2個百分點。從二手房房價來看,70城二手房房價環比升0.3%,較11月收窄0.2個百分點,漲幅連續4個月收窄;其中一二三線二手房房價環比降0.3%和升0.1%、0.3%,相比新房市場,二手房市場調整更為明顯。樓市延續下行,三四線調整壓力大于一二線。2018年下半年樓市持續下行,全國單月銷售面積自9月以來持續負增長,重點城市去化率持續下降。平安地產統計的19城市二手房掛牌房源較2018年年初增長70%以上,反映市場觀望依舊濃厚。在去化率下滑,回款壓力加大背景下,不排除個別中小房企面臨資金壓力。分城市來看,我們認為一二線城市經歷連續兩三年調整,疊加“穩房價穩地價穩預期”的政策導向,預計后續房價以穩為主;相比之下2017年來快速上漲的三四線,隨著供應增加、需求弱化,后續房價調整壓力將逐步增大。

    風險提示:1)2019年上半年存在樓市超調而政策遲遲未見松動風險;2)樓市大幅調整帶來資產大幅減值風險;3)若銷售回款亦惡化,且銀行信貸依舊偏緊,不排除部分中小房企面臨資金鏈風險。