一、倉儲用地分類

    工業倉儲用地指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，但不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其他用地類。不能簡單理解為工業用地+倉儲用地，倉儲用地還可以分為一般性的倉儲用地和物流發展用地。

    在城市規劃中，倉儲用地是城市用地組成部分之一，它與城市其他功能部分，如工業、對外交通、城市道路、生活居住等有著非常密切的聯系，是保障城市良性運轉的物質條件之一。

    眾多的倉儲企業逐漸加大現代化改造的步伐。包括兩方面：其一，加大對倉庫的硬件投入。這包括庫房建設和改造、購置新型貨架、托盤、數碼自動識別系統和分揀、加工、包裝等新型物流設備，大幅度提升現有倉儲自動化水平和物流運作效率，增加物流服務功能。其二，加大對倉庫的軟件投入，加強物流信息化建設。實現倉儲管理、商品銷售、開單結算、配送運輸、信息查詢、客戶管理、貨物跟蹤查詢等功能，為客戶提供更為方便、可靠、快捷的物流服務。

倉儲用地分類

資料來源：智研咨詢整理

    (注：城市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要，對某種具體用地所規定的用途。居住用地R、公共管理服務設施用地A、商業服務業設施用地B、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。)

    二、工業倉儲用地發展現狀分析

    1、工業倉儲用地成交、出讓及未成交情況分析

    2018年中國工業倉儲用地成交宗數、出讓宗數及未成交宗數分別為32246宗、40104宗、6082宗；2019年中國工業倉儲用地成交宗數、出讓宗數及未成交宗數分別為31583宗、44030宗、6049宗。

2014-2019年中國工業倉儲用地成交宗數、出讓宗數及未成交宗數（單位：宗）

資料來源：智研咨詢整理

    智研咨詢發布的《2021-2027年中國工業用地行業發展現狀調查及投資策略研究報告》顯示：2014-2019年，中國工業倉儲用地成交及出讓地面均價均呈增長趨勢，2018年中國工業倉儲用地成交地面均價287元/平方米，工業倉儲用地出讓地面均價277元/平方米；2019年中國工業倉儲用地成交地面均價302元/平方米，工業倉儲用地出讓地面均價299元/平方米。

2014-2019年中國工業倉儲用地成交及出讓地面均價情況

資料來源：智研咨詢整理

    2014-2016年期間，中國工業倉儲用地成交、出讓及未成交面積都呈下降趨勢，2017-2019年工業倉儲用地成交、出讓面積雙雙增長，2018年工業倉儲用地未成交面積回升，但2019年稍有所下降，2018年中國工業倉儲用地成交、出讓及未成交面積分別為122420.6萬平方米、155777.2萬平方米、26673.98萬平方米；2019年工業倉儲用地未成交面積回升，但2019年稍有所下降，2018年中國工業倉儲用地成交、出讓及未成交面積分別為134856.4萬平方米、164400.9萬平方米、25187.38萬平方米。

2014-2019年中國工業倉儲用地成交、出讓及未成交面積（單位：萬平方米）

資料來源：智研咨詢整理

    2014-2016年中國工業倉儲用地成交價款逐年下降，但2017-2019年中國工業倉儲用地成交價款卻逐年上升，2018年中國工業倉儲用地成交價款3508.88億元，比上年增加605.96億元，同比增長20.87%；2019年中國工業倉儲用地成交價款4075.84億元，比上年增加566.96億元，同比增長16.16%。

2014-2019年中國工業倉儲用地成交價款及增長情況

資料來源：智研咨詢整理

    2、工業倉儲用地溢價率

    2014-2016年，中國工業倉儲用地溢價率相對穩定，2017年中國工業倉儲用地溢價率增長明顯，工業倉儲用地溢價率達到2.64%；2018年開始下降，工業倉儲用地溢價率2.45%；至2019年中國工業倉儲用地溢價率1.56%。

2014-2019年中國工業倉儲用地溢價率走勢

資料來源：智研咨詢整理

    二、2020年工業用地發展展望

    隨著我國工業化和城鎮化進程加速，工業用地總面積總體呈快速增加趨勢。2019年，工業經濟增速進一步放緩，工業用地供應面積小幅增長，其中高耗能和高污染等產業用地供應面積增幅較大。2020年，新型冠狀病毒全球大爆發，全球經濟面臨較2008年金融危機更加嚴重的衰退，因此，2020年，有新一輪“舊動能”用地擴張的風險；同時，疫情防控期間多數企業經營困難，企業利潤銳減，破產倒閉企業增加，將導致工業用地產出和利用效率的降低。目前，工業用地在城鎮建設用地中的比例過高，用地結構調整未跟上產業調整步伐，高耗能和高污染等傳統行業占地面積大，高技術產業和戰略性新興產業供地占比相對較低；傳統工業制造業升級改造為先進制造業又面臨著“工改工”收不抵支的困境，加大了工業用地盤活利用和升級改造的難度。未來應更加堅定地推進工業供給側結構性改革，以生態優先和綠色發展為導向，圍繞推進現代化經濟體系建設的總體要求，提高工業用地供給質量。

2020年工業用地發展展望

資料來源：智研咨詢整理