以北京為首的一線城市房產，被譽為核心資產。回首北京二手房價走勢，在過去的十多年時間里，也確實當得起這個名號：2008年，北京二手房價堪堪過一萬，而今逼近六萬大關，10年間漲幅接近4倍。

    而最近，“北京房地產市場進入最長下滑周期”成為熱詞。按照國家統計局數據，自2017年3月份見歷史頂部以來，北京二手房已經下跌超8%。

    數據還顯示，今年6月以來，北京二手房房價已經連續6個月下跌。而從大周期來看，北京房價已經經過超30個月的回調期，堪稱北京房價史上最長熊市。

    議價空間達到300萬

    “樓王3居室，西南向，無遮擋，160平米，周期快可1150萬元成交。”一位地產中介在其朋友圈推廣一套房源。

    據中國證券報報道，上述一房屋掛牌價為1450萬元，其中的議價空間達到300萬。這意味著每平米降價接近2萬元。據了解，房主此次大降價主要是亟需交易變現。

    這一小區屬于北三環次新房，房齡和戶型方面有優勢，也有明顯的短板。該小區大戶型房屋較多且附近交通便利，小區里有不少房屋被出租用于公司辦公場所，整體環境并不宜居，加上高總價不好賣，因此房東不得不大降價。

    除了大戶型，頂級學區房也出現了降價促銷。近期，豐僑公寓有一套75平米的二手房，掛牌價為1445萬元。據中介介紹，業主調低了該套房源的心理價位，1330萬左右即可成交。該小區對口小學是宏廟小學，該小學是八中和北師大實驗中學分校大比例直升校，這兩所中學都是北京市頂級名校。加之該小區位于金融街地區，成交單價居高不下，8月成交均價高達19萬/平方米。

    高總價學區房也有較大的折扣（截圖來自某地產中介朋友圈，圖片來源：中國證券報）

    從目前的交易情況來看，西城區小戶型牛校/直升校的學區房仍然相當堅挺。近期，愛民里小區（劃片小學西什庫小學是北京四中的直升校）有一套一居掛牌，這是整個小區中唯一一套非半地下的掛牌房屋，40平米左右報價超過650萬元。傳統名校三里河三小近期一套83年40平米的學區房，單價接近16萬/平方米，仍然保持了一定的漲幅。

    二手房掛牌均價還在下滑中

    12月17日，國家統計局發布的11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，當月，北京新建商品住宅銷售價格環比增長1.7%，二手住宅價格環比下降0.4%。值得一提的是，這已是北京二手房房價自今年6月環比持平以來的“五連降”。

    據證券時報•數據寶，有分析人士表示，北京房價下跌的原因主要有三個方面：

    第一，北京的新建商品房庫存達7.56萬套，如果再加上空置二手房，那空置率超過30%，北京房子嚴重過剩的情況非常明顯。

    第二，北京現行的限購政策是全國范圍內最嚴苛的，無論是連續繳納社保的時限，還是提高房產首付比例，都給購房需求設置了不少障礙，從而壓制了大量的購房需求。

    第三，北京人口數量還在大量流出，未來幾年北京人口將減少500萬-600萬，具體來看：一是北京為了緩解所有資源都集中在首都的問題，就要把大量機關事業單位搬遷到雄安去辦公。在這種情況下，北京人口將會大量流出，而作為副中心的雄安將會有大量人口流入。二是北京為了治理京津冀地區的空氣污染，把高污染、高耗能的企業分散到其他省份去，未來北京將是輕資產的高科技中心。

    在此情況下，北京業主們心理預期在不斷下降。貝殼研究院的顯示，北京二手房掛牌均價61245元，較年初63863元，下跌幅度超過4%。而在2017年最高峰時期，北京二手房掛牌均價一度超過75000元。

數據來源：貝殼研究院

    從2019年8月各大城市二手房價格同比漲幅與2015-2019年累計漲幅對比也看出，二手房價格增長明顯遇到瓶頸。
2015-2019年主要城市二手房價格漲幅

城市 2019.8二手房同比增速 2015-2019.8二手房累計漲幅

數據來源：公開資料整理

    2019年1-8月，廈門、蘇州、大連三個城市二手房銷售增速較快，廈門二手房銷售累計增速達到167.6%，成為二手房交易最活躍城市。

2018-2019年城市二手房銷售量及增速

數據來源：公開資料整理

2019年8月中國70大中城市二手房價格環比漲跌占比

數據來源：公開資料整理

    見底論言之過早

    雖然說今年以來北京二手房市場狀況都不容樂觀，但整個樓市基調仍舊以“穩”為主。據北京商報此前報道，合碩機構首席分析師郭毅表示，房地產調控的宗旨是以“穩”為主，所以不管是北京等一線城市房價的“保值”，還是三四線城市房價的“虛高”，政策出臺的目標都會在保障房地產市場穩定的前提下來進行，既要防止房價大漲，也要避免房價大跌。

    在郭毅看來，目前判斷北京樓市處于底部還言之過早，畢竟一線城市的“底蘊”尚存，但降溫的趨勢確實已經顯現，這個狀態會延續多久其實很難判斷。一方面會受到整體經濟大環境、就業質量、居民收入預期的影響；另一方面房地產調控政策起到至關重要的作用，什么時候會出現一個明顯的松動，作為一線城市的北京會第一時間有所反應。

    “堅持‘房住不炒’，防止大起大落，與其說什么時候‘沉底’，不如說什么時候回歸理性。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，隨著房地產調控政策的不斷加碼，樓市整體已告別此前的“暴利”逐漸回歸理性，商品房的投資屬性被不斷弱化，炒房者的退出、房企的謹慎態度，都將有助于促進房地產市場的健康發展。

    嚴躍進認為，樓市調控政策出現了寬松的信號，才可能對需求產生一個更有力的帶動，此前5年期LPR的下調已經給市場預留了較大的想象空間。11月20日，最新LPR（貸款市場報價利率）報價出爐，1年期LPR下調5bp至4.15%，5年期以上LPR同樣下調5bp至4.8%。其中，5年期LPR自8月20日亮相后首次迎來下調。

    一般而言，5年期以上貸款大部分是房貸，央行降息出現5年期LPR的降低，這也意味著剛需購房客群的房貸成本將進一步降低，與“房住不炒”大的方針相契合。嚴躍進計算稱，對于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現在降低為5731元，即月供壓力將減少31元。

    2019年還剩下不到一個月的時間，面對錯綜復雜的市場環境，剛需客群持續觀望態度濃厚，買房子怕賠本，不買房子怕漲價。對此郭毅表示，從“房住不炒”大的政策背景來看，未來LPR利率將更多優惠剛需客群。如果買房是以自住為目的，那么就不要太關注短期的價格波動，未來樓市整體將以“穩”為主，房價也將趨于穩定。