事件描述

2023 年2 月20 日晚，證監會宣布啟動不動產私募投資基金試點工作，基金業協會隨即發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，對具體備案要求做了細化。

事件評論

“第三支箭”的推進落地，投資范圍擴容至存量商品住宅項目為最大亮點。去年11 月底證監會調整優化涉房企業五項股權融資措施（即“第三支箭”）就曾提及：“積極發揮私募股權投資基金作用，開展不動產私募投資基金試點，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式”。本次政策為“第三支箭”的后續推進與落地，在實操層面，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策，在促進不動產市場盤活存量的同時也嚴控風險。本次試點最大的亮點在于不動產私募投資基金的投資范圍，從之前的保障性住房、商業地產、基礎設施等領域擴大至存量商品住宅與市場化租賃住房；2017 年2 月《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4 號》曾暫停16 個熱點城市普通住宅項目備案，此次試點相當于恢復房企住宅領域的私募基金渠道融資。此外，試點對推進防風險與保交樓等方面也有裨益，但在市場化原則和收益率約束背景下，投向或仍傾向具備變現和盈利能力的好項目。

項目/管理人/投資人等門檻有所提高，但在投資股債比和擴募層面有所放松。項目介入時點后移，投資存量商品住宅項目需要五證齊全；管理人需專業且獨立，在股權、治理結構、管理經驗、人員配置等方面提出較高要求，且明確主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方；投資人門檻較高，投資者首輪實繳出資不低于1000 萬，且以機構投資者為主，自然人投資者合計出資額不得超過基金實繳金額的20%，鼓勵境外投資者以QFLP 方式參與投資；允許為被投企業提供借款或擔保但存在限制條件，如存在自然人投資者的基金需持有被投企業75%以上股權，全部為機構投資者的基金，也可以選擇持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離；放寬股債比限制，《指引》對基金向被投企業的股權出資金額有明確規定，如存在自然人投資者則不得低于對被投企業總出資金額的三分之一，如全部為機構投資者則可由基金合同約定，即股債比可達1:2 以上（之前要求私募基金向被投企業借款余額不得超過實繳金額的20%），投資方式更為靈活的同時，也可強化產品的稅收優勢；杠桿上限維持2X，不動產私募投資基金總資產不得超過凈資產的200%（之前規定資管類私募產品的總資產不得超過該產品凈資產的200%）；符合條件可擴募，本次《指引》明確滿足條件的基金可以擴募（之前私募股權投資基金和私募資產配置基金要求封閉運作，可有條件追加投資）。

引入增量資金，盤活存量資產，短期是紓困和規范，長期是優質物業的再定價。不動產私募投資基金試點的推進，一方面有助于引入增量資金盤活存量資產，尤其是放開存量住宅項目，對防風險和保交樓有一定積極意義，另一方面也為后續公募REITs 擴容儲備項目和經驗，是對優質存量物業的再定價，長期利好擁有優質物業的綜合型開發商。

風險提示

1、不動產私募投資基金試點推進速度低于預期；2、短期仍面臨其他融資渠道的替代和競爭。

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轉自長江證券股份有限公司 研究員：劉義/袁佳楠