購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。

購物中心的經營類型

資料來源：智研咨詢整理

    二、發展歷程

    智研咨詢發布的《2021-2027年中國購物中心行業市場現狀調查及投資發展潛力報告》數據顯示：20世紀80年代以前，中國沒有購物中心，常見的主要是各種類型的供銷社、百貨大樓。90年代中期，隨著上海港匯商城、廣州天河城、北京國貿中心的陸續建成開業，開始擁有了一批業態復合度較高、規模面積也較大且經營也較成功的真正的購物中心。

中國購物中心的發展歷程

資料來源：智研咨詢整理

    三、發展環境

    近年來中國經濟飛速發展，2019年中國GDP達990865.1億元，較2018年增長了71584億元，中國經濟快速發展，勢必帶動一些高新技術產業、原有產業迅速發展。

2014-2019年中國GDP統計

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    近年來中國社會消費品零售總額持續增長，2019年，社會消費品零售總額41.2萬億元，首次超過40萬億元，同比增長8%，顯著優于整體經濟增速。消費對經濟增長的基礎性作用持續顯現，消費支出增長成為拉動中國經濟增長第一動力。

2014-2019年中國社會消費品零售總額統計

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    網上零售對消費的促進作用進一步顯現。隨著物流配送體系的完善以及網購用戶數量的增多，網上零售繼續保持快速增長。2019年中國實物商品網上零售額為85239億元，同比增長21.4%。與此同時，傳統業態加快融合發展。為應對網上零售等新模式對實體店零售的沖擊，傳統零售業態加速轉型升級，購物中心應當積極推進線上線下融合發展，全渠道數字化模式將成為行業主流。

2014-2019年中國實物商品網上零售額統計

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    三、發展現狀現狀

    近年來中國每年新建購物中心數量逐年增加，2018年中國每年新建購物中心數量為530家，較2017年增加了26家；2019年中國每年新建購物中心數量為982家，較2018年增加了452家，購物中心正呈現蓬勃發展勢頭。

2014-2019年中國每年新建購物中心數量統計

資料來源：智研咨詢整理

    2019年全國綜合發展力指數錄得56.8，高于榮枯線6.8，表明整體購物中心市場處于健康發展的區間內，但購物中心綜合發展力連續兩年下滑。

2017-2019年中國購物中心發展力同比變化圖

資料來源：中國連鎖經營協會、智研咨詢整理

    從現狀來看，運營表現基本穩定，成本控制力有所提高。宏觀市場指標錄得78.9，同比上升3.6，高出榮枯線28.9，說明大部分業主對零售和消費市場的運行持樂觀態度。租賃活躍度指標錄得70.8，高出榮枯線20.8，租賃活躍度較好。2019年，國潮的崛起給購物中心租賃市場來帶新的需求點。運營表現指標錄得最高分值的80.6，顯著高出榮枯線和其他分項指標。成本控制指標分值錄得43.0，低于榮枯線17.0，成本壓力猶在，但較去年同期顯著提升，表明業主的把控能力加強。

2017-2019年中國購物中心單項發展力同比變化圖

資料來源：中國連鎖經營協會、智研咨詢整理

    從區域看，全國各主要區域綜合指數均在榮枯線以上，表明全國購物中心市場發展整體態勢良向好，但區域間的發展速度仍然存在較大的差異。2019年華北地區購物中心綜合發展力指數錄得64.4，較2018年減少了0.4；東北地區購物中心綜合發展力指數錄得57，較2018年減少了1.3；華東地區購物中心綜合發展力指數錄得65.8，較2018年減少了6.6；華南地區購物中心綜合發展力指數錄得62，較2018年增長了1.2；華中地區購物中心綜合發展力指數錄得60.7，較2018年增長了4.9；西南地區購物中心綜合發展力指數錄得64.1，較2018年減少了2.6；西北地區購物中心綜合發展力指數錄得71.2，較2018年增長了1.7。

2017-2019年中國各區域購物中心綜合發展力變化圖

資料來源：中國連鎖經營協會、智研咨詢整理

    分城市能力來看，2019中國一線城市購物中心綜合發展力指數錄得68，較2018年減少了0.2；二線城市購物中心綜合發展力指數錄得63.6，較2018年減少了1.4；三線及以下城市購物中心綜合發展力指數錄得68.3，較2018年增長了6.1。三線及以下城市優質購物中心項目選擇較少。而以網購為主要途徑的品牌宣傳正迅速培育起此類城市消費者的品牌認知度，加上可支配收入的不斷增長，越來越多的品牌意欲進駐和布局遠離經濟核心區的、較低能級的人口節點型城市，購物中心選擇空間有限但租賃問詢增長使得三線市場表現頗好。

2017-2019年中國各線城市購物中心綜合發展力變化圖

資料來源：中國連鎖經營協會、智研咨詢整理

    從購物中心類型上看，社區型購物中心運營表現最優，主要利好于全渠道零售到家疊加居民的日常生活型消費。2019年中國社區型購物中心綜合發展力錄得65.4，較2018年增長了2.5；都市型購物中心綜合發展力錄得60.2，較2018年減少了5.8；地區型購物中心綜合發展力錄得64.7，較2018年增長了1.6；奧特萊斯型購物中心綜合發展力錄得67.4，較2018年減少了2.5。盡管社區型購物中心在購物中心體量、業態多樣化、品牌豐富度等方面略遜于其他類型，但在直接體現銷售額和租金收入的“運營能力”指標上，以周邊居民為主、以生活服務和周末家庭休閑消費為核心的功能定位使得社區型購物中心在客流和銷售額方面都表現穩定。

2017-2019年中國各類型購物中心綜合發展力變化圖

資料來源：中國連鎖經營協會、智研咨詢整理

    四、發展中存在的問題

    近年來中國購物中心建設在取得快速發展的同時也面臨諸多問題，目前存在的問題主要有：“互聯網＋”強烈沖擊傳統零售業；傳統實體店成本上漲；商品同質化現象嚴重；零售業本身的經營管理能力退化,淪為“房地產模式”；實體店轉戰O2O效果不明顯；供求不平衡；購物中心的城市配套功能不足等。

中國購物中心發展中存在的問題

資料來源：智研咨詢整理

    五、解決策略

    面對中國購物中心發展中存在的問題，解決策略主要有：差異化清晰定位；跨業態經營；注重人性化體驗；提高購物中心自有品牌建設,加強自身管理等。

解決策略

資料來源：智研咨詢整理