摘要：受到疫情等因素的影響，2022年，中國新開業購物中心數量為366個，同比下降33.09%。不過，盡管面臨挑戰，購物中心行業依然保持了一定的發展勢頭。從全國范圍來看，購物中心存量項目持續增長，截至2022年底，全國購物中心存量項目面積達5.03億平方米，同比增長5.9%。這表明購物中心行業在整體規模上仍在不斷擴大。在業態方面，購物中心繼續向多元化發展，零售、餐飲、文體娛樂等業態相互融合，為消費者提供更為豐富的購物體驗。同時，購物中心也注重提升服務質量和消費體驗，通過智能化、高效化的手段滿足消費者日益多樣化的需求。

一、定義及分類

購物中心是現代城市或市鎮中常見的建筑物，是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。國內購物中心通常可以分為社區型、市區型、城郊型三類，也可按照購物中心規模分類分為巨型/超級購物中心、大型購物中心、中型購物中心、小型購物中心，還可按照開發商背景及經營管理模式分類分為物業型購物中心、百貨公司型購物中心、連鎖型購物中心三類。

二、行業政策

近幾年來，為了促進市場需求發展，政府出臺一系列政策，促進購物中心行業的健康發展。2023年8月，中央財辦等九部門印發《關于推動農村流通高質量發展的指導意見》，提出引導縣城綜合商貿服務中心、購物中心、大型商超通過連鎖加盟等方式向鄉村延伸營銷服務，促進城鄉商貿流通企業協同化、網絡化經營。這一舉措為購物中心行業的拓展提供了新的方向。購物中心可以通過連鎖加盟的方式，將品牌和服務延伸到鄉村地區，滿足當地居民的消費需求，同時也為購物中心自身的發展開辟了新的市場。

三、發展歷程

中國購物中心行業發展主要經歷了四個階段。起步階段，20世紀80年代以前，我國沒有購物中心，常見的主要是各種類型的供銷社、百貨大樓。品牌化及專業化階段，進入21世紀后，國際知名品牌開始涌入中國市場，并逐漸成為購物中心的重要組成部分。同時，在競爭日益激烈的情況下，購物中心也開始向專業化方向轉變。創新升級至多元化階段，2010年至近幾年來，隨著消費者需求不斷提高和科技應用不斷推進，購物中心也在不斷進行創新升級，并逐漸實現多元化經營。例如引入電影院，兒童樂園等配套設施。智能化階段，未來幾年內，預計中國將有更多國際知名品牌涌入市場，并對傳統零售行業產生巨大沖擊；同時，在數字經濟持續蓬勃發展的背景下，“無人店”、“智能支付”等新興模式也將逐漸走進人們視野。

四、行業壁壘

1、資金壁壘

首先，購物中心的開發建設需要龐大的初始投資，包括土地購置、建筑設計、施工建設以及裝修等費用。對于新進入者而言，沒有足夠的資金實力很難涉足這一行業。此外，購物中心在運營過程中也需要持續的資金投入，如租金、人員工資、市場推廣等費用，這些都需要企業擁有穩定的現金流。資金壁壘的存在，使得許多潛在進入者望而卻步，限制了行業的競爭程度。資金壁壘還體現在購物中心行業的規模效應上。購物中心規模越大，吸引的商家和消費者就越多，從而能夠形成更強的市場競爭力。然而，大規模購物中心的建設和運營需要更高的資金投入，這對于資金實力較弱的企業來說是一個難以逾越的障礙。

2、品牌與運營壁壘

品牌是購物中心吸引消費者和商家的重要因素，它代表了購物中心的形象和信譽。對于新進入者來說，要在短時間內建立起知名度和良好的品牌形象并不容易。此外，購物中心的運營管理能力也是決定其成敗的關鍵。從招商、選品、布局到日常管理、服務提升等各個環節，都需要專業的運營團隊來把控。這些都需要長期的經驗積累和專業知識的支撐，是新進入者難以在短期內復制的。

3、政策與法規壁壘

政府在規劃、審批、監管等方面對購物中心有著嚴格的要求和標準。例如，購物中心的選址需要符合城市規劃的要求，建筑設計和施工需要遵守相關法規和標準，運營過程中也需要遵守消費者權益保護、環境保護等方面的法律法規。這些政策和法規的存在，增加了新進入者進入行業的難度和成本。此外，政策的變化也可能對購物中心行業產生重大影響。例如，政府對商業地產的調控政策、稅收政策等都可能影響購物中心的盈利能力和發展前景。因此，購物中心企業需要密切關注政策動態，及時調整經營策略以應對潛在的風險和挑戰。

五、產業鏈

1、行業產業鏈分析

購物中心產業鏈上游主要由商業地產開發、商品供應商、電影院、兒童樂園等組成，其中商品包括衣服、鞋子、生鮮食品、家居、電子產品等；產業鏈中游由購物中心運營企業組成；產業鏈下游為消費者。

購物中心行業產業鏈

商業地產開發

大連萬達集團股份有限公司

中國華潤有限公司

中糧地產(集團)股份有限公司

凱德置地(中國)投資有限公司

家居

金星銅集團有限公司

杭州璽匠文化創意股份有限公司

北京市琺瑯廠有限責任公司

北京工美集團有限責任公司

電子產品

華為投資控股有限公司

OPPO廣東移動通信有限公司

維沃移動通信有限公司

榮耀終端有限公司

小米科技有限責任公司

電影院

萬達電影股份有限公司

橫店影視股份有限公司

大地影院發展有限公司

中國電影股份有限公司

上游

華潤萬象生活有限公司

重慶龍湖地產發展有限公司

萬科企業股份有限公司

大悅城控股集團股份有限公司

中游

消費者

下游

2、行業領先企業分析

（1）華潤萬象生活有限公司

華潤萬象生活有限公司在購物中心領域的業務涵蓋了開業前管理及運營管理服務、物業管理以及商業分組服務。公司商管業務聚焦高端與品質購物中心，形成了“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”三大商業產品線。其中，萬象城定位“引領高品質風尚標桿”，聚焦一二線城市核心區或潛力區域布局。2023年，華潤萬象生活總營收為147.67億元，同比增長22.89%。在營購物中心全年實現零售額人民幣1812億元，同比增長43.3%，零售額增速大幅優于社會消費品零售總額增速。公司全年新開13座購物中心，年末在管購物中心達101座，其中重奢購物中心增至13座，穩居行業第一。

2019-2023年華潤萬象生活總營收情況

（2）大悅城控股集團股份有限公司

大悅城控股集團股份有限公司，作為中糧集團旗下的地產投資和管理平臺，擁有深厚的背景和實力。在購物中心領域，大悅城控股的業務表現尤為突出。大悅城城市綜合體聚焦18-35歲新興中產階級，以“年輕、時尚、潮流、品位”為品牌定位，集大型購物中心、甲級寫字樓、服務公寓、高檔住宅等為一體，匯集購物、娛樂、觀光、休閑、餐飲等功能。其以超前的態度，創造領時代之先的生活方式，以多元業態、全面生活為功能基礎，期望影響、啟發青年生活方式轉變并推動城市發展。公司在全國范圍內積極布局，商業項目現已落地全國超20個城市，在運營、在建項目總數40余個，引領消費升級背景下的商業地產高質量發展。2023年前三季度，大悅城營業收入為207億元，同比下降16.73%；歸母凈利潤為-5億元，同比下降654.58%。

2017-2023年前三季度大悅城經營情況

六、行業現狀

受到疫情等因素的影響，2022年中國新開業購物中心數量為366個，同比下降33.09%。不過，盡管面臨挑戰，購物中心行業依然保持了一定的發展勢頭。從全國范圍來看，購物中心存量項目持續增長，截至2022年底，全國購物中心存量項目面積達5.03億平方米，同比增長5.9%。這表明購物中心行業在整體規模上仍在不斷擴大。在業態方面，購物中心繼續向多元化發展，零售、餐飲、文體娛樂等業態相互融合，為消費者提供更為豐富的購物體驗。同時，購物中心也注重提升服務質量和消費體驗，通過智能化、高效化的手段滿足消費者日益多樣化的需求。

2016-2022年中國新開業購物中心數量

七、發展因素

1、機遇

（1）消費升級帶來的市場機遇

隨著中國經濟的持續發展和居民收入的不斷增長，消費升級趨勢日益明顯。消費者對購物環境、商品品質和服務體驗的要求越來越高，這為購物中心提供了巨大的市場機遇。購物中心可以通過引入更多高品質、有特色的品牌，提升整體購物環境的舒適度和便利性，滿足消費者對美好生活的追求。同時，購物中心還可以結合消費者的興趣和需求，打造多元化的業態組合，如引入餐飲、娛樂、文化等多元化服務，為消費者提供一站式的購物體驗。

（2）數字化轉型帶來的創新機遇

在數字化浪潮的推動下，購物中心行業正迎來數字化轉型的重要機遇。通過運用大數據、人工智能等先進技術，購物中心可以實現精準營銷、智能管理和優化運營。例如，購物中心可以通過收集和分析消費者的購物行為和偏好，制定個性化的營銷策略，提高營銷效果；同時，購物中心還可以通過智能管理系統，實現對商場內各項設施和服務的實時監控和調度，提高運營效率和服務質量。數字化轉型不僅為購物中心帶來了創新的發展動力，也為消費者提供了更加便捷、智能的購物體驗。

（3）城市發展和商業更新需求

隨著中國城市化進程的不斷推進，城市綜合體和商業綜合體的發展需求日益增加，為購物中心行業帶來了新的機遇。在城市更新和拓展規劃中，購物中心往往被視為重要的商業配套設施，與寫字樓、住宅、酒店等形成互補和聯動，共同構建城市綜合體。購物中心可以通過與城市規劃者和地產開發商合作，參與城市更新和商業綜合體項目，充分利用城市發展的紅利，擴大市場份額和品牌影響力。同時，隨著消費結構和消費習慣的不斷變化，購物中心有機會通過不斷創新和自我更新，滿足城市居民對于購物、娛樂、休閑等方面的多元化需求，成為城市生活的重要組成部分。

2、挑戰

（1）激烈的市場競爭

隨著購物中心行業的蓬勃發展，市場競爭日益激烈。各大購物中心紛紛加大投入，提升硬件設施和服務水平，以吸引更多的消費者。然而，這也導致了行業的同質化競爭現象嚴重，許多購物中心在品牌、業態、環境等方面缺乏特色，難以脫穎而出。此外，線上購物的興起也對傳統購物中心構成了威脅，消費者可以更加便捷地通過電商平臺進行購物，這使得購物中心的客流量受到一定影響。

（2）運營成本上升

購物中心在運營過程中面臨著不斷上升的成本壓力。租金、人員工資、水電費、營銷費用等各項開支都在不斷增加，這使得購物中心的利潤空間受到擠壓。同時，購物中心還需要投入大量資金進行設施維護和升級，以保持其競爭力和吸引力。然而，隨著市場競爭的加劇和消費者需求的不斷變化，購物中心的盈利能力面臨著越來越大的挑戰。

（3）消費者需求多樣化

隨著消費者生活水平的提高和消費觀念的轉變，他們對購物中心的需求也日益多樣化。消費者不僅關注購物中心的商品種類和品牌，還注重購物環境的舒適度、服務質量的優劣以及文化活動的豐富性。這要求購物中心必須不斷創新，提升服務水平和文化內涵，以滿足消費者的多元化需求。然而，這對于許多購物中心來說是一個不小的挑戰，需要投入大量的人力、物力和財力進行改進和升級。

八、競爭格局

從購物中心全國數量布局、經營規模、本土化&國際化戰略、資產運作情況來看，萬達商業、萬科集團、碧桂園文商旅以及華潤萬象這四大頭部購物中心企業無疑占據了顯著地位。它們不僅數量眾多，遍布全國各大城市，而且業態完善，為消費者提供了豐富多樣的購物體驗。這些企業通過精準的市場定位和精細化的管理，成功吸引了大量消費者，實現了可觀的經營規模。第一梯隊是國際化戰略經驗豐富的凱德中國、恒隆地產、新鴻基地產以及本土化經驗突出的重慶百貨。第二梯隊是亞歐百貨、百聯股份、王府井股份，第四梯隊代表為購物中心全國拓展速度放慢，新購物中心業態更新放緩的蘇寧置業、大悅城等。

中國購物中心行業競爭梯隊

九、發展趨勢

1、多元化與差異化的消費模式

隨著消費者需求的多樣化，未來的購物中心將更加注重多元化和差異化的消費模式。購物中心將積極引入各種創新業態和品牌，包括特色餐飲、時尚服飾、文化創意、娛樂休閑等，以滿足不同消費者的需求。同時，購物中心還將注重打造獨特的主題和風格，形成差異化的競爭優勢。例如，可以打造以環保為主題的購物中心，推廣綠色消費理念；或者打造以文化藝術為主題的購物中心，提供豐富的文化活動和展覽。

2、體驗式消費的崛起

隨著消費者對購物體驗的要求不斷提高，體驗式消費將成為購物中心未來發展的重要趨勢。購物中心將不再僅僅是一個購物場所，更是一個集購物、餐飲、娛樂、文化等多功能于一體的消費體驗中心。未來，購物中心將更加注重打造獨特的場景和氛圍，引入更多具有創意和互動性的業態和品牌，提供豐富多樣的消費體驗。同時，購物中心還將加強與文化藝術、科技等領域的合作，為消費者帶來更為新穎、有趣的消費體驗。

3、綠色環保與可持續發展

在全球環保意識的不斷提升下，綠色環保和可持續發展將成為購物中心行業未來發展的必然趨勢。未來，購物中心將更加注重環保和節能設計，采用綠色建筑、綠色能源等環保技術，降低能源消耗和環境污染。同時，購物中心還將加強垃圾分類、資源回收等環保措施，推動綠色消費文化的普及。此外，購物中心還將積極履行社會責任，參與公益慈善活動，推動社會和諧發展。