中國社科院財經戰略研究院發布的緯房指數(基于住房大數據和重復交易法的新型房價指數)報告顯示，4月，以一二線城市為主的核心城市房價快速回升，但同時住房租金出現較快下降。如果按一般的分析邏輯，租金下跌房價上漲，表明房地產泡沫風險在增加。對于市場風險是否可控，還要看下半年走勢。

    京津冀房價“填谷”式上漲

    4月，全國核心城市房價出現較快回升。據緯房指數報告顯示，24個核心城市綜合房價已經高于2019年全年最高房價，但是仍低于2018年的房價水平。

    而從各大城市群來看，長三角、京津冀房價反彈相對較快。與3月相比，4月緯房長三角指數上漲0.78%，京津冀指數上漲0.67%，粵港澳大灣區指數上漲0.55%。

    對于京津冀房價反彈相對較快，京津冀房價經歷了2017年來持續低迷，沉寂時間較長，當前屬于正常的市場“填谷”效應。

    不過，值得關注的是，核心城市住房租金較快下降。緯房租金指數顯示，22個核心城市近2個月住房租金出現較快下降，與房價走勢形成背離。4月，緯房租金核心指數為102.6點，環比下降0.57%，同比下降1.46%。

    租金下跌房價上漲，表明房地產泡沫風險在增加。但市場風險是否可控，還要看2020年下半年的房價和租金走勢。

    預期城市分化態勢延續到下半年

    需要注意的是，由于受疫情的影響2月交易異常，導致3月環比指數失真。但3月以下市場基本恢復，4月環比指數已經能夠較好反映市場真實走勢。

    報告顯示，4月北上廣深四個一線城市房價環比均出現上漲。其中深圳、上海、北京的環比漲幅均在1%以上，漲速相對較快，其中北京房價在沉寂3年以來，首度出現較快上漲。廣州環比上漲0.17%，市場相對平穩。

    從同比來看，4月深圳、上海房價均高于一年前的水平，但從北京、廣州房價仍低于一年前的水平。

    在二線城市中，不論從環比還是同比，房價有漲有跌，成都、寧波、南京房價環比上漲較快，均超過13%。而武漢、哈爾濱近一個月市場較為疲軟。從同比來看，南通、寧波、東莞上漲均超10%。濟南、青島、天津在近一年市場穩中有降。

    4月一線城市房價上漲相對較快，這與經濟下滑背景下，市場避險意識增加有一定關聯。但由于內外部經濟環境相對較差，宏觀經濟增長乏力，部分一線城市房價的較快上漲可能不具備可持續性。而二線城市雖然短期以上漲為主，但持續上漲能力也不足。

    與一二線城市房價整體上漲不同，三四線城市房價呈現微跌趨勢，這種城市分化態勢將會延續到2020年下半年。

    2018年房屋新開工和竣工增速出現了明顯背離，我們認為與資金面趨緊情況下房地產商通過搶開工加速回籠資金有關。從區域分布來看，一線城市新開工面積與竣工面積增速間未出現顯著背離，而二線城市存在一定背離，三線城市背離幅度較大。新開工與竣工背離主要是受到三線城市地產項目因為資金壓力加大導致施工放緩或停滯。

2011-2019年全國房地產開發房屋新開工面積

數據來源：公開資料整理

2011-2019年全國房地產開發房屋竣工面積

數據來源：公開資料整理