2019年中外園區運營與管理發展階段對比，未來產業園區兼并重組將越來越激烈[圖]

園區李子干 2020-08-27 05:29 來源：智研咨詢

產業園區是區域經濟發展、產業結構調整和升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列重要使命，因此園區運營與管理得到了中央和地方各級政府較多的政策支持。

產業園區行業的主要法律、法規和政策

年份	部門	政策	內容
2007 年	國務院	《國務院關于加快發展服務業的若干意見》（國發〔2007〕7 號）	為如何達到基本實現經濟結構向以服務經濟為主的轉變，服務業增加值占國內生產總值的比重超過 50%，服務業結構顯著優化，就業容量顯著增加，公共服務均等化程度顯著提高，市場競爭力顯著增強，總體發展水平基本與全面建設小康社會的要求相適應的目標提出了相關建議。
2008 年	國務院辦公廳	《國務院辦公廳關于加快發展服務業若干政策措施的實施意見》（國辦發〔2008〕11 號）	為促進服務業發展，在加強規劃和產業政策引導、深化服務領域改革、提高服務領域對外開放水平、大力培育服務領域領軍企業和知名品牌、加大服務領域資金投入力度、優化服務業發展的政策環境、狠抓工作落實和督促檢查等方面提出了指導意見。
2010 年	國務院	《國務院關于中西部地區承接產業轉移的指導意見》（國發〔2010〕28 號）	該意見為充分發揮中西部地區資源豐富、要素成本低、市場潛力大的優勢，推動東部沿海地區經濟轉型升級，在全國范圍內優化產業分工格局。對進一步指導中西部地區如何有序承接產業轉移，完善合作機制，優化發展環境，規范發展秩序提出了相關建議。
2012 年	國家發改委、財政部	《國家發改委、財政部關于推進園區循環化改造的意見》（發改環資〔2012〕765 號）	該意見明確指出了工業園區在經濟發展中的重要支撐作用，在合理分析園區循環化改造必要性前提下，體系性的提出了園區循環改造的總體要求、原則、目標和相關組織實施要點。
2012 年	國務院	《國務院關于大力實施促進中部地區崛起戰略的若干意見》（國發〔2012〕43 號）	該意見明確指出國際國內產業分工加快調整，為中部地區有序承接國內外產業轉移、推動產業結構優化升級創造了良好機遇。中部地區也應加快發展服務業，加強重點物流園區的規劃與建設，并規范文化產業園區建設。
2014 年	國務院	《國務院關于加快科技服務業發展的若干意見》（國發〔2014〕49 號）	該意見明確指出了當前加快發展科技服務業的重要意義，指出了發展科技服務業的總體要求和主要目標，并從合理調整業務布局和優化產業結構方面給出了相關建議。
2014 年	國務院辦公廳	《國務院辦公廳關于促進國家級經濟技術開發區轉型升級創新發展的若干意見》（國辦發〔2014〕54 號）	該意見對如何進一步發揮國家級經濟技術開發區作為改革試驗田和開放排頭兵的作用，促進國家級經開區轉型升級、創新發展提出了相關建議。
2015 年	國務院	《國務院關于大力推進大眾創業萬眾創新若干政策措施的意見》（國發〔2015〕32 號）	該意見確定了各項政策措施，旨在不斷拓展大眾創業、萬眾創新的空間，匯聚經濟社會發展新動能，促進我國經濟保持中高速增長、邁向中高端水平。
2016 年	國務院辦公廳	《國務院辦公廳關于完善國家級經濟技術開發區考核制度促進創新驅動發展的指導意見》（國辦發〔2016〕14 號）	該意見在國家級經開區面臨的國際國內形勢和肩負的歷史使命都發生了深刻變化的情況下，就如何通過完善考核、分類指導、綜合施策，促進創新驅動發展，為穩增長調結構惠民生繼續發揮生力軍作用提出了相關建議。
2017 年	國家發改委、國土資源部、環境保護部、商務部、海關總署、工商總局、質檢總局、統計局	《關于支持“飛地經濟”發展的指導意見》（發改地區〔2017〕922 號）	該意見對有關?。▍^、市）打破行政區劃界限，創新跨區域合作模式，探索政府引導、企業參與、優勢互補、園區共建、利益共享的“飛地經濟”合作中面臨的一些問題和制約提出了指導意見。
2018 年	科技部	《科技企業孵化器管理辦法》（國科發區〔2018〕300 號）	積極引導我國科技企業孵化器高質量發展，構建良好的科技企業成長生態。落實國家創新驅動發展戰略，構建完善的創業孵化服務體系，不斷提高服務能力和孵化成效，形成主體多元、類型多樣、業態豐富的發展格局，推動創新與創業結合、線上與線下結合、投資與孵化結合，培育經濟發展新動能，促進實體經濟轉型升級，為建設現代化經濟體系提供支撐。
2019 年	國務院	《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》（國發〔2019〕11 號）	該意見對推進國家級經濟技術開發區開放創新、科技創新、制度創新，提升對外合作水平、提升經濟發展質量，打造改革開放新高地提出了指導意見。并積極支持符合條件的國家級經開區開發建設主體申請首次公開發行股票并上市。

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園區運營與管理行業產業鏈的主要參與方包括政府機構、園區規劃及施工單位、園區物業持有方、第三方服務機構、園區運營商（可細分為自主運營、聯合運營、承租運營、受托運營四種模式）和入駐園區企業。

園區運營與管理產業鏈：

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產業園區是我國經濟改革開放的產物，我國產業園區經歷了側重生產需求、產業發展需求、產業鏈條需求的多代產業園區階段，目前已經進入了側重綜合服務需求的第四代產業園區階段。產業園區是承載不同產業發展的載體，并非地產產品，因此，園區的開發建設只是開始，核心在于園區運營與產業服務，從“搭框架”到“精裝修”，產業園區的運營也正在不斷地顛覆傳統的思維模式。

中國產業園區發展歷程：

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從第四代產業園區開始，我國園區運營與管理行業進入了全新軌道，完成了“重資產”到“重服務”的過渡，園區運營服務成為了產業園區的焦點及全新增長點。同時，聚焦園區服務后，園區逐步輕資產化，資金壁壘相對減弱，行業門檻逐漸降低，園區運營商如雨后春筍般在全國各地興起，但因起步較晚，大多仍處于初級階段。在經歷 40 余年的快速發展后，產業園區正迎來新的十字路口，具有產業生態、增值孵化、創新驅動等特質的第四代產業園區是面向未來的發展方向。

世界產業園區發展歷程：

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相關報告：智研咨詢發布的《2020-2026年中國產業園區規劃行業市場研究分析及投資前景分析報告》

目前，全球范圍內產業園區的建設，呈現出日益加強的態勢，數量和規模正在不斷擴大，建設的標準和質量也逐漸提升。目前，全球不同級別、不同規模的開發區不計其數，全球范圍內產業園區隨著新技術革命的推進而不斷發展，已成為強勁推動產業發展以及區域經濟發展的新引擎。

產業園區行業特點：

特點	內容
地方經濟發展的引擎	從各個國家和地區建設發展產業園區的初衷來看，產業園區的建設和發展均以發展經濟為目標。盡管部分園區為吸引客戶、形成產業聚集，對入駐企業實施了稅費減免、房租優惠等政策，但是從全局來看，收益遠遠大于支出。產業園區能夠擴大城市經濟總量的規模、優化城市經濟結構的質量、提升城市的外向型經濟水平、帶動城市就業人口數量增長。產業園區推動了所在區域城市化進程，依托城市發展產業園區，實現城市化和工業化互動發展，城市建成區面積不斷擴大、人口不斷增長、城市經濟不斷繁榮。同時產業園區還推動了工業化進程，成為促進城市產業結構調整、培育新興產業成長的助推器。最后產業園區還能實現城市經濟體制創新，各地充分發揮園區特殊的政策環境，積極探索創新機制。產業園區的建設對城市經濟發展的帶動效應日益顯著：隨著大量的項目和企業入園及投產，園區的經濟產出水平不斷提高，經濟總量規模不斷擴大，產業園區也日益成為各地經濟發展的引擎。
集群效應和生態效益明顯	產業園區通過整體招商吸引產業關聯的大量企業入駐，使得企業集聚，最終形成產業集群，并在此基礎上通過產業關聯各環節衍生出一批具有分工協作關系的關聯企業，進一步壯大產業集群。另一方面，園區內的企業之間相互競爭、合作，實現知識、信息的共享，進而實現生產力的快速發展，帶動地方經濟快速發展。產業園區把分散的企業集中到園區，讓企業擺脫狹窄產業化空間束縛的同時提高了區域的產業聯系度，下游企業可以在更大程度上有效利用上游企業的生產成果，有效利用資源、降低企業部分成本，為區域產業機構的升級創造良好的條件。除了產業鏈上下游企業之外，關聯產業、中介服務機構、金融機構、技術服務機構、政府、科研機構、行業組織等都是園區產業生態的構成主體。產業主體的多樣性滿足了企業對要素的多樣性需求，是園區生態網絡得以形成的基礎。在園區生態系統中，各類產業主體能夠通過多種方式形成最廣泛的鏈接，除了產業鏈上下游企業的業務往來，不同行業之間還能夠實現業務交叉、運營協同和數據共享，使園區的平臺屬性增強，通過網絡效應降低各類主體的交易費用，從而使整個園區生態的效率達到最優。
客戶綜合服務需求較高	隨著產業結構升級，企業對產業發展環境的需求也不斷提高，我國產業園區歷經了滿足園區客戶生產需求、產業發展需求、產業鏈條需求、綜合服務需求的多個階段。園區客戶需求的變遷是產業升級的體現，本質上是經濟驅動因素的變化。園區客戶不僅僅需要單純的物理空間、產業聚集及產業鏈條，以企業生命周期為主線的企業一站式服務更是成為了入駐園區客戶的全新訴求。通過接受園區體系化的工商財稅、創業輔導、專題培訓、政策申報、法律顧問、技術研發、物業管理、人文社群等綜合服務，不同細分產業、發展階段的企業均能有效提升發展質量和效益。雖然側重園區綜合服務需求的第四代產業園區蓬勃發展，占據行業主體地位的第二代及第三代產業園區也逐步向構建園區服務體系方面轉型，但目前多數園區綜合服務訴求仍未得到及時有效的響應，園區服務有待進一步系統化、精細化，以創造產業發展的最優環境。構建完善的園區服務體系，以滿足客戶較高的綜合服務需求已經成為眾多園區運營商爭相發展的方向。
收入多元、回報穩定	產業園區在不斷發展的過程中，收入愈發多元化，尤其近年來側重園區綜合服務的第四代產業園區興起后，園區收入渠道大大擴寬?，F階段園區運營商的主要收入來源廣泛，包括園區綜合服務收入、租賃收入、創業服務收入、產業發展服務收入、財政補貼收入、創投業務收入等。而成熟產業園區一般擁有特定、穩定的客戶群體，為園區運營商提供穩定的投資回報。此外，隨著國家推動重點園區建設，客戶群體呈上升趨勢，進一步保證產業園區運營商擁有長期、穩定的回報。

資料來源：智研咨詢整理

隨著“中國制造 2025”政策的發布外加中美貿易戰的持續發酵，產業調控成為現代化經濟體系改革極為重要的方面，而產業園區作為集資本、技術、人才等眾多要素的承載體和集聚體，將承擔培育新經濟增長模式的重大責任。各地區紛紛以產業園區為載體，優化創業環境，營造創新氛圍，吸引高新技術或其他重點行業的企業，使園區成為薈萃知識精英、激發科技創新、發展新興產業的創業園、孵化器和集中區。

產業園區行業發展趨勢：

資料來源：智研咨詢整理

2019 年，全國新設市場主體 2,179 萬戶，日均新設企業達到 2 萬戶，再創新高，活躍度為 70%左右，市場活力進一步增強，快速攀升的市場主體數量反映出商事制度改革對促進中小企業發展的積極作用。同時，根據中國中小企業協會每季度發布的中國中小企業發展指數顯示，2015 年至今中小企業發展指數持續增長，趨勢良好。中小企業的快速發展也為相關產業帶來機遇，這其中就包括與其息息相關，滿足中小企業發展需求的園區運營與管理行業。

2015-2019年中國中小企業發展指數

資料來源：中國中小企業協會、智研咨詢整理

近年來，全國市場主體持續穩定健康發展，企業實有戶數平穩增長，全國企業實有總戶數持續增長。2018年，全國新登記市場主體2149.6萬戶。2018年，全國實有各類市場主體11020萬戶，比2017年增長12.28%，其中企業3474.2萬戶，新增670萬戶；個體工商戶7328.6萬戶，新增1456.4萬戶；農民專業合作社217.3萬戶，新增23.1萬戶。

截至2019年，全國市場主體實有戶數1.23億戶，新增市場主體2377萬戶，日均新登記企業2萬戶，其中個體工商戶8261萬戶，企業3858.3萬戶，農民專業合作社220.1萬戶。

2013-2019年全國市場主體實有戶數情況

資料來源：工商總局2019年，全國市場主體實有戶數

目前我國園區運營與管理行業參與主體主要為以高新區及經開區為代表的第二、三代園區，其以促進產業升級，推動區域發展為主要目標，大多涉及房地產開發和銷售，園區運營服務相對稀缺。而近年來，第四代產業園區出現，產業園區的運營也正在不斷的顛覆傳統的思維模式，逐漸完成從“重資產”到“重服務”的過渡，園區運營服務成為了產業園區的焦點及全新增長點，原有園區運營商的轉型摸索以及新興運營商的飛速成長，使得行業處于激烈競爭和行業整合階段，總體發展水平不高，暫未出現市場占比較高、專注于運營服務的園區運營商。目前著力于綜合服務、構建園區生態的第四代園區運營商大多還處在摸索階段，與行業內較為成熟的以房地產業務為主的運營商基本不存在直接競爭關系。但隨著各類園區運營商的激烈競爭和逐步升級，以及多方參與主體的發展成熟，勢必將產生部分服務體系完善、管理水平高、競爭能力強的園區運營商，使得行業競爭格局發生進一步變化。

園區運營與管理行業還具有顯著的區域性特征，我國各省市區域經濟發展不平衡，產業分布不均衡，經濟較為發達，產業集群更為明顯的東部沿海地區產業園區數量、質量均占據明顯優勢。同時產業園區的定位、綜合服務、招商和后續管理要求運營商對園區所在地區的經濟發展水平、產業扶持政策、區域發展特點具有很強的把握能力，深耕一片區域更能實現園區的穩固發展。因此現階段大多數園區運營商沒有實現跨區域運營，只與同區域對手存在較強的競爭關系，與區域外的產業園區項目競爭關系相對較弱。

第四代產業園區的興起讓更多的主體參與到了園區運營與管理行業的競爭中來，給予了行業內企業更大的壓力，也為行業帶來了更多的機遇和挑戰。隨著涉足產業園區運營的主體類型逐步多元，行業內的兼并重組愈趨激烈，逐步呈現出智慧化、專業化、資本化、綜合化的競爭趨勢。

本文采編：CY205