今年四季度以來已有超過50位房企高管職務變動，離職人數超過20位，多見于經營、財務、營銷等崗位

    鐵打的房企，流水的兵，高管人事變動對于房地產行業來說，并不鮮見，尤其是在市場下行周期。

    2019年8月29日，國家金融與發展實驗室發布《中國住房金融發展報告》（下稱《報告》）提出上述判斷。1998年住房貨幣化開啟中國房地產黃金十年；2009年到2016年開始政策不再直接支持房地產，中國房地產市場進入白銀時代。房地產市場經過快速發展，并且成為居民資產增值的選擇。但在2017年后，中央明確提出“房住不炒”的定位，居民部門杠桿率快速增長難以為繼，房企盈利逐步被高額債務利息侵蝕，在趨緊的融資環境下主動降杠桿，房地產市場進入青銅時代。

    2019年197月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資53466億元，增長15.1%，增速回落0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.4%。

2018年7月-2019年7月全國房地產開發投資增速走勢圖

    在房地產調控進入的第三個年頭，房企高管離職人數創下高峰，尤其是四季度以來，在業績沖刺的關鍵節點，高管離職潮仍在繼續，其背后原因到底是個人職業選擇還是行情低迷帶來的經營壓力過大？

    1 四季度高管頻繁離職

    在上個月，有消息指出，正榮地產集團執行董事、行政總裁王本龍已經遞交辭呈。11月10日，正榮地產正式公告稱，王本龍已辭任，將由執行董事兼董事會主席黃仙枝暫代執行總裁職務，直至選出新總裁為止。而在這期間，正榮產業發展集團副總裁、商業董事長肖春和也遞交了辭呈。

    首次進入千億陣營后，正榮迎來高管團隊換防，僅在3月份，正榮地產集團人力資源副總裁袁變革、副總裁兼董事會秘書劉翔、設計中心總經理陳偉相繼離職。隨后的4月份，正榮產業發展集團財務總監鄭琳琳離任。

    如今，正榮地產集團由黃仙枝、林朝陽、王本龍三人形成的職業經理人團隊，僅剩黃仙枝一人。

    正榮高管人事頻繁變動正是2019年房地產發展變化的一個縮影。據不完全統計，今年以來，離職的房企高管人數高達上百位，僅四季度以來，就有超過50位房企高管出現職務變動，其中離職的高管人數在20位之上。

    除了正榮外，10月份，招商蛇口也發生人事地震，許永軍因工作安排原因申請辭去公司總經理職務，仍擔任公司董事長職務，而蔣鐵峰擔任總經理的職務；朱文凱因工作安排原因辭去常務副總經理的職務，仍擔任招商局海南開發投資有限公司總經理職務。

    此外，陽光城、新力控股、奧山控股等涉及重要崗位的高管也出現職位變動。

    10月25日晚，陽光城發布公告稱，彭心曠辭任公司董事局董事職務，同時不再擔任董事局戰略委員會委員職務；陳超辭任公司監事職務。

    10月17日，新力控股發文稱，“經公司研究決定，接受王炎（曾用名：王哲）辭去集團副總裁兼首席財務官申請，請相關人員做好工作配合。”而王炎加盟新力控股也不過半年時間。同一天，消息確認，奧山控股原副總裁兼融資管理中心總經理談銘恒已入職祥生地產，擔任公司副總裁。而談銘恒在奧山控股履職也不過一年時間。

    2 經營、財務等崗位是重災區

    不難發現，在離職的高管團隊中，經營、財務、營銷等崗位是重災區。資料顯示，王炎擁有20多年財務管理及投融資工作經驗。在新力控股之前，曾先后在復地集團、海侖堡地產集團、仁恒集團等擔任財務、資本運作等方面的相關負責人。而談銘恒在加入祥生地產前，曾經分別在景瑞地產、正榮地產、奧山控股任職，擅長財務管理，正榮在2018年上市時，由談銘恒負責財務及資本營運。

    在正榮地產深耕6年的王本龍，被認為是該企業進入千億陣營的主要功臣之一。王本龍2014年年中加入正榮地產，先在天津擔任總經理，后調入蘇州。2016年王本龍上任總裁助理，2017年1月升至副總裁，2017年11月成為常務副總裁，主要負責集團日常業務運營、人力資源事宜、客戶關系事宜及整體行政事務。

    另一位處于人事變動旋渦的職業經理人是袁春，其離職傳聞從8月份持續到10月份。眾所周知，在加盟鴻坤地產之前，袁春在龍湖地產工作8年，先后擔任龍湖杭州公司總經理、集團品牌及營銷部總經理、集團副總裁，擁有豐富的地產管理經驗。而對于下一站，10月17日，有消息稱，袁春將加盟弘陽地產，最大的可能是分管營銷工作，進一步優化弘陽營銷體系，進而實現銷售規模的增加。不過該消息，并未得到他本人確認。

    在2019年離職的房企高管中，諸如原協信地產總裁張澤林、原寶龍集團副總經理張巖、原卓越集團執行總裁王衛鋒、原卓越集團營銷中心副總經理劉漢東、原云南城投副總經理袁浩、李向何，等等，均在原企業管理、經營等崗位擔任重要職務。

    在業內人士看來，2019年以來，房地產行業高管離職現象明顯增多，有兩個重要原因，一是銷售業績壓力，二是融資壓力，這也導致這兩個崗位的相關負責人壓力倍增。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙也表示，在市場下行周期，銷售回款慢，公司又需要資金造血，營銷和融資壓力都很大。

    3 業績、融資壓力或為主因

    1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2％，增速比1—5月份回落0.4個百分點。

2012-2019年上半年房地產開發企業到位資金情況

    年底將至，在年終獎的巨大誘惑面前，市場不禁疑問，這些高管為何要“倉促”離職？

    在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，和業績目標的達成不及預期有直接關系。如果前三季度房企全年業績完成率低于70%，那么達成目標的壓力就會明顯增大。今年眾多房企已將沖刺提前到了上半年5月，但由于整體行情偏弱，大部分區域的完成情況依然難言樂觀。

    “此外，房企高管離職有一部分原因是資金壓力導致，在融資難的背景下，即便是有著極大人脈資源的眾多房企財務高管，也未必能夠快速緩解企業的資金壓力，重壓之下也唯有離職。”張波如是說。

    以新力控股為例，王炎的離職原因撲朔迷離，但是在其離職之時，正是新力控股上市的沖刺階段。過去幾年，新力控股以黑馬之勢出現在眾人眼前。但是高速擴張也令該企業負債率、融資成本高企。對接資本市場、尋求新的融資渠道，無論是降負債還是繼續擴張，均是最優途徑，而王炎當初加盟，也被認為助力新力控股實現上市的重要猛將。如今離職，在上市關鍵節點的大背景下，其原因不免引起猜測。

    當然，縱觀2019年各大房企的高管人事變動，還有反腐、業務轉型等原因。克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，年底以及年初的高管流動都很正常，反映到目前房地產行業及房企發展過程中存在的問題，諸如企業轉型、多元化等。

    對于今年加速擴張的奧山控股來說，在談銘恒離職前，奧山控股已經有多位高管加盟，包括副總裁兼中部區域集團總裁張巖、分管營銷的副總裁徐承、融資副總裁兼新任CFO譚為民以及分管財務的副總裁張博。

    在業內人士看來，隨著行業進入深度調整期，企業和個人都面臨重大轉折，對于企業來說，如果處于擴張期，需要匹配更擅長營銷抑或是財務的高級管理人才，而對于個人來說，快速上升期的企業發展空間更大。

    在張波看來，高管的變化無疑體現出行業正從高速野蠻式增長換擋到中速重質化發展階段，無論是高管還是房企決策層都需要調整好心態，健康穩定發展。