投資建議

    中國基礎設施公募REITs 2020 年正式揚帆啟航，REITs 的出現打通了實體資產與金融市場的融資通道，其股債結合的特性將成為投資組合中重要的配置品種。IDC作為典型重資產行業，擴張規模和節奏直接決定了公司的發展步調，因此IDC 服務商需要不斷融資進行自建或收購以實現快速擴張。REITs 化能幫助IDC 企業更好地解決存量資本的盤活和擴張效率的提升，滿足IDC 本身的性質與發展需要。

    理由

    把握市場需求，順應科技發展形勢。我國IDC 行業市場規模呈現逐年增長態勢，2019 年市場規模達1,563 億元，行業市場規模有望在未來5 年增長2 倍。核心IDC 資源集中在北上廣地區，整體上架率較高。隨著下游云計算和互聯網行業數據量的爆發，邊緣計算的進一步發展，未來互聯網公司和云計算廠商將作為承接新增數據量的主力，因此我們判斷把握互聯網及云計算等大客戶的數據增長訴求將成為IDC公司順應行業發展形勢，從而實現自身高速擴張的關鍵。

    同時，伴隨頭部數據中心的一系列兼并收購，數據中心也會逐漸呈現出規模化趨勢，并向著超大規模數據中心大步邁進。

    REITs 化為IDC 服務商和投資人帶來“雙贏”。IDC 服務商為了搶占市場份額擴大自身版圖，需要在前期投入大量資本建設IDC 機房，因此服務商需要穩定的資金得到支撐。目前我國IDC 企業的融資方式主要為股權融資、銀行借款和戰略合作等途徑，我們認為REITs 化后有望打開更廣闊的融資渠道，企業可以選擇較低的融資成本方式實現更優融資結構。相比于中國主要基礎設施資產存量，數據中心資產存量相較于公路、鐵路及產業園區等差距較大，但我們認為伴隨行業在擴張期的高速成長，資本開支及資產存量將有較大的增長空間，IDC 行業憑借其科技屬性及新基建背景下的直接受益行業將備受市場青睞。對于發行人而言，REITs有助于盤活資產，拓寬融資渠道，降低資產負債率，募集資金可用于提升日常運營能力及再投資。對于投資人而言，REITs 規定年度可供分配利潤的90%需要進行強制分配且每年分配次數不少于一次。同時REITs 并非純固定收益產品，股價上漲空間亦對投資者有較強吸引力。

    以海外為鑒，結合自身發展優勢，中國IDC 嘗試向REITs 化轉型。截至2021 年1月7 日，全球共有6 支純數據中心REITs。我們通過研究美國及新加坡IDC 服務商REITs 的經驗發現，REITs 化后的公司資本開支顯著增加，擴張步伐持續加大，稅收優惠可以通過分紅換取，回報率及股價表現更加突出，融資渠道日益暢通，融資成本不斷下降，從而能夠更好地順應未來IDC 向超大規模數據中心發展的趨勢。因此，我們認為中國IDC 服務商可以借鑒海外公司REITs 化的成功經驗，結合國家政策及自身發展形式，嘗試向REITs 化轉型，從而更好地滿足融資需求，提升擴張效率，攜手下游客戶共同朝著數字化時代齊頭并進。

    風險

    行業發展不及預期，公募REITs 推進不及預期，底層資產或不符合發行條件。