內容概要：城中村改造是指對的城中村及其周邊低效、零散的連片區域，通過拆除新建、整治提升和拆整結合等多種方式進行綜合改造開發的行為。城中村是在工業化、城鎮化快速發展進程中形成的，普遍存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差、社會治理難等突出問題，需實施改造。2023年以來，在政策持續加碼背景下，我國城中村改造項目加速推進，改造精細化水平不斷提高。根據住建部數據，2024年，全國實施城中村改造項目1863個，惠及居民136.7萬戶，建設籌集安置房189.4萬套，起到了消除安全隱患、改善居住條件和生態環境、推動城市高質量發展等積極作用，實現了一舉多得。在中央政府引導下，各地因城施策、因地制宜，積極推動城中村改造項目，合理布局城中村安置房。2024年，山東省已開工城中村改造安置住房30.7萬套,開工率105.1%,超額完成年度任務。2024年福建省啟動改造城中村10.6萬戶，開工城中村改造安置房、各類保障性住房7.3萬套。2024年，江蘇省完成城中村改造8.52萬戶，籌集配售型保障性住房1.56萬套、保障性租賃住房18.19萬套，分別完成年度計劃的140%、247%和112%。目前，我國城中村改造還存在改造的精細化程度仍需進一步提升、改造中的文化傳承與激活不夠充分、以人為本的空間功能建設略顯不足等問題，未來仍需進一步加大城中村改造相關標準建設、政策支持和資金支持，推動城中村改造向更高質量、更高品質、更高水平邁進。

上市企業：中國建筑（601668）、福星股份（000926）、中華企業（600675）、大悅城（000031）、外高橋（600648）、上海建工（600170）、陜建股份（600248）

相關企業：中國建筑集團有限公司、湖北福星科技股份有限公司、中華企業股份有限公司、大悅城控股集團股份有限公司、上海外高橋集團股份有限公司、上海建工集團股份有限公司、陜西建工集團股份有限公司、中冶建工集團（天津）建設工程有限公司、長沙麓山投資控股集團有限公司、山東嬴昊城鄉發展集團有限公司、大連弘里城市建設發展有限公司

關鍵詞：城中村改造、城市更新、保障性安居工程、房地產

一、城中村改造相關概述

根據東莞市發布的《東莞市城中村改造條例》，城中村改造是指對的城中村及其周邊低效、零散的連片區域，通過拆除新建、整治提升和拆整結合等多種方式進行綜合改造開發的行為。城中村是指位于城鎮開發邊界范圍內實行村民自治和農村集體所有制的建成區域，以及集體土地雖然已轉為國有或者已完成撤村改制，但原農村集體經濟組織或者其繼受單位及原村民保留使用的低效建設用地范圍內的建成區域。城中村改造不僅有助于改善居住環境、提升生活品質，提供更舒適衛生的居住條件；還能有效帶動區域經濟發展，提供更多就業機會。

相關報告：智研咨詢發布的《2025-2031年中國城中村改造行業市場發展形勢及產業前景研判報告》

二、城中村改造發展歷程

回顧“城中村改造”工作的發展歷程，自“十一五”以來，城中村改造工作在國務院有關部委針對城市建設領域的政策中被反復提及，其定位也始終與住房保障關聯緊密。2023年7月，國務院辦公廳印發了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（國辦發〔2023〕25號），同年12月在北京召開的年度中央經濟工作會議進一步將城中村改造列入“三大工程”，為城中村改造工作按下“加速鍵”。

三、城中村改造市場現狀

1、相關政策

我國相關政府部門圍繞城中村改造發布了《城中村改造國土空間規劃政策指引》《關于持續推進城市更新行動的意見》等一系列政策，行業頂層設計不斷強化。同時，政策支持范圍進一步擴大，2023年7月，《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》發布，支持在35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市實施城中村改造。2024年11月，住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知，將城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市。此外，住房城鄉建設部等部門發布了《關于加強保障性住房和城中村改造安置房建設質量監管的通知》等政策，監管機制與標準體系加速完善。

2、市場現狀

城中村是在工業化、城鎮化快速發展進程中形成的，普遍存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差、社會治理難等突出問題，需實施改造。2023年以來，在政策持續加碼背景下，我國城中村改造項目加速推進，改造精細化水平不斷提高。根據住建部數據，2024年，全國實施城中村改造項目1863個，惠及居民136.7萬戶，建設籌集安置房189.4萬套，起到了消除安全隱患、改善居住條件和生態環境、推動城市高質量發展等積極作用，實現了一舉多得。

在中央政府引導下，各地因城施策、因地制宜，積極推動城中村改造項目，合理布局城中村安置房。2024年，山東省已開工城中村改造安置住房30.7萬套,開工率105.1%,超額完成年度任務。2024年福建省啟動改造城中村10.6萬戶，開工城中村改造安置房、各類保障性住房7.3萬套。2024年，江蘇省完成城中村改造8.52萬戶，籌集配售型保障性住房1.56萬套、保障性租賃住房18.19萬套，分別完成年度計劃的140%、247%和112%。

3、商業模式

按照實施主體不同，城中村改造可分為政府主導、企業主導、集體主導三種模式。政府主導型，政府通過完善拆遷補償、土地儲備、土地出讓等制度，通過購買服務的方式選定企業參與改造，并在立項、拆遷、安置、建設、管理等環節發揮主導作用，政府可直接投資，也可借助企業或村集體投資，通過土儲機構完成土地一級整理后，出讓并進行二級開發；企業主導型，由政府做出整體規劃，企業負責市場化運作并賺取開發利潤，企業在實施方案和運營模式上擁有較大的自主權，該模式較為依賴企業自身的資金實力與開發經驗；集體主導型：由村集體籌資并主導改造，政府在基礎設施建設方面給予適當補助。

三種模式各有優劣。政府主導型可以對區域進行統一的規劃建設，但交易成本較高，且效率相對低下；開發商主導型效率高，但是往往優先開發回報率高的部分，而難改造的部分始終難以解決，同時過于依賴企業自身資金實力，若資金鏈斷裂則會造成項目停工；村集體主導型有利于充分調動集體的積極性，保障村民的基本利益，但往往存在缺乏規劃、資金不足的問題，土地利用效率低下。三種模式各有優劣，不同城市、不同村莊各有自身特殊情況，往往因地制宜對模式進行選擇。

城中村改造資金來源多元化，城中村改造的資金來源為“財政+專項債+金融機構融資+改造主體自籌+社會資本”。地方政府專項債券作為城中村改造的重要資金來源之一，具有資金規模大、使用靈活、成本相對較低的顯著優勢，能有效緩解項目資金壓力。截至2025年2月，全國已有1000余個城中村改造項目借助專項債券成功籌集資金，累計發行金額接近2600億元，有力地推動了相關項目的實施。城中村改造專項借款是由政策性金融機構為支持城中村改造項目而提供的專項資金，具有資金規模大、利率低、期限長等優點。2024年，國家開發銀行新增城中村改造專項借款3817億元，為眾多項目的實施提供了有力的資金支持，極大地推動了城中村改造工作的進展。

2024年12月，國務院發布了《關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》，將城中村等納入地方政府專項債券可用作項目資本金的行業，進一步拓展了城中村改造資金來源。數據顯示，2025年1-4月期間， 地方政府債券發行規模35353.9億元，發行數量619只。其中1661.25億元用于保障性安居工程及城市更新。

四、城中村改造存在的挑戰

1、改造的精細化程度仍需進一步提升

當前城中村改造在設計、建設和治理的精細化等方面還有明顯的提升空間。城中村改造呼喚城市建設的“工匠精神”，需要發揮“繡花針”功夫，進一步提升設計審美、建設品質和治理細節。

2、改造中的文化傳承與激活不夠充分

目前城中村改造中，文化表達同質化問題和異質性問題同時存在，部分改造項目過于追求現代化和標準化，導致文化特色消失，千村一面；或是盲目追求“差異化”，生硬植入外來文化元素，缺乏對原有文化和城市文化的深入挖掘。未來需要更加注重文化傳承與創新的平衡，以歷史文化為基底賦予城中村新的生機和活力。

3、以人為本的空間功能建設略顯不足

提升以人為本的空間功能是新社區面向未來的能力和潛力的重要支點。目前的改造工程，偏重居住和商業功能，對青年發展空間以及“一老一小”的需求及空間功能建設略顯不足。未來應進一步加大城中村改造相關標準建設、政策支持和資金支持，推動城中村改造向更高質量、更高品質、更高水平邁進。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《2025-2031年中國城中村改造行業市場發展形勢及產業前景研判報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。