潘石屹要全身心玩攝影做木工了？賣掉了約300億元的資產，SOHO中國或將私有化退市？[圖]

文爭 2020-03-13 01:56 來源：智研咨詢

針對日前被曝正在與黑石集團就私有化進行談判一事，SOHO中國發布公告回應，承認在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就公司的全部已發行股份作出全面要約。

SOHO中國強調，目前尚未就是否進行潛在交易作出決定，而且并未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議。

傳言致股價大漲

3月10日，SOHO中國股價大漲，盤中飆漲近40%后臨時停牌。截至停牌前，SOHO中國上漲37.58%報4.1港元，最高價為4.17港元，創52周新高，最新總市值213億港元。

上述股價表現源于有消息稱，黑石集團正與SOHO中國就后者私有化進行談判，對后者的報價為每股6港元，交易價值約40億美元。此外，黑石還將接管SOHO中國的債務。截至2019年6月底，SOHO中國負債為326.8億元(約合47億美元)，投資資產價值為87.8億美元。

這一報價較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%，而在消息傳出的前一日，SOHO中國的收盤價則為2.98港元。

100%的溢價在高力國際中國區資本市場董事總經理汪蓓看來，意味著黑石看到了SOHO中國的價值。對于中國市場的布局，黑石更多的傾向于項目收益導向以及項目未來趨勢導向，相較于在港上市的“內房企”主營業務多為住宅開發，專注于商業地產開發和運營的SOHO中國更像其中的“非主流”。汪蓓還表示，長期以來，SOHO中國的股價偏低。

SOHO中國的股價表現的確讓董事長潘石屹不滿，他曾多次在公開場合表示，股價遠沒有反映公司的價值。

有SOHO中國內部人士表示對于這一進展并不意外，除了股價長期被低估，老潘也不打算繼續做商業物業開發與運營了。“攝影、木工，做包子，他愛好很多，沒多少心思在公司這塊”。

年報顯示，截至2019上半年，SOHO中國賬面凈資產為362億元，而公司目前市值只有120億港元(約合人民幣100億元)，這意味著，公司股價僅相當于每股凈資產的三折。

估值偏低是不少內房企面臨的難題。有行業人士直言，SOHO中國股價表現不佳，在于錯失行業發展機遇后規模掉隊嚴重。2019上半年，SOHO營業額僅8.89億元，跌落行業百經理閻巖。加盟黑石前，閻巖曾任SOHO中國總裁。強，和SOHO中國同一年上市的碧桂園半年營收就達到2020億元。除了規模上的鴻溝無法逾越外，SOHO中國還面臨著凈利潤的不斷“縮水”。

與此同時，潘石屹還不止一次表示過，當資金成本大于租金回報率時，生意很難做，他舉例稱：“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”

2019年1-12月份，全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1-11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。其中，住宅投資97071億元，增長13.9%，增速比1-11月份回落0.5個百分點，比上年加快0.5個百分點。

2018-2019年全國房地產開發投資增速趨勢

數據來源：公開資料整理

2019年，房地產開發企業到位資金178609億元，比上年增長7.6%，增速比1-11月份加快0.6個百分點，比上年加快1.2個百分點。其中，國內貸款25229億元，增長5.1%；利用外資176億元，增長62.7%；自籌資金58158億元，增長4.2%；定金及預收款61359億元，增長10.7%；個人按揭貸款27281億元，增長15.1%。

2019年全國房地產開發企業本年到位資金增速趨勢

數據來源：公開資料整理

此次SOHO中國大甩賣的潛在買家之一黑石集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構。除此之外，其還有一個低調的身份——房地產公司。房地產板塊作為黑石旗下四大業務之一，2019年基金資管規模達1536億美元，持有房地產物業面積超1億平方米，不動產投資組合包括辦公、商業、酒店、住宅和物流地產。與傳統房地產開發公司不同，黑石的房地產業務不做地產開發，只做存量經營。此前，其曾以15億美元收購上海長泰廣場。

值得一提的是，在外界看來，黑石與SOHO中國的結緣或離不開其亞洲房地產部董事總

交易方式變化

老潘的每一次離場，似乎都能帶動一波SOHO中國股價的上漲。

SOHO上一次股價暴漲是2019年10月底。彼時有消息稱，SOHO中國正考慮出售其所持有的大部分商業地產，交易價值可能高達80億美元。北京和上海至少有8座辦公大樓在銷售計劃中，目前第一批價值高達30億美元的項目正在出售中。受此消息影響，當日SOHO中國盤中漲幅27%。

如今，4個月過去，潘石屹的離場方式由出售核心資產變為上市公司私有化。在香頌資本執行董事沈萌看來，二者差異在于“一個是出售部分資產、一個是打包出售全部資產，后者對潘石屹張欣而言更有利于價值最大化。”

對于此次黑石與SOHO中國選擇進行私有化交易的原因，安信融投資管理(北京)有限公司總經理楊海軍直言：“相較而言，買公司更合適。”楊海軍解釋道：“未私有化的前提下出售核心資產，所出售的屬于上市公司資產，回收的現金也屬于上市公司，需要考慮后續投資及分紅等問題，且若項目涉及債權債務部分，處理起來相對麻煩。此外，增值稅、企業所得稅等稅費方面也需要考慮，對于黑石而言，買股權相比買項目來說，不僅費用更低，也更易操作。”

沈萌則認為，潘石屹張欣夫婦多年前就開始對SOHO的業務進行轉型，包括從開發轉向物業。與此同時，外資認為中國物業資產的價格接近谷底，雙方具有談判的基礎。

如今，這場耗時數月的交易似乎正在進入關鍵階段，在楊海軍看來，或有多重因素促成了這一時間節點。
楊海軍表示，去年以來，受經濟下行影響，寫字樓空置率上升，租金水平下降，今年由于疫情影響，市場或更不樂觀。而SOHO中國近年來業績并不理想，盈利能力下滑，其相當一部分利潤來自于投資物業的公允價值變動，因此受外部環境影響，今年SOHO中國業績預期或將進一步下降。此外，在錯失地產發展機遇后，潘石屹曾對SOHO3Q(共享辦公)寄予厚望，3Q一度承載著SOHO的未來，但隨著創業熱潮退去，共享辦公發展受挫，潘石屹去年底揮淚甩賣了11個SOHO3Q項目，新業務折戟某種程度上或促使私有化。

汪蓓則認為，黑石是一家優秀的投資管理公司，對獲取標的有較高挑選要求，這是一個交易該有的時間和該有的歷程，大環境對其過程起催化作用的可能性不高。

對于今年商辦寫字樓市場的發展，汪蓓坦言，去年以來受經濟下行和全球貿易關系改變，國內擴產非常謹慎，今年初隨著第一階段經貿協議的簽署，如果沒有疫情，市場將比去年樂觀，原先被壓抑的需求或將釋放，但如今疫情蔓延至全球，多方拉扯的情況下很難評估。

還有業內人士猜測：“雙方此前可能在交易作價上有分歧，大環境的不樂觀很可能縮小了這一差距，促成合作進一步進行。”

退與進

業內人士表示，“私有化退市后，不排除SOHO中國會擇機出售或簽訂回購條款選擇合適的上市地重新上市。”

楊海軍則認為，即便重新上市，短期大環境恐難變化，加之債權債務的處理需要時間，期間過程不會短。

“SOHO中國的核心資產是物業，屬于長期穩定收入類別，不具成長性，再上市的可能性不大，加之潘張心意已決。”在沈萌看來，“私有化退出日常經營，或是最好的結果。”

汪蓓也認為，私有化退市沒什么不好，可以更專注于自身業務，而不用被資本市場所羈絆。

其實種種征兆下，潘石屹退場的傳言早已甚囂塵上。

2012年以來，據不完全統計，SOHO中國賣掉了約300億元的資產，雖然潘石屹稱自己“跑不了”，但甩賣的步伐絲毫未停。

與此同時，潘石屹開始密集注冊海外公司。2019年12月18日至2020年1月中旬，潘石屹一個月內注冊了7家公司，且公司股東均為注冊在境外的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。

與不斷出售內地項目形成對比的，還有潘石屹張欣夫婦在海外的大舉投資。