越來越多的人開始看不清房地產(chǎn)市場的走向。在一些地方，房價持續(xù)上漲，優(yōu)質(zhì)住房供不應求，而在一些地方，交易量急劇下降。事實上，市場分化仍在加劇。我們必須認識到，房地產(chǎn)市場目前的趨勢與區(qū)域化有關(guān)。根據(jù)幾十年的規(guī)則，沿海地區(qū)比內(nèi)陸地區(qū)更加分化，超級城市群比單一的中心城市更有價值。

    目前，中國房地產(chǎn)市場存在一個非常棘手的問題：房地產(chǎn)過剩。在討論住房空置之前，我們先來討論一下住房在中國家庭資產(chǎn)中的比例。最新數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來，中國居民的杠桿率持續(xù)上升，從53.2%上升到54.3%。從2008年到2018年的10年間增長了近35%，平均每年增長3.5%。

    我國房地產(chǎn)市場多年來一直存在供過于求的問題，但由于房地產(chǎn)市場過熱，一直沒有出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。事實上，過去幾年的許多熱點現(xiàn)象都是“假火”，因為在房地產(chǎn)市場投機嚴重的情況下，很大一部分需求是對房地產(chǎn)的需求投資，而不是對房地產(chǎn)的剛性需求。這種投資需求“夸大”了房地產(chǎn)市場的需求。由于房地產(chǎn)銷售的高利潤，開發(fā)商將過度開發(fā)房地產(chǎn)，以迎合投機性租戶。因此，當房地產(chǎn)投資者退出時，他們的房子和那些為投機者做好準備的開發(fā)商都是多余的。

    目前房地產(chǎn)過剩的程度如何？

    據(jù)不完全統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)商品房空置率超過22%，空置率約1億套。除商品房外，小產(chǎn)權(quán)房類型較多。在商品房出現(xiàn)之前的幾十年里，小型房地產(chǎn)是最受歡迎的。據(jù)估計，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量應該是商品房的三倍以上，所以小產(chǎn)權(quán)房的空置率大約是商品房的三倍，大約3億套，4億套的空置房，按照一套房可以住4個成年人，這就是說空置房足夠16億人居住！

    但中國現(xiàn)在只有14億人口，其中很大一部分人已經(jīng)買了房子。如果他們想在未來賣掉這4億套空房子，無論是房屋公司還是租戶都不會面臨太大的壓力。畢竟，在只剩下這么多需求和房價仍然高企的情況下，去庫存注定是一件棘手的事情。

    要解決住房供給過剩的問題，最好的辦法就是降低房價

    決定房價水平的主要是供求關(guān)系。如果市場上的住房供給大于需求，房價就會下降，反之，房價就會上升。所以又回到了老問題：房價會下跌嗎？什么時候會下降？它能跌多少？事實上，根據(jù)上面的說法，房價是否會下跌有一個答案。由于房子是“買不起，賣不出去”的情況，降價其實是一個時間問題。

    房地產(chǎn)供過于求導致資源利用率下降，房屋銷售困難。房價更有可能上漲。據(jù)估計，房產(chǎn)稅的出臺，將有機會使房價下跌。從目前情況看，中國大多數(shù)城市的房價仍在上漲，這肯定會促使地方政府提供更多土地，并促使房地產(chǎn)開發(fā)商建造更多房屋。國家采取了穩(wěn)定物價和房價的政策，因為國外的經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)泡沫的破裂與房價的突然快速下跌有關(guān)。

    房產(chǎn)大佬潘石屹一語中的，給出底線

    隨著時間的推移，大城市吸納了小城市的人口，“白菜價”住宅城市會越來越多。那么，面對這樣的市場形勢，房價在未來10年能“跌”多少呢？

    作為SOHO中國的董事長，潘石屹一直對房地產(chǎn)市場有著客觀的看法。為了解決房價下跌的問題，他在去年的中期金融數(shù)據(jù)會議上說:“對開發(fā)商來說，20%是中國房價下跌的底線。”除此之外，大多數(shù)房地產(chǎn)公司將不復存在。這是潘石屹的觀點，在考慮企業(yè)存活率的前提下，即在保證房地產(chǎn)不會崩盤的前提下，房價會下跌20%以內(nèi)。

    對于這個底線，許多人只是覺得遠遠不夠

    鑒于房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌20%并不是什么大事，但與前幾年相比，這也是一個大動作。許多人只是需要認為沒有人買房子，房價至少應該普遍下降，這并不是說不可能，但它可能需要一個漫長的周期，只是等待。20%的幅度是相對于開發(fā)商而言的，開發(fā)商現(xiàn)在出售的毛利率至少在10%以上，如果實際價格下降，通過控制勞動力和管理成本，達到20%的幅度應該不難。

    專家認為，從兩個方面看，現(xiàn)在大多數(shù)人買房是通過貸款，而首付占到總房款的30%，加上已償還貸款的利息，銀行可以承受40%的降幅。當然，這是最理想的。如果房價下跌20-30%，銀行將面臨更大的壓力。因此，從這個角度來看，銀行和開發(fā)商有一個共同的底線，那就是房價下跌不會超過20%。你覺得怎么樣？

    總的來說，當前房價已經(jīng)處于一個穩(wěn)中有降的時期，未來幾年房價上漲的可能性不大，所以剛需族買房不要因為房價下降或者上漲了就驚慌，房市給了觀望的時間，購房者要做好自己的購房計劃，按計劃來買房。越來越多的人開始看不清房地產(chǎn)市場的走向。在一些地方，房價持續(xù)上漲，優(yōu)質(zhì)住房供不應求，而在一些地方，交易量急劇下降。事實上，市場分化仍在加劇。我們必須認識到，房地產(chǎn)市場目前的趨勢與區(qū)域化有關(guān)。根據(jù)幾十年的規(guī)則，沿海地區(qū)比內(nèi)陸地區(qū)更加分化，超級城市群比單一的中心城市更有價值。

    目前，中國房地產(chǎn)市場存在一個非常棘手的問題：房地產(chǎn)過剩。在討論住房空置之前，我們先來討論一下住房在中國家庭資產(chǎn)中的比例。最新數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來，中國居民的杠桿率持續(xù)上升，從53.2%上升到54.3%。從2008年到2018年的10年間增長了近35%，平均每年增長3.5%。

    我國房地產(chǎn)市場多年來一直存在供過于求的問題，但由于房地產(chǎn)市場過熱，一直沒有出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。事實上，過去幾年的許多熱點現(xiàn)象都是“假火”，因為在房地產(chǎn)市場投機嚴重的情況下，很大一部分需求是對房地產(chǎn)的需求投資，而不是對房地產(chǎn)的剛性需求。這種投資需求“夸大”了房地產(chǎn)市場的需求。由于房地產(chǎn)銷售的高利潤，開發(fā)商將過度開發(fā)房地產(chǎn)，以迎合投機性租戶。因此，當房地產(chǎn)投資者退出時，他們的房子和那些為投機者做好準備的開發(fā)商都是多余的。

    目前房地產(chǎn)過剩的程度如何？

    據(jù)不完全統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)商品房空置率超過22%，空置率約1億套。除商品房外，小產(chǎn)權(quán)房類型較多。在商品房出現(xiàn)之前的幾十年里，小型房地產(chǎn)是最受歡迎的。據(jù)估計，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量應該是商品房的三倍以上，所以小產(chǎn)權(quán)房的空置率大約是商品房的三倍，大約3億套，4億套的空置房，按照一套房可以住4個成年人，這就是說空置房足夠16億人居住！
 

    但中國現(xiàn)在只有14億人口，其中很大一部分人已經(jīng)買了房子。如果他們想在未來賣掉這4億套空房子，無論是房屋公司還是租戶都不會面臨太大的壓力。畢竟，在只剩下這么多需求和房價仍然高企的情況下，去庫存注定是一件棘手的事情。

    要解決住房供給過剩的問題，最好的辦法就是降低房價

    決定房價水平的主要是供求關(guān)系。如果市場上的住房供給大于需求，房價就會下降，反之，房價就會上升。所以又回到了老問題：房價會下跌嗎？什么時候會下降？它能跌多少？事實上，根據(jù)上面的說法，房價是否會下跌有一個答案。由于房子是“買不起，賣不出去”的情況，降價其實是一個時間問題。

    何時降息取決于何時放松政策

    房地產(chǎn)供過于求導致資源利用率下降，房屋銷售困難。房價更有可能上漲。據(jù)估計，房產(chǎn)稅的出臺，將有機會使房價下跌。從目前情況看，中國大多數(shù)城市的房價仍在上漲，這肯定會促使地方政府提供更多土地，并促使房地產(chǎn)開發(fā)商建造更多房屋。國家采取了穩(wěn)定物價和房價的政策，因為國外的經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)泡沫的破裂與房價的突然快速下跌有關(guān)。

    房產(chǎn)大佬潘石屹一語中的，給出底線

    隨著時間的推移，大城市吸納了小城市的人口，“白菜價”住宅城市會越來越多。那么，面對這樣的市場形勢，房價在未來10年能“跌”多少呢？

    作為SOHO中國的董事長，潘石屹一直對房地產(chǎn)市場有著客觀的看法。為了解決房價下跌的問題，他在去年的中期金融數(shù)據(jù)會議上說:“對開發(fā)商來說，20%是中國房價下跌的底線。”除此之外，大多數(shù)房地產(chǎn)公司將不復存在。這是潘石屹的觀點，在考慮企業(yè)存活率的前提下，即在保證房地產(chǎn)不會崩盤的前提下，房價會下跌20%以內(nèi)。

    對于這個底線，許多人只是覺得遠遠不夠

    鑒于房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌20%并不是什么大事，但與前幾年相比，這也是一個大動作。許多人只是需要認為沒有人買房子，房價至少應該普遍下降，這并不是說不可能，但它可能需要一個漫長的周期，只是等待。20%的幅度是相對于開發(fā)商而言的，開發(fā)商現(xiàn)在出售的毛利率至少在10%以上，如果實際價格下降，通過控制勞動力和管理成本，達到20%的幅度應該不難。

    專家認為，從兩個方面看，現(xiàn)在大多數(shù)人買房是通過貸款，而首付占到總房款的30%，加上已償還貸款的利息，銀行可以承受40%的降幅。當然，這是最理想的。如果房價下跌20-30%，銀行將面臨更大的壓力。因此，從這個角度來看，銀行和開發(fā)商有一個共同的底線，那就是房價下跌不會超過20%。你覺得怎么樣？

    總的來說，當前房價已經(jīng)處于一個穩(wěn)中有降的時期，未來幾年房價上漲的可能性不大，所以剛需族買房不要因為房價下降或者上漲了就驚慌，房市給了觀望的時間，購房者要做好自己的購房計劃，按計劃來買房。

    10月50城新房房價環(huán)比上漲，比上月減少3城。其中，15城新房房價環(huán)比漲幅超1%。西寧環(huán)比上漲2.8%領(lǐng)漲全國，呼和浩特環(huán)比上漲2.4%位居第二，南寧環(huán)比上漲2%排名第三。成都環(huán)比上漲1.5，漲幅擴大0.8個百分點。昆明環(huán)比上漲1.5%，漲幅擴大0.2個百分點。武漢、海口環(huán)比上漲均為1%，漲幅分別擴大0.2個百分點、0.5個百分點。西安環(huán)比上漲0.9%，漲幅擴大0.2個百分點。上海和深圳均上漲0.4%，漲幅比上月分別回落0.1和0.8個百分點。

    3城市新房房價與上月持平，比上月減少2城。17城房價下跌，比上月增加5城。廣州環(huán)比下跌0.1%，北京、杭州環(huán)比跌幅均為0.2%。合肥環(huán)比下跌0.2%，跌幅擴大0.2個百分點。廈門環(huán)比下跌0.7%，跌幅擴大0.4個百分點。

    2019年10月全國主要城市新房房價環(huán)比漲跌幅

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2019年10月全國主要城市新房房價環(huán)比漲跌幅

    數(shù)據(jù)來源：公開資料整理