最近一篇報道，引發了大家的廣泛關注，這篇名為《海天味業市值勝萬科 海底撈也超恒大等港股地產公司》在互聯網上引發了軒然大波，原來做火鍋的已經超過了做房地產的了？中國經濟這真的是要轉變了嗎？最賺錢的房地產真的要跌落神壇了嗎？

    一、海底撈成超過上市房企的巨頭

    8月29日，《福布斯亞洲》雜志發布的新加坡50大富豪榜顯示，火鍋連鎖店海底撈集團創始人張勇首次入榜，就以138億美元身家(凈資產)登上新加坡首富之位。就在張勇成為新加坡首富的第二天，海底撈股價繼續上漲，創下了歷史新高的37.95港元/股。盡管此后幾天，海底撈股價開始震蕩回落，但是截至9月10日收盤，海底撈的總市值依然達到1852億港元，這一體量，已經超過了太古地產有限公司、龍湖集團、恒基地產等港股地產企業。

    值得一提的是，如果計算上2016年從海底撈拆分，并在港股上市的頤海國際市值(截至9月10日收盤為485億港元)，該公司主要業務為火鍋底料以及調味品，最大客戶為海底撈，那么整個“海底撈系”港股公司的市值將達到2337億港元。截至9月10日收盤，恒大的市值為2266億港元。而我們在看中秋節前最后一天的市值，截至9月13日收盤，海底撈的市值是1908億港幣，恒大的市值是2363.08億港幣，如果按照中新經緯的算法，海底撈的市值要再加上，海底撈系的頤海國際487.86億港幣的市值的話，海底撈系的總市值已經達到了2395.86億港幣超過了恒大上市主體的中國恒大的市值。

    當然，這樣的算法還是有很多的漏洞，比如說恒大上市的又何止中國恒大一家，還有恒大健康，如果按照同類算法海底撈還是沒有超過恒大，但無論海底撈有沒有超過恒大，它的整體市值已經超越了絕大多數上市房企，這已經是一個不爭的事實。

    那么，一家火鍋店是怎么做到比最賺錢的房地產還賺錢的？海天味業、海底撈等市值的一路上揚到底有什么深層意義？

    二、海底撈們到底怎么做到超越房企的？

    海底撈是一家非常有名的火鍋巨頭，根據啟信寶的信息，海底撈是一個川味火鍋連鎖品牌，提供牛油火鍋、鴛鴦火鍋、番茄火鍋、菌湯鍋等10多種鍋底，同時配有約20余種調料、水果、涼菜及粥品，到店就餐的用戶還可免費享受擦皮鞋、美甲等服務，同時為會員用戶增設積分抵扣和優惠券信息。海底撈當年曾經因為黃鐵鷹教授的一本《海底撈你學不會》名聲大噪，成為中國服務型消費模式的典范，2018年9月海底撈成功在港股上市，也創造了中國火鍋企業在港股上市的新紀錄，那么如今海底撈市值如此高漲，我們到底該怎么看？

    首先，火鍋股走紅代表的是中國消費市場的全面崛起。國泰君安在研報中指出，目前我國餐飲市場正處于穩步增長階段，而火鍋餐飲因易于標準化，廚房占用面積小等特點，盈利能力高于其他餐飲類別，是餐飲行業的優質賽道。2018年火鍋行業市場規模4814億元，海底撈作為龍頭市占率僅3.6%，其余市占率不足1%，空間巨大。也正是如此，以海底撈為代表的火鍋企業在國內呈現出蓬勃發展的趨勢，無論在哪個城市，最為紅火的往往都是火鍋店，甚至于在日本、韓國等中國的東亞鄰國，火鍋市場都蓬勃發展甚至不斷壯大，也正是如此導致了火鍋消費的全面崛起。而與此同時，在國家“房子是用來住的，不是用來炒的”政策的整體影響之下，房地產市場也正在向著一個全面居住屬性的方向發展，一方面是火鍋業的不斷發展壯大，另一方面則是房地市場的全面轉型，正是這個大趨勢出現了海底撈的市值超越房地產多家上市公司。

    其次，海底撈本身防御屬性使然。我們看到這次對比的并不是企業的盈利能力，而是用市值作為比較指標，相信大多數熟悉資本市場的朋友都知道，市值在體現本身產業發展趨勢的同時，則是市場對企業預期與態度的晴雨表，海底撈的市值不斷上升其實代表的是相對于房地產企業來說，資本市場更加看好海底撈等產業巨頭，其實這個也和當前資本市場的大環境有關，在全球經濟下行壓力加大的時候，海底撈作為一種消費品本身就有著一定的防御屬性，對于資本市場來說肯定更愿意把資金投入到受到市場周期波動較小的領域，所以我們看到當前海底撈的市值增長也和這個密切相關。

    第三，海底撈超過地產股到底該怎么看？如果說前面分析的都是海底撈超過地產股的客觀原因的話，我們還需要進一步分析一下海底撈超過地產股的核心內涵在哪？這可以說是一個轉折點，這就是房地產在中國不可比擬的地位正在被超越，房地產企業由一個原先超級賺錢的巨無霸逐漸被其他企業超越，特別是在消費升級的大背景下越來越多的消費型企業從資本市場上超越房地產，代表的是實體經濟特別是第三產業消費經濟的全面崛起，海天味業是人們日常生活當中必不可少的調味品，還有一些特殊原因和消費剛性在其中，但是海底撈的全面資本市場超越則更具消費經濟的代表性。

    所以，整體來看，未來隨著消費升級的進一步加速，一定會有越來越多的消費企業在資本市場上取得更好的成績，海底撈既不是第一家也不會是最后一家，而房地產在“房住不炒”的推動下也一定會向著更好的方向發展。

    房地產是我國重要的產業，是推動我國經濟發展的重要組成部分，從1952年貢獻GDP的 2.06%發展到2018年貢獻GDP的 6.65%，我國房地產行業經歷了飛躍式發展。2018年度，我國房地產業國內生產總值共計59,846.40億元，占我國當年國內生產總值的6.65%，在第三產業中房地產業GDP貢獻率低于批發和零售業、金融業，排名第三位（其他除外）。

2018年度我國GDP構成（億元）

    從房地產企業的項目開發成本和費用來看，占比最大的三種是土地成本，建筑安裝成本和管理費用。具體來說，土地成本又可分為土地出讓費、拆遷安置費和土地征用費，是房地產開發成本中占比最大的構成部分，因為土地是稀缺資源，國有建設用地面積的供應受限于耕地紅線的約束，加之各城區可出讓土地面積逐漸減少，企業普遍缺乏土地議價能力。近年來地價迅速攀升，各處地王屢創新高。如今土地成本占房地產企業總成本的 40%，未來比重必然進一步增加；前期工程費用包括在房產規劃、設計和土地勘察等環節產生的費用，前期工程費用大約占 3%；建筑安裝工程費用由安裝工程和設備購買兩項費用構成，占總開發成本的 30%；市政工程費用是由電信、污水和自來水等設置構成的基礎設施費用，約占 6%；公共配套設施來自與學校、菜市場和幼兒園等盈利性或非營利性公用設施構成的公共配套設施，約占 1%；此外經營期間企業還要支付一定的財務費用、銷售費用和間接費用，各占 7%、 7%和 3%；最后不可預見因素產生的不可預見費用占據 3%。

房地產企業成本構成（%）

數據來源：公開資料整理

    由于住房是居民的基本需求， 市場上存在著許多購房剛性需求。因此在房地產市場上，房地廠商能夠通過一定手段哄抬房價，相對于客戶來說具有較強的議價能力，但鑒于房地產商所持有的商品房具有地理位置的特殊性，會受制于當地消費水平和政府限價政策的影響。 根據購房目的，我們可將購房者分為自住型購房者和投資型購房者，自從房地產行業收緊，特別是 2016 年年底的中央經濟工作會議上提出“房住不炒”的概念后，房價只升不降的預期被漸漸打破，購房作為投資品的需求已經慢慢下降，投資型購房者投資買房熱度退去。體現為住宅用商品房銷售面積同比增速已經接近 0，房地產市場成交不溫不火。

商品房銷售情況統計（萬平方米）

    前3大房地產企業銷售收入占全行業的比重超過10%，前 10 大房地產企業占比近 30%，前20大房地產企業占比近 40%，前50大房地產企業占比超過 50%，從趨勢上看，行業集中度水平越來越高。將產業市場結構粗分為寡占型（CR8≥40%）和競爭型（CR8<40%）兩類。 從此角度看，房地產行業依舊屬于競爭型行業。

    房地產行業集中度相對較高，前 200 家即前 0.21%企業銷售金額占全行業比例高達 71.85%，可以得知，雖然房地產行業整體屬于競爭型行業，但行業內大型房地產企業依舊占有絕對優勢，大型企業之間競爭較為激烈。