摘要：近年來，隨著國內整體租房需求持續增長，我國長租公寓市場規模整體呈現增長趨勢。2021年我國長租公寓市場規模為1.79萬億元。由于高昂的置業成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅動，2022年中國長租公寓市場規模達到2.01萬億元。

一、定義及分類

長租公寓又名白領公寓、單身合租公寓，是房地產市場一個新興的行業。長租公寓是向特定人群提供長期居住空間和居住服務的產業，顧客以本地工作、生活人口為主。長租公寓按照運營模式可分為機構式長租公寓和非機構式長租公寓，機構式公寓按照整體可分為集中式和分散式，集中式是指自持、收購或租入并轉租集中式房源的模式，地產商與運營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等；分散式主要指機構租入并轉租分散式房源，主要由中介和運營商主導，典型代表有鏈家、自如寓等。非機構式長租公寓中的個人散租主要是由公寓提供。

二、行業政策

自2016年起，國家開始推進租售并舉，并出臺一系列政策培養發展住房租賃市場，房企陸續入局長租公寓。2023年1月，安徽省人民政府辦公廳印發《關于加快促進養老產業發展的意見》，提出要鼓勵建設年輕人、老年人融合居住的綜合社區和長租公寓，打造代際融合、充滿活力的長者社區。2023年7月，河南省人民政府辦公廳印發《河南省實施擴大內需戰略三年行動方案（2023—2025年）》，提出要健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，增加保障性租賃住房供給，完善長租房政策，培育專業化、規模化住房租賃企業，開展節能家電、環保家具租賃業務。

三、發展歷程

近年來受到購房成本增加、城市化率上升等因素影響，中國租賃住房市場迅速發展，長租公寓行業受到政策支持迎來高速增長。1978年中國政府正式啟動住房市場化體制改革，市場化住房租賃開始出現。2001年中國加入世界貿易組織，大量外資企業帶動外企工作人員租住需求，推動多個長租公寓品牌出現。2015年國家首次提出租購并舉方針，完善住房租賃體系的建設，長租公寓行業迎來發展的紅利期。2022年5月，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，明確提出，要推動基礎設施REITs健康發展，并將保障性租賃住房納入試點范圍，推動了長租公寓市場規范健康發展。

四、行業壁壘

1、品牌壁壘

由于長租公寓行業涉及客戶的居住體驗和生活質量，客戶在選擇公寓時往往會考慮品牌的聲譽和口碑。因此，在長租公寓行業中，品牌知名度和口碑對于長租公寓企業的成功至關重要。而新進入長租公寓行業的企業需要花費大量時間和精力來打造自己的品牌形象，提升品牌知名度和美譽度。

2、運營壁壘

長租公寓行業是一個復雜且需要高度專業化的領域，它不僅要求長租公寓企業擁有優質的房源，還要求長租公寓企業在房屋維護、客戶服務、市場營銷等方面展現出卓越的運營能力和管理能力。因此，新進入長租公寓行業的企業在運營方面存在一定的壁壘。

3、資金壁壘

長租公寓行業需要大量的資金投入，包括房屋租金、裝修費用、運營成本等。目前，市場上多數長租公寓企業仍然靠著資本投資維持運轉，能否在預期時間內建立盈利模式、實現扭虧轉盈是目前長租公寓企業所面臨的重要挑戰。因此，對于新進入長租公寓行業的企業具有一定的資金壁壘。

五、產業鏈

1、行業產業鏈分析

長租公寓產業鏈上游主要是為長租公寓提供物業改造建設服務的拆除工程公司、建設工程公司以及裝修公司，以及水泥、石材、鋼筋、混凝土、塑料等建筑材料，以及長租公寓的裝修設計。隨著政府對租賃市場的支持力度加大，越來越多的房源進入長租公寓市場。產業鏈中游為長租公寓租賃，主要是長租公寓運營商，負責長租公寓房源的獲取、裝修、配置、家具家電、出租及后續服務等。產業鏈下游為長租公寓的租客。

長租公寓行業產業鏈

水泥

中國建材集團有限公司

安徽海螺水泥股份有限公司

華新水泥股份有限公司

新疆天山水泥股份有限公司

甘肅上峰水泥股份有限公司

唐山冀東水泥股份有限公司

中國山水水泥集團有限公司

石材

萬峰石材科技股份有限公司

泉州英良石材有限公司

宗藝石材發展有限公司

平邑華泰石材有限公司

東莞市東成石材有限公司

福建省富強石材有限公司

中民石材產業（廈門）有限責任公司

鋼筋

河北敬業信德鋼筋工程有限公司

濰坊博遠鋼筋工程有限公司

肇慶金裕豐商品鋼筋有限公司

深圳市深韶鋼筋有限公司

混凝土

北京新奧混凝土集團有限公司

河南金諾混凝土有限公司

淄博新博混凝土有限公司

東平縣鵬程混凝土有限公司

上游

深圳市泊寓商業管理有限公司

冠寓商業管理有限公司

魔方公寓管理有限公司

北京樂乎公寓物業管理有限公司

中游

租客

下游

2、行業領先企業分析

（1）深圳市泊寓商業管理有限公司

深圳市泊寓商業管理有限公司是萬科企業股份有限公司下屬全資子公司。企業作為全國最大的集中式公寓提供商，致力于為新進入城市的青年提供綜合租住服務。2023年上半年，企業在上海、廣州、武漢、廈門等城市新獲取房源0.98萬間，凈新增開業0.73萬間。截至2023年6月底，企業在全國34個城市共運營管理租賃住房22.47萬間，累計開業17.39萬間，開業數量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等27個城市排名前三。與此同時，企業積極響應國家納保政策，在北京、天津、深圳、廈門等19個城市共納保106個項目，涉及房源8.3萬間。

（2）冠寓商業管理有限公司

冠寓商業管理有限公司是龍湖集團繼地產開發、商業運營、智慧服務之后，面向新世代人群租住生活形態及消費升級需求推出的集中式長租公寓品牌，以核桃、松果、豆豆三大系列產品線切入各細分市場，在發展規模、資產運營及增值服務等方面進行全產業鏈布局。據統計，2023年上半年，企業累計開業房源數量由2017年的1.5萬間增長至累計開業房間數11.9萬間，其中已納保房間數超4萬間，2023年上半年企業的整體出租率為93.7%，其中開業超過六個月的項目出租率為95.9%，租戶滿意度達到95%，其租金收入同比增長4%至12.3億元。

六、行業現狀

近年來，隨著國內整體租房需求持續增長，我國長租公寓市場規模整體呈現增長趨勢。據統計，2021年我國長租公寓市場規模為1.79萬億元。由于高昂的置業成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅動，2022年中國長租公寓市場規模達到2.01萬億元。

七、發展因素

1、有利因素

（1）國家產業政策的支持

政府對于住房租賃市場的支持力度不斷加大，并出臺了一系列政策來鼓勵和支持長租公寓的發展。包括《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》《關于加快促進養老產業發展的意見》《河南省實施擴大內需戰略三年行動方案（2023—2025年）》等政策，這些政策為租戶提供了良好的居住體驗和生活服務，有助于推動長租公寓行業的健康發展。

（2）城市化進程的加速和人口流動增加

隨著城市化進程的加速和人口流動的增加，租房作為一種居住方式在越來越多的人中受到青睞。特別是在大城市，高房價使得許多年輕人和流動人口難以承受購房的壓力，因此租房成為更加靈活和經濟的選擇。長租公寓作為一種滿足租房需求的住房形式，具有廣闊的市場前景和發展潛力。隨著市場的不斷擴大和政策的持續支持，長租公寓行業將迎來更多的發展機遇和挑戰，為租房人群提供更加優質的居住體驗和生活服務。

（3）長租公寓契合市場需求

傳統的以私人出租為主的租賃市場大多面臨著中介服務不規范、租期不穩定、品質無保證、監管漏洞多等各種問題。而長租公寓經過專業的裝修設計，從外觀到內部家具家電配置較大部分出租房都有著明顯優勢。再加上長租公寓一般都會打造融合社交、創業、休閑娛樂等多種元素的平臺，對年輕人群有著很大的吸引力。規模化、規范化的經營，以及專業化的服務也在很大程度上減少了矛盾糾紛，使得長租公寓更加契合市場需求。

2、不利因素

（1）租賃市場發展滯后制度不健全

同發達國家相比，我國的長租公寓行業起步較晚，且租賃政策較少，因此我國目前的租賃市場并不健全，傳統的住房租賃市場主要為個體房東，而機構參與者較少。在許多發達國家的城市，25%～30%都是機構出租房源，但中國目前的品牌公寓占比不到2%，導致專業租賃經營業務發展相對滯后，與發達國家完善的租賃市場相比有著較大的差距。

（2）盈利難度較大

長期以來，長租公寓的盈利難題一直困擾著開發企業和運營機構。目前，由于租期較短，租金回報率低，租住率較低，進行長租公寓的開發運營成本高等因素，大多數的長租公寓運營機構都處于支出大于收入階段，因此極易導致運營者的資金鏈斷裂。若通過融資來緩解現狀，其融資成本也越來越高而且風險較大，一定程度上加大了長租公寓企業的壓力。雖然集中式運營比分散式運營更能做出高溢價產品，但是盈利的企業微乎其微，整個長租公寓的現狀還是處于大量的資本投入階段。

（3）長租公寓租金高

長租公寓與普通租賃住房相比，并沒有太大優勢。首先從租金上看，長租公寓前期收房成本、裝修成本都加劇租房價格上漲。此外，長租公寓通常還會提供一系列的服務，如物業管理、維修維護、社區活動等，這些服務也會增加運營成本，進而推高租金，導致租客需要支付更高的費用。這使得一些租客在考慮是否選擇長租公寓時，可能會因為價格因素而猶豫不決。

八、競爭格局

隨著我國商品房市場格局的穩定，樓市逐漸繁榮，隨之而來的便是長租公寓市場的發展空間大大增加。與此同時，家庭數量的降低，越來越多的人選擇在城市中租住，導致長租公寓市場容量持續擴大。此外，隨著市場容量的擴大，入局競爭者越來越多，市場覆蓋面也將有明顯增加。據統計，2023年上半年，長租公寓十大品牌分別為泊寓、冠寓、魔方公寓、樂乎公寓、百瑞紀集團、瓴寓國際、朗詩寓、自如寓、城家公寓和招商伊敦。從開業規模來看，2023年上半年，泊寓、冠寓、魔方公寓開業規模分別為17.39萬間、11.9萬間和7.62萬間。

九、發展趨勢

在長租公寓市場逐漸變得明朗的情況下，未來，長租公寓業主和運營商將更加關注長租公寓的產品與服務。從戶型設計到裝修標準、從低碳環保到智能管理、從配套完善到出行方便、從社區建設到租戶自治，整個長租公寓市場都將迎來產品和服務顯著提升的時代。與此同時，數字科技對長租公寓立體化將起到巨大的推動，智能家居與長租公寓的結合有助于實現租戶對品質生活的追求。VR技術、在線直播看房、無人酒店等智能服務，將會成為未來長租公寓的標準配置，從而進一步提升長租公寓的整體競爭力和市場價值。此外，隨著社會的發展和人口結構的變化，租客群體的需求日益多元化，他們對居住環境、配套設施、社區服務等方面的要求也在不斷提高。未來，長租公寓運營商需要提供不同類型、不同風格的公寓產品，從而推動長租公寓行業向多元化和個性化方向發展。