內容概況：我國房地產貸款以個人住房貸款以主，個人住房貸款余額長期占據人民幣房地產貸款余額六成以上的比例，截止2024年一季度末，我國個人住房貸款余額達38.19萬億元，同比增長0.05%，占人民幣房地產貸款余額的71.36%，而房地產開發貸款余額占比穩定在20-33%之間，截止2024年一季度末，我國房地產開發貸款余額達13.76萬億元，同比增長6.83%，占人民幣房地產貸款余額的25.71%。

關鍵詞：房地產開發投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額、房地產貸款余額、房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額、四大行發放貸款總額

一、概述

房地產貸款是指銀行或其他金融機構向購房者、房地產開發企業或其他相關主體提供的資金，用于房地產開發、建設、購買、翻新或其他與房地產相關的活動。房地產貸款通常以房地產資產作為抵押，借款人以分期方式償還貸款本息。房地產貸款可以分為土地儲備貸款、房地產開發貸款和購房貸款。

二、背景

近年來，國家相繼推出調控政策組合拳，從切實維護百姓利益出發，控制土地拍賣價格溢價率，部分要求現房銷售等措施，地方政府也出臺了“限價、限購、限售、限貸”等行政措施，近年來，我國房地產投資增速明顯放緩，2023年我國房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6%，其中，住宅投資83820億元，下降9.3%；辦公樓投資4531億元，下降9.4%；商業營業用房投資8055億元，下降16.9%。2024年上半年我國房地產開發投資52529億元，同比下降10.1%，其中，住宅投資39883億元，下降10.4%。與此同時，我國新建商品房銷售面積和銷售額也隨之減少， 2024年上半年我國新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中，住宅銷售面積下降21.9%；新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中，住宅銷售額下降26.9%。

三、現狀

隨著房地產市場的降溫，我國房地產貸款增速明顯放緩，2023年甚至首次出現負增長，據中國人民銀行數據顯示，截止2023年末，我國人民幣房地產貸款余額52.63萬億元，同比下降1%，增速比上年末低2.5個百分點，占金融機構人民幣貸款余額的比例降至21.66%，低于2015年同期水平。2024年以來，中國人民銀行發布多項通知，明確取消全國層面房貸利率下限、下調房貸首付比例和公積金貸款利率，推出保障性住房再貸款，新一輪的支持政策是對前期房地產信貸政策的接續和擴大，進一步提升了金融支持力度，2024年一季度，我國人民幣房地產貸款增加6095億元，比去年四季度多增1.16萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的比例為21.66%。

從房地產貸款結構來看，我國房地產貸款以個人住房貸款以主，個人住房貸款余額長期占據人民幣房地產貸款余額六成以上的比例，截止2024年一季度末，我國個人住房貸款余額達38.19萬億元，同比增長0.05%，占人民幣房地產貸款余額的71.36%，而房地產開發貸款余額占比穩定在20-33%之間，截止2024年一季度末，我國房地產開發貸款余額達13.76萬億元，同比增長6.83%，占人民幣房地產貸款余額的25.71%。

相關報告：智研咨詢發布的《中國房貸行業市場全景調研及發展前景研判報告》

四、競爭格局

1、整體格局

目前，我國房地產貸款市場競爭主體主要由銀行和非銀行金融機構構成，其中，建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行等大型國有銀行憑借其資本充足、業務網絡廣泛、客戶基礎穩固等優勢，在房地產貸款市場中占據主導地位，從發放貸款總額來看，2023年工商銀行發放貸款總額達26.09萬億元，瑤瑤領先，其次為建設銀行和農業銀行，發放貸款總額分別為23.86萬億元和22.61萬億元。未來，隨著監管政策的收緊和市場競爭的加劇，我國房地產貸款市場集中度有望進一步提升。

2、頭部企業對比分析——建設銀行VS工商銀行VS農業銀行VS中國銀行

中國建設銀行股份有限公司是一家中國領先的大型商業銀行，為客戶提供公司金融業務、個人金融業務、資金資管業務等全面的金融服務，2023年末，建設銀行發放貸款和墊款總額23.86萬億元，較上年增加2.66萬億元，增幅12.57%，其中，個人住房貸款63865.25億元。

中國工商銀行股份有限公司致力于建設中國特色世界一流現代金融企業，工商銀行在保持資產質量穩定可控的基礎上，著力增強信貸結構與實體經濟的適配性，促進信貸投放精準直達。持續加大對綠色金融、制造業、普惠金融、戰略性新興產業、科技創新、鄉村振興等重點領域信貸支持力度。2023年末，各項貸款260864.82億元，比上年末增加28761.06億元，增長12.4%。其中，個人住房貸款62884.68億元。

中國農業銀行股份有限公司是中國主要的綜合性金融服務提供商之一，業務范圍還涵蓋投資銀行、基金管理、金融租賃、人壽保險等領域。截至2023年12月31日，農業銀行發放貸款和墊款總額226,146.21億元，較上年末增加28,507.94億元，增長14.4%，其中，個人住房貸款51708.22億元。

中國銀行股份有限公司擁有比較完善的全球服務網絡，形成了以公司金融、個人金融和金融市場等商業銀行業務為主體，涵蓋投資銀行、直接投資、證券、保險、基金、飛機租賃、資產管理、金融科技、金融租賃等多個領域的綜合金融服務體系。中國銀行切實履行國有大行責任，優化資金供給，加大對國家重大戰略、國民經濟重點領域和薄弱環節的支持力度，信貸結構持續優化，貸款總量實現較好增長，2023年末，集團客戶貸款總額199,617.79億元，比上年末增加24,090.18億元，增長13.72%。其中，人民幣貸款總額167,036.60億元，比上年末增加23,606.90億元，增長16.46%；外幣貸款總額折合4,600.11億美元，比上年末減少8.61億美元，下降0.19%。

從營收情況來看，2023年，工商銀行營業總收入明顯高于建設銀行、農業銀行和中國銀行，但中國銀行2023年營收入增速明顯高于其余三大行，2023年中國銀行營業總收入達6229億元，同比增長6.41%。從營收結構來看，2023年建設銀行、農業銀行和中國銀行營業收入主要來源于個人業務，占比分別為49.55%、52.47%和43.60%，而工商銀行營業收入主要來源于公司金融業務，占比高達46.62%，個人金融業務僅占39.49%。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.szxuejia.com）發布的《中國房貸行業市場全景調研及發展前景研判報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。