受疫情影響，全球實體經濟及外貿產業都受到重創，中小民營企業更是生存艱難，但在疫情期間，一線城市豪宅市場屢屢吸引市場的眼球，前有廣州豪宅賣出“剛需速度”、深圳一些價格“10 萬+”的豪宅項目頻頻“日光”，后有上海“富豪們”在排隊為搶先認籌而大打出手，北京兩個“10萬＋”項目同日開盤成交金額各自突破20億。

    今年以來，豪宅熱度不減。8月，上海湯臣一品又有最新成交，成交均價20.67萬/平方米，套均8331萬元，一線城市的豪宅真有這么火嗎？
若把總價兩千萬以上的商品住宅定義為“豪宅”，四大一線城市成交保持整體熱度的情況下又出現一定的分化。克而瑞數據顯示，1-8月一線城市整體豪宅市場走高，其中，深圳開場表現搶眼，中期熱度有所回落；北京5月后崛起，至8月同比走勢大幅領先。

    01

    深圳豪宅市場波動最大

    2020年，在新冠疫情的影響下，房地產市場先抑后揚，各地市場演繹著不同的曲線。

    在四大一線城市中，深圳率先回暖，一季度商品住宅成交已回歸去年同期水平，并且熱度持續上升。克而瑞數據顯示，深圳2月總價2000萬以上的新建商品住宅成交面積同比增幅甚至達到400%。

    3月7日，深圳年后首個豪宅項目招商太子灣·灣璽推出70套總價2000萬-5000萬的精裝商務公寓房源，僅用8個小時，全部銷售一空。隨后加推項目只用了8秒就售罄。

    4月20日，深圳市場監管從嚴，央行內部發文，重點徹查“房抵經營貸”資金違規流入房地產市場情況，此后深圳市場受多次調控影響，整體相對疲軟。以2000萬元以上豪宅成交來看，4月成交同比下跌64.2%，5月市場繼續爆冷，成交量同比下跌超90%，市場逐漸理性之后，正常的剛性需求帶動下，6月恢復成交，同比增加135%。

    總體來看，四大一線城市中，深圳豪宅市場在疫情初期受影響最小，受政策影響，波動性比較大。其他三個城市受影響明顯，2月-4月成交量同比跌幅普遍都在60%-70%，4月之后廣州與上海逐漸反彈，在5月都達到同比漲幅最高點后開始慢慢回落。而從第三季度開始，北京逐漸發力，同比走勢一躍成為一線城市中的第一位。

    表：2020年1-8月一線城市

總價2000萬以上新建商品住宅成交面積同比走勢（單位：%）

數據來源：CRIC

    02

    北京豪宅成交量創新高

    今年，北京與其他三大一線城市不同，在全國疫情穩定之后曾出現過反復，因此從整體市場復蘇情況來看相對平穩。

    克而瑞數據顯示，2020年8月北京市新建商品住宅成交面積72.08萬平方米，環比上漲10.94%，同比上漲46.95%；成交金額358.225億元，環比上漲11.27%，同比上漲57.51%。走出疫情陰影后的北京房地產市場銷售熱度也得到了進一步提升。

表：近一年北京新建商品住宅量價走勢

數據來源：CRIC

    其中高端改善的豪宅市場明顯回暖更快。

    從北京不同總價段的新建商品住宅成交同比走勢來看，北京一季度受疫情影響，房地產銷售幾乎停滯，豪宅市場進入冰凍期，成交面積同比跌幅達到72.51%，成交金額同比跌幅達到75.59%。

    進入二季度，疫情影響減弱疊加貨幣政策寬松，前期積壓的改善型需求集中釋放，北京豪宅市場強勢反彈，成交面積從今年6月開始就已經同比轉正，成交金額則從7月開始同比轉正，8月份量價同比增幅都在350%以上，而總價在兩千萬以內的新建商品住宅量價同比在8月份才剛剛轉正。

    表：2020年1月-8月北京各總價段

新建商品住宅成交同比走勢（單位：%）

數據來源：CRIC

    具體來看，北京今年單價10萬元以上的新建商品住宅成交套數為222套，單價最貴的項目依然是去年的冠軍萬柳書院，成交均價為191633元/平方米，相比去年的成交均價低了3000元。
表：2020年以來北京新建商品住宅

成交均價項目TOP10

數據來源：CRIC

    北京豪宅的爆發表面上看，是這次疫情帶來的置業邏輯的改變。

    北京主打豪宅產品銷售的中介店長李輝告訴我們，疫情后豪宅購房需求的釋放，在于人們的置業邏輯有了全新的變化，客戶開始更加關注安全性、私密性，居住觀念發生改變，并趨向于購買低密度的房子。后疫情時代，經過與“家”的長時間相處，人們才恍然發現對于居住空間的真正需求，都將理想人居投向空間更大、場景更加豐富、配套以及園林景觀等舒適度更高的豪宅市場。

    另外，疫情背景下，全球經濟體實施了寬松的信貸政策，境外投資受限，客戶將投資眼光傾向于國內，產品保值性成為了重點關注，房產除了居住價值外還附有升值價值，購置高端住宅也成為了重要的財富保值增值方式。

    另一位豪宅的置業顧問羅梅對此則表示，高端房產具備投資居住雙屬性，不僅能實現居住品質和生活方式的提升改善，還可利用杠桿投資，在全球量化寬松預期下，抵抗通脹；未來需要資金時，利用房屋抵押，作為風險準備資金，還可解決變現問題。

    03

    集中供應導致成交激增

    除了疫情帶來置業邏輯的改變推動了對豪宅的需求外，北京豪宅市場供給端的變動也是銷售火爆的重要原因。

    數據顯示，北京銷售均價一千萬以上的中高端市場，從7月起進入集中供應期。2020年5-8月，累計推出1444套房源，其中8月占比過半數，為58.1%，共839套。7月開盤項目雖多，但總套數卻只有233套。

    表：2020年5月以來北京銷售均價千萬元以上

新建商品住宅供應情況

數據來源：CRIC

    供應量最高的為北京金茂府二期及中海甲叁號院，值得注意的是，在供應井噴的預期下，北京豪宅市場的風向開始有所轉變，市場已進入到“高周轉”通道。

    在這其中，北京金茂府二期為今年1月拿下的居住用地，樓面價已達7萬元，在豪宅產品開發速度周期不斷加快的趨勢下，7月中旬，金茂府就開始舉行線上發布會、開放售樓處。

    8月14日，北京金茂府開盤，創造了首日成交20億元的成績。同一天，去年7月拿地的另一個豪宅項目中海甲叁號院也開盤，當日去化率接近70%。

    供應的大幅增加，也是造成8月北京豪宅市場成交面積和金額同比漲幅都超過200%的原因之一。

    04

    不限價地塊將改變北京市場預期

    過去三年，北京以“限競房”為主的土地供應結構也讓市場呈現“剛需盤紅海、高品質高端改善盤難求”的局面。

    據統計，過去三年北京一共有212宗地塊供應（包括部分流標），其中限競房供應了113宗，合計住宅部分面積是1008萬平方米，共有產權52宗地塊，不限價的商品房地塊只有21宗。

    今年，不限價地塊的供應成為了北京土地市場的“主旋律”，這將直接影響半年以后新入市項目的價格與市場預期。

    克而瑞數據顯示，今年上半年北京市出讓31宗住宅用地，不限價地塊占比74%，限競房用地僅6宗。土地供應面積增加，成交樓面價也同比出現上漲，北京上半年地價同比漲幅高達48%。

    2020年下半年，北京土拍火熱開局，7月14日成交3宗地塊，攬金65億元。隨后，7月22日，北京再度成功出讓兩宗地塊，一日攬金超77億元。

    8月3日，北京年內成交總價最高的地塊出現在北京經濟技術開發區，中海地產以79.2億元總價競得河西區地塊，溢價率23.8%，可售商品住宅綜合樓面價為40380元/平方米。

    目前，北京最新成功出讓的5宗住宅地塊，分別位于石景山、平谷、順義，均為不限價土地。

表：北京最新出讓宅地匯總

數據來源：CRIC

    我們認為，北京不限價住宅地塊出讓短期內仍將持續，從趨勢上看，若北京入市的項目中不限價地塊成為市場供應主流后，中高端項目的供應或將出現井噴。

    受供應的影響，未來北京豪宅市場成交規模或將繼續走高。