在部分城市房價抬頭，及房企融資步伐加速之際，監管再度出手“降溫”。據央行官網8月23日消息，8月20日，住房城鄉和建設部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。央行、住房城鄉和建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

    “座談會主要涉及部分房企的融資，也提及了政策調控的穩定性，調控的目的是房地產市場的健康平穩。房企融資井噴是出現增加融資規則的主要原因，避免房企過度融資，出現金融風險。”中原地產首席分析師張大偉分析稱。

    主旨

    兩部委召開重點房地產企業座談會

    重申“房住不炒”

    會議認為，黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，穩妥實施房地產長效機制，房地產市場保持了平穩健康發展。

    自2016年首次提出“房住不炒”以來，房地產市場一直圍繞這一主旋律。疫情發生以來，“是否要將房地產作為刺激經濟復蘇的手段”成為輿論焦點。不過，今年4月和7月底召開的政治局會議都重申“房住不炒”基調，且7月24日召開的房地產工作座談會明確提出，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策。今年7月以來，已經有深圳、杭州等10多個城市出臺樓市收緊政策。

    會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房企形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

    原因

    監管為何此時再度出手？

    房企融資加速+土地市場活躍

    對于本次會議的背景，張大偉認為，房企融資井噴是出現增加融資規則的主要原因，避免房企過度融資，出現金融風險。

    中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億，在年內處于高位。年內房企累計已經發行債券811只，合計融資額高達6242億。“特別是最近幾天，房企密集發布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期紀錄。”張大偉表示。

    他進一步稱，整體數據看，房企都擔憂銷售壓力，對于融資加大投入，雖然境外融資收緊，但最近境內融資明顯放開。7月單月房企融資超過700億，而且呈現利率降低，數量增加的趨勢。從房企融資看，越來越重視境內融資。

    天風證券首席固收分析師孫彬彬也表示，隨著經濟恢復，近期一線城市及部分熱點二線城市房價出現上漲勢頭，同時土地市場持續活躍。這說明可能進一步刺激房價上漲預期。而房地產銷售快速恢復，帶動居民中長期信貸持續大規模增加，金融資源被房地產過度占用的問題或再度引發關注。

    影響

    對房企影響幾何？

    不是打壓，希望從融資角度規范行業發展

    此次會議內容公布前，市場曾傳出“房企融資新規出爐”、“部分房企被約談”的消息。

    根據21世紀經濟報道，房企將面臨融資的“三道紅線”，監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值。

    一位券商人士向貝殼財經記者表示，聽說了此消息，但沒有看到文件原件。一家頭部房企稱，“政策本身和我們溝通了，是比較延續性的，不是突發。”

    但也有業內人士對細則提出質疑，“市場傳聞的三道紅線明顯對融資平穩企業不利，真實性或不大。整體看，房地產融資目前依然處于高位，市場也以平穩為主。”該人士稱。

    會議提及了融資規則等，但無細則描述。據公告，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉和建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次會議核心點在于，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。所以這不是簡單的打壓開發商，而更多是希望從融資角度去規范開發商未來融資和發展。當然會議繼續強調穩地價等內容，依然有助于穩定后續房企拿地。

    張大偉表示，會議內容只提及了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。對于執行的影響需要觀察，一方面哪些房企在政策關注范圍，融資管理規則的具體內容暫時未公開。因為非全行業監管，這就出現了房企之間很可能出現更多合作的可能性。整體看，政策的影響要根據具體規定的制定與執行判斷。

    據央行公告，會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度等進行了研究。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責人，以及部分房地產企業負責人參加會議。