最近一段時間，在需求端房貸利率不降反升、供給端開發商信貸持續收緊導致資金鏈緊張的背景下，一線城市特別是北京的房地產市場整體呈現出快速降溫的態勢。但這其中有一類因建成年代較為久遠而被稱為“老破小”的房子價格卻十分堅挺，這類房子就是學區房，學區房價格堅挺的邏輯值得深思。

    北京近年來學區房形成的起點始于2008年，在這一年，北京取消了初中試點學校和學科類實驗班招生，“小升初”由學生的學籍所在地、戶籍所在地和實際居住地共同決定。此后教育部在2014年出臺了19個城市的義務教育免試就近入學的方案，并于2015年正式實施。2018年，由于學區房炒作之風過甚，北京陸續開始實施“多校劃片”取代“單校劃片”，但因眾多名校多集中于東城區、西城區、海淀區等重點區域，因而這些區域的學區房價格是最為堅挺的。

    其實，中小學就近入學政策只是導致北京學區房火熱的部分原因，而并非全部或者說是根本原因，根本原因主要在于人口數量變化導致的人口結構變化以及學校數量無法與之匹配上。

    先看人口數量變化情況，新中國成立初期北京市常住人口僅有420萬人，此后一直保持一個穩定緩慢增長的趨勢，到1999年常住人口增長至1257萬人，50年常住人口僅增長了2倍，年均僅增長16.7萬人。但從2000年起，北京常住人口進入爆發式增長期，到2016年頂峰時已增至2172.9萬人，年均增長達到了驚人的57.2萬人，16年間人口增速超過了新中國成立后50年的人口增速。而且，2000年以后新增的北京常住人口中青壯年占了多數，再加上上世紀80年代初的嬰兒潮出生的居民陸續進入生育期，其中僅1982年北京新出生人口數就達18.6萬人。

    雙重因素疊加就勢必會引發新一輪生育高峰，北京常住人口中新出生人口數完美印證了上述趨勢，從1991年到2006年，每年北京新出生人口數量維持在10萬人左右的低位，最低時的2003年全年新出生人口僅為7.3萬人。但從2007年起，北京新出生人口數量爆發式增加，2007年當年達13.4萬人，到2014年達頂峰的20.8萬人，幾乎是2003年時的3倍，此后的4年隨著單獨二孩和全面二孩政策的施行，年度新出生人口維持高位，2016年新出生人口也達到20.2萬人的歷史次新高。2007年及以后出生的孩子到2013年陸續到了小學入學年齡，從新出生人口數量的變化看，學區房的真正開始火爆是從2013年開始的。2016年新出生的孩子要到2022年進入小學，從這個角度看在現有政策沒有根本性改變的狀態下2023年以前學區房熱度仍很難降低。

    再看小學數量變化情況，根據北京市教委統計數據顯示，北京小學數量在1973年達到5888所的高位，此后因合并和老城區改造等多種原因導致小學數量不斷減少，到1995年北京小學數量有2867所，這些小學仍可應對80年代的嬰兒潮。但由于1991年到2006年北京新出生人口數量持續走低，導致1997年起適齡小學生數量開始快速下降，當時小學普遍存在招生招不滿的現象，這也加劇了小學數量的減少，1996年北京尚有2780所小學，到了2012年，北京小學數量已下降至1081所，這期間年均減少超100所小學。但是，上面分析到，2007年以后北京的新出生人口又重回增長區間，這部分孩子在2013年及以后將陸續入學，此時小學的供需矛盾就開始集中凸顯。

    可是，小學減少了容易再建起來就很難，新建學校不僅要通過層層審批，更要重新申請建設用地，原本已拆掉的小學已被建成高樓大廈，再想在老城區內找到合適的教育場地幾乎是不可能的，此外，還需要培養大量有資質的教師，很難在短時間內形成有效供給。

    由此可以看出，造成當前學區房的持續高燒背后的原因是多方面的，主要在于新出生人口的周期性變化和中小學數量持續減少的不匹配上。那么，未來學區房會一直這樣火爆下去嗎？可以從以下兩個方面看待這一問題。

    一方面是政策的變化。“多校劃片”取代“單校劃片”政策出臺后，在朝陽、豐臺等非名校集中區的學區房已經出現退燒。同時，近幾年海淀的一些名校也加大了跨區辦學的力度，選派優秀師資到分校承擔教學工作，這對于未來區域間教育資源的平衡將起到一定推動作用。而且，近年來北京市也加大了財政對教育資源的支持力度，生均公共財政預算教育事業費由2013年的2.2萬元快速增加至2018年的3萬元，未來如果相關政策能持續也有利于緩解學區房短期供需矛盾。

    另一方面是生育率持續走低會降低未來小學入學人數。雖然2007年以來北京市常住人口出生人數持續走高，但一方面北京的常住人口數量2017年起已開始下降，2018年常住人口較2017年凈減少16.5萬人，另一方面由于二胎需求的集中釋放和高房價的因素影響北京的人口出生率在全國處于較低水平，北京新出生人口2018年已下降至17.8萬人，預計此后將呈現逐年下降的趨勢，對應小學供需矛盾有望在2024年得到充分化解。

    放眼全國，其他一二線城市情況基本與北京相似，短期中小學供需矛盾會導致學區房價格堅挺，需通過平衡學校資源和加大財政對教育投入力度解決，長期則隨著新出生人口的下降學區房投資價值也會隨之下降。