中國證券報記者近日對北京西城區學區房市場走訪調研發現，“7·31”新政出臺后，成交量大增。

    某頭部中介銷售王海（化名）對中國證券報記者表示，“賣房者希望新政實施前賣個好價錢，于是掛牌房源激增。購房者則有意趕上最后一班車，供需兩旺致成交量大增。”

    成交量大增

    王海表示，“此前，北京西城區知名學區房的價格和成交量受疫情影響均不大，且存在惜售的傾向。臨近此次政策出臺前，紅廟學區小戶型基本售罄，剩下的都是1500萬元以上的大中型戶型。”

    4月30日《北京市西城區教育委員會關于西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》發布，自2020年7月31日后，西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。同時，自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用于登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）。

    王海表示，7月31日前完成購房及落戶，還可以按照登記入學劃片學校，不受多校劃片政策影響。

    中原地產數據顯示，2020年“五一”小長假期間，北京地區二手房網簽達到139套，新建住宅網簽為666套，合計網簽住宅805套。其中，西城區成交居前。中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，從觀測的數據看，西城學區房成交量從之前一個月幾十套，變成幾天幾十套。

    “從簽約到過戶，最短可以15天完成。即便是換房客戶，先出售后購置，時間也來得及。中介公司會提供部分應急資金，幫助意向客戶先完成簽約。”德勝片區某銷售人員李梅（化名）對中國證券報記者表示，“最近幾天，有的意向購買者說回家商量一下，結果卻找不到合適的房源了。”

    小戶型“秒光”

    “西城知名學區房均價在17萬元-20萬元/平方米。之前小戶型就很稀缺，政策出臺后小戶型掛牌明顯增多，但基本上一出來就會‘秒光’。”位于金融街(6.640, 0.05, 0.76%)辟才胡同附近的某地產中介的銷售人員張明（化名）對中國證券報記者表示，“再小的戶型差不多也要30多平方米，加上稅費和中介費，需要800萬元-1000萬元。”

    中國證券報記者了解到，不少學區房最初是單位分房，且沒有進入市場交易，因此原值為0。即便入市交易過的學區房，有的為了節省稅費將原值做低，因此眾多1000萬元的學區房原值僅為10萬元級別。

    “原值低對貸款客戶影響較大，因為要根據網簽和原值的差額交增值稅和個稅。如果網簽價高，差額大，交稅多。如果網簽價低，貸款額度就很低。”張明說，“原值低引發雙重限制，導致不少客戶全款購房，這也是小戶型受熱捧的重要原因。”

    2019年上半年，北京市東城區、海淀區和西城區幼升小入學指導意見細則悉數公布。海淀區和東城區在相關細則中明確規定，自劃定日期后取得房屋產權證的家庭，其適齡兒童將按照多校劃片的方式入學。

    多校劃片政策發布后，2019年下半年東城區和海淀區一些學區房價格出現一定程度下滑，家長選購學區房時也更加理性，更加看重房屋本身的居住價值。

    一季度，全市房地產開發企業房屋新開工面積為311.2萬平方米，同比下降16.1%。其中，住宅新開工面積為212.4萬平方米，同比下降7%；辦公樓為0.8萬平方米，下降73.3%；商業營業用房為2.9萬平方米，下降74.3%。

2019Q1-2020Q1北京房地產開發企業房屋新開工面積及增速

數據來源：公開資料整理

    一季度，全市商品房銷售面積為86.7萬平方米，同比下降41.3%。其中，住宅銷售面積為57萬平方米，下降53.4%；辦公樓為3.3萬平方米，下降60.2%；商業營業用房為17.4萬平方米，增長1.5倍。

2019Q1-2020Q1北京商品房銷售面積及增速

數據來源：公開資料整理

    一季度，全市房地產開發企業到位資金為838億元，同比下降32.6%。其中，國內貸款為297.8億元，下降27.4%；自籌資金為193.2億元，下降38.8%；定金及預收款為254.1億元，下降38.3%。