第一部分杭州房地產市場發展分析

第一章房地產行業相關概述 1

第一節 房地產概念闡釋 1

一、房地產的定義 1

二、房地產的特征 1

三、房地產的自然形態 1

四、房地產的類別 1

第二節 房地產行業概述 3

一、房地產行業的定義 3

二、房地產行業的主要領域 3

三、房地產行業的特點 4

四、房地產行業的地位 4

第三節 房地產市場分析的內容和特點 6

一、房地產市場分析的層次 6

二、房地產市場分析的內容 6

三、房產地市場分析的特點 7

四、提高房地產市場分析有效性的途徑 9

第二章中國房地產市場發展分析 10

第一節 中國房地產行業發展概述 10

一、中國房地產行業發展的進程 10

二、中國房地產與經濟發展的相關性 11

三、中國房地產行業發展特點 13

四、中國房地產開發模式的蛻變歷程 15

五、2018年房貸新政下的樓市變局 16

第二節 2015-2018年中國房地產景氣指數分析 19

一、2018年中國房地產景氣指數分析 19

二、2018年中國房地產景氣指數分析 20

第三節 2015-2018年中國房地產行業運行綜述 21

一、2018年房地產市場運行數據解讀 21

二、2018年我國房地產市場運行指標分析 22

（一）房地產開發投資情況 22

（二）房地產開發企業資金來源情況 26

（三）商品房建筑與銷售情況 28

（四）全國房地產市場價格變動情況 32

第三章杭州市房地產發展環境分析 36

第一節 杭州市宏觀環境概況 36

一、杭州行政區劃概況 36

二、杭州交通概況 39

三、杭州將積極培育十大特色潛力行業 40

第二節 杭州市經濟狀況 51

一、2018年杭州市經濟與社會發展概況 51

二、2018年杭州經濟運行分析 58

三、2018年杭州市場消費趨于活躍 經濟喜迎“開門紅” 59

四、杭州積極推動新經濟業態發展 60

五、杭州經濟技術開發區江東區塊正加速發展 64

六、杭州工業：建設大平臺 加快轉型升級新突破 71

第三節 杭州近期城市建設規劃 83

一、杭州規劃建設20大新城100個城市綜合體 83

二、杭州規劃建設六條生態帶 85

三、未來杭州濱江新城建設規劃 86

四、杭州大江東新城規劃建設三城一區 88

五、杭州編制運河新城概念規劃 90

六、杭州加快新城和城市綜合體規劃建設 91

第四章杭州房地產市場分析 94

第一節 杭州房地產市場概況 94

一、杭州房地產市場發展回顧 94

二、杭州房地產建造外立面掀起新風潮 101

三、2017年杭州房地產市場回顧 104

四、2018年杭州房地產市場發展分析 111

2018年1-4月杭州市房地產開發投資額為724.61億元，同比增長10.4%；2017年1-12月杭州市房地產開發投資額為2734.2億元，同比增長4.9%。

2016-2018年杭州市房地產開發投資額及增速

數據來源：國信房地產信息網，智研咨詢整理

2018年1-4月杭州市購置土地面積為36.03萬㎡，同比增長0%；2017年1-12月杭州市購置土地面積為147.17萬㎡，同比下降32.9%。

2016-2018年杭州市購置土地面積及增速

數據來源：國信房地產信息網，智研咨詢整理

2018年1-4月杭州市商品住宅開發投資額為425.58億元，同比增長4.5%；2017年1-12月杭州市商品住宅開發投資額為1713.12億元，同比增長9.8%。

2016-2018年杭州市商品住宅開發投資額及增速

數據來源：國信房地產信息網，智研咨詢整理

五、2018杭州房地產 開發商的“個性化”的時代 112

六、杭州房地產市場龍頭企業發展狀況分析 113

七、后危機時期的杭州房地產企業發展格局探討 123

第二節 2018年杭州房地產市場現狀 127

一、杭州13家房企入選2018中國房地產百強 127

二、2018年杭州房地產市場運行分析 128

第三節 杭州區域房地產市場分析 136

一、2018年余杭區房地產市場分析 136

二、蕭山房地產市場的主要發展特點 140

三、蕭山主城區房地產市場前景分析 141

第四節 杭州房地產市場競爭分析 142

一、外來房企進駐對杭州本土房企影響分析 142

二、杭州成房地產發展一線城市 上海房企涌向杭州 145

三、新勢力崛起，杭州地產圈或重排座次 146

第二部分杭州房地產細分市場分析

第五章杭州土地市場 149

第一節 土地市場的相關概念 149

一、土地市場概念 149

二、土地市場的特殊性 149

三、房價與土地成本 150

四、房價與地價 152

五、地價與土地供應 154

第二節 中國土地市場狀況 156

一、中國土地市場的特點 156

二、2018年中國土地市場的特點 156

三、2018年中國土地市場狀況分析 158

四、2018年土地市場的特點 160

五、2018年我國土地出讓收入情況 162

六、2018年我國土地市場狀況分析 163

七、2018年土地市場展望 164

第三節 杭州土地市場狀況 166

一、2018-2024年杭州土地市場七年分析 166

二、2018年杭州土地市場分析 171

三、2018年杭州市商業土地供應分析 175

四、2018年杭州宅地出讓大幅增長 176

五、五年內杭州停止別墅類房產項目土地供應 177

第四節 2018年杭州土地市場分析 178

一、2018年杭州土地市場 178

二、2018年杭州土地市場：重心北移 地鐵項目增加 185

第五節 中國土地政策及其對房地產市場的影響 189

一、我國土地政策對房地產業的調控機理及手段 189

二、我國出臺有關土地調控的新政策 192

三、中國土地調控新政策對房地產市場的六大影響解析 193

四、中國土地供應政策對房地產市場的影響剖析 195

五、2018年土地政策對房地產市場的主要影響 200

第六章杭州住宅市場 203

第一節 杭州住宅市場概況 203

一、杭州住宅市場：向區域分化、郊區化發展 203

二、2018年杭州住宅市場狀況分析 205

三、杭州高端住宅區域分布情況 218

四、2018年杭州出臺新政鼓勵自住型消費 219

第二節 2018年杭州住宅市場分析 220

一、整體市場分析 220

二、供應量分析 220

三、需求量分析 221

四、分區域市場分析 222

五、住宅銷量排名情況 227

第三節 2018年杭州住宅市場現狀分析 228

一、2018年杭州商品住宅市場狀況 228

第四節 未來三四年杭州住宅供應分析 244

一、總體供應展望 244

二、上城區住宅供應 245

三、下城區住宅供應 245

四、拱墅區住宅供應 246

五、江干區住宅供應 246

六、西湖區住宅供應 247

七、濱江區住宅供應 248

八 之江住宅供應 249

九、下沙區住宅供應 249

第五節 杭州住宅市場發展趨勢分析 250

一、未來幾年杭州市高端住宅供應將大增 250

二、杭州城北數千畝土地住宅開發前景看好 251

三、2018-2024年杭州保障性住房建設規劃 255

四、杭州高端物業有望向高層豪宅發展 256

五、未來3-5年杭州住宅供應量逼近1800萬平方米 258

第七章杭州別墅市場 266

第一節 中國別墅市場概況 266

一、中國別墅的發展沿革和南北差異 266

二、中國“第五代別墅”的六大基本定律 268

三、2018年我國別墅市場發展分析 268

四、定制化必將成為高檔別墅的重要開發模式 270

第二節 杭州別墅市場概況 274

一、杭州別墅市場的四個發展階段 274

二、別墅用地被禁七年 杭州卻催生諸多“類別墅” 276

三、杭州別墅排屋的主要創新模式 279

四、杭州別墅逐漸從第二居所向第一居所過渡 282

五、杭州別墅產品還需加強創新 283

六、杭州迎來排屋上市潮 低碳理念成最新亮點 284

七、2018杭州品質華宅榜 別墅排屋榜 285

八、2018年杭州別墅市場前瞻 287

第三節 杭州別墅排屋的主要板塊簡析 289

一、西溪板塊 289

二、閑林板塊 289

三、小和山板塊 290

四、之江板塊 290

五、良渚板塊 290

六、湘湖聞堰板塊 290

七、臨平板塊 291

八、青山湖板塊 291

第八章杭州商業地產市場 292

第一節 中國商業地產概況 292

一、商業房地產概述 292

二、金融危機背景下中國商業地產市場呈現四大特點 295

三、2018年中國商業地產市場狀況 296

四、2018年開發商扎堆商業地產 一線城市新增商業項目面臨井噴 301

五、樓市火爆引外資巨頭關注 境外商業地產中國找錢 303

六、2018年房地產新政之下商業地產機遇分析 305

第二節 杭州商業地產市場分析 308

一、杭州市商業發展歷程及未來商業格局 308

二、杭州市商業格局分析 311

三、2018年杭州市商業發展狀況分析 334

四、2018年杭州市商業地產發展分析 337

五、開發商自持有物業漸成杭州商業地產主流 341

第三節 2018年杭州商業地產投資及發展趨勢分析 345

一、2018年商業地產掃描 345

二、2018年杭州商業地產整裝起航 348

三、盤點2018年杭州樓市即將面市的全新商業項目 351

第九章杭州寫字樓市場 354

第一節 杭州寫字樓市場概況 354

一、杭州寫字樓市場的發展概況 354

二、杭州寫字樓市場的分布特點 355

三、杭州寫字樓市場發展成熟度尚待提升 358

四、杭州市寫字樓市場價格分析 359

五、杭州市寫字樓市場供應分析 361

第二節 杭州寫字樓市場發展動態 363

一、杭州高端商務寫字樓快速發展 363

二、杭州寫字樓形態升級 企業投資更理性 369

三、杭州高端商務地產市場首現全球租賃寫字樓 372

四、杭州寫字樓物業管理的發展新態勢 375

第三節 2015-2018年杭州寫字樓市場分析 378

一、2018年杭州寫字樓市場狀況分析 378

二、2018年杭州寫字樓市場狀況分析 380

三、2018年杭州寫字樓市場分析 384

第四節 杭州寫字樓市場投資分析及展望 387

一、杭州寫字樓市場投資行情分析 387

二、杭州錢江新城寫字樓市場投資前景分析 389

三、杭州寫字樓市場未來展望 390

第十章杭州商鋪地產市場 392

第一節 商鋪概述 392

一、商鋪的定義 392

二、市場類商鋪的概念 399

三、商業街商鋪的概念 399

第二節 商鋪投資 401

一、商鋪投資的種類 401

二、商鋪投資與其他投資的區別 401

三、投資商鋪五要素 403

四、投資商鋪技巧 403

五、購買商鋪注意事項 405

第三節 杭州商鋪市場發展分析 406

一、杭州商鋪市場價值分析 406

二、2018年杭州商鋪市場成交情況分析 410

三、2018年杭州商鋪租賃市場發展態勢 411

四、2018年杭州商鋪市場狀況 414

第四節 杭州各種類型商鋪市場分析 416

一、杭州社區商鋪發展分析 416

二、杭州地下商鋪有待發展 418

三、地鐵建設帶動杭州沿線商圈商鋪發展 419

四、杭州高端社區商鋪走俏市場 422

五、杭州經濟適用房商鋪投資價值分析 423

第五節 杭州商鋪投資分析 424

一、杭州商鋪投資客青睬于偏遠商鋪 424

二、杭州近郊商鋪投資掀起熱潮 426

三、杭州商鋪投資的風險分析 428

四、杭州商鋪投資價值規律分析 429

五、成交價普超4萬 杭州地鐵未通商鋪先“熱” 429

第十一章杭州二手房市場 434

第一節 二手房概述 434

一、二手房的概念及種類 434

二、二手房專有名詞的概念 434

三、分析二手房升值的特點 435

第二節 杭州二手房市場概況 436

一、淺析杭州二套房貸收緊政策對二手房市場的影響 436

二、杭州最具備投資價值的幾類二手房 437

三、門店側重租賃 2018年房產新政下杭州中介行業謀求破局 439

第三節 2015-2018年杭州二手房市場分析 442

一、2018年杭州二手房市場分析點評 442

二、2018年杭州市二手房市場剖析 451

三、2018年杭州市二手房市場分析 458

第三部分杭州房地產重點企業與營銷分析

第十二章杭州房地產行業重點企業 469

第一節 綠城房地產集團有限公司 469

一、公司簡介 469

二、綠城房產品牌分析 470

三、2018年綠城房地產銷售額突破530億 474

四、2018年綠城地產待售項目金額及走勢預測分析 476

第二節 杭州濱江房產集團股份有限公司 478

一、公司簡介 478

二、2018年濱江集團經營狀況分析 478

三、2018-2024年濱江集團財務分析 483

四、2018年濱江集團經營狀況分析預測 489

五、濱江集團最新發展動態 489

六、濱江集團，四大變革力促“升級” 490

第三節 金都房產集團有限公司 492

一、公司簡介 492

二、2018年金都集團各項目全面開花 銷售額沖70億 492

三、金都集團打造行業品質標桿 494

四、2018年公司最新發展動態 496

第四節 新湖中寶股份有限公司 500

一、公司簡介 500

二、2018年新湖中寶經營狀況分析 501

三、2018-2024年新湖中寶財務數據分析 504

四、2018年新湖中寶經營狀況分析 510

五、2018年新湖中寶最新發展動態 510

第五節 浙江昆侖置業集團 511

一、公司簡介 511

二、2018年昆侖置業在逆境中穩健前行 512

三、昆侖置業步入品牌上升的快速通道 513

三、轉戰二、三線城市趨勢下，2018年杭州依然是昆侖置業主戰場 514

第六節 眾安房產 514

一、公司簡介 514

二、眾安房產品牌分析 515

三、2018年眾安房產經營狀況分析 515

第七節 萊茵達置業股份有限公司 516

一、公司簡介 516

二、2018年萊茵置業經營狀況分析 517

三、2018-2024年公司財務數據分析 519

四、2018年萊茵置業經營狀況分析 524

五、萊茵置業：爭做長三角二線城市領跑者 525

第八節 其他企業介紹 526

一、坤和建設集團股份有限公司 526

二、野風集團房地產股份有限公司 527

三、浙江國際嘉業房地產開發有限公司 528

四、杭州宋都房地產集團有限公司 528

五、杭州開元房地產集團有限公司 529

六、中大房地產集團有限公司 530

第十三章杭州房地產營銷分析 531

第一節 房地產市場銷售渠道 531

一、傳統銷售渠道 531

二、新型銷售模式 532

三、渠道選擇的要素考慮 533

第二節 房地產行業營銷概況 534

一、中國房地產營銷已進入第三輪變革時代 534

二、中國房地產行業危中有機的銷售轉型之途 535

三、中國房地產營銷存在的問題 538

四、中國房地產營銷的方向及趨勢 541

第三節 房地產企業的綠色營銷分析 543

一．房地產綠色營銷概念 543

二、房地產綠色營銷在中國的發展與演化 547

三．房地產企業實施綠色營銷的必要性和可行性 549

四、房地產企業實施綠色營銷對策探究 551

五.政府對房地產企業實施綠色營銷的支持 559

第四節 房地產企業網絡營銷分析 561

一、房地產企業開展網絡營銷的優勢 561

二、房地產企業開展網絡營銷的問題 563

三、房地產企業實現網絡“贏銷”的主要策略 563

四、2018年中國房地產企業網絡營銷投入分析 564

第五節 房地產行業整合營銷分析 575

一、房地產整合營銷的內涵 575

二、實施房地產整合營銷的必要性 576

三、如何有效地實施房地產整合營銷 577

第六節 房地產市場營銷策略探討 578

一、房地產市場營銷價格策略分析 578

二、新形勢下房地產的服務式營銷 579

三、房地產低成本營銷策略分析 581

四、房地產項目的小眾營銷模式分析 583

第四部分杭州房地產政策環境與趨勢

第十四章房地產政策環境分析 586

第一節 中國房地產業的國家調控分析 586

一、2018年房地產行業宏觀調控政策回顧 586

（一）土地政策方面 586

（二）金融政策方面 586

（三）稅收政策方面 587

（四）保障性住房體系的建設 588

二、2018年房地產行業主要政策分析 588

三、2018年“新國十條”對房市的影響解析 603

四、2018年中國房地產信貸政策分析 604

五、2018年房地產市場后續政策預測 606

第二節 杭州房地產政策分析 607

一、杭州規定3萬平方米以下新盤須一次性預售 607

二、2018年杭州市出臺二十四條措施穩定樓市 609

三、房地產稅稅率內外統一對杭州樓市影響不大 610

四、2018年杭州率先收緊二套房貸政策 611

五、2018年杭州推出房地產新政策 鼓勵自住型消費 612

六、2018年杭州房地產24條新政出臺 613

七、促進杭州房地產市場和諧發展的政策探討 617

第三節 中國房地產政策法規介紹 621

一、中華人民共和國土地管理法 621

二、中華人民共和國城市房地產管理法 636

三、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定 646

四、房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 652

第四節 杭州市政策法規介紹 662

一、杭州市城市房地產開發經營管理若干規定（2003年修正） 662

二、杭州市國有土地使用權招標拍賣管理辦法 666

三、杭州市房屋權屬登記信息查詢實施細則 675

四、杭州市房屋租賃管理規定 678

五、外地人在杭購房入戶試點辦法 683

六、關于促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見 685

第十五章2018-2024年杭州房地產發展趨勢展望 690

第一節 2018-2024年中國房地產的發展趨勢 690

一、2018年房地產市場分析 690

二、2018年調控新政下房地產市場未來或經三個階段 691

三、2018年房地產市場走勢預測 692

四、未來十年中國房地產市場仍具高成長性 694

五、網絡時代房地產的發展趨勢 696

六、中國房地產市場營銷的發展趨勢 698

第二節 2018-2024年杭州房地產業發展趨勢 700

一、2018年杭州房地產市場走勢分析 700

二、未來杭州房地產市場展望 702

三、杭州市域總體規劃主要內容簡介 703

第五部分杭州房地產投融資策略

第十六章2018-2024年房地產行業投資策略探討 723

第一節 中國房地產市場投資概況 723

一、中國房地產投資宏觀環境 723

二、中國房地產開發投資占GDP近10% 725

三、我國主要城市房地產開發吸引力分析 726

四、2018-2024年中國房地產開發投資概況 728

五、二三線城市是中國房地產未來投資熱點 728

六、中國房地產仍是國內外投資者追逐重點 729

第二節 杭州房地產市場投資的主要關注點 729

一、中小戶型住宅 729

二、酒店式公寓 730

三、排屋別墅 730

四、商業地產 731

五、寫字樓 731

第三節 房地產投資的風險 732

一、中國房地產投資風險概況 732

二、房地產開發的法律風險及其防范 734

三、房地產投資風險的防范策略 737

四、房地產投資風險的識別方法及其控制措施 738

第十七章2018-2024年房地產行業融資策略探討 742（ZYPX）

第一節 中國房地產融資渠道的多元化 742

一、銀行貸款 742

二、上市融資 742

三、房地產債券融資 743

四、夾層融資 743

五、房地產信托 743

六、海外地產基金 744

七、房地產信托投資基金（REITS） 745

八、其他方式 746

第二節 中國房地產融資現狀 747

一、我國房地產融資市場發展概況 747

二、我國房地產融資市場的主要特點 750

三、并購貸款成大型房地產企業融資新興渠道 752

四、我國房地產融資市場發展趨勢分析 752

第三節 房地產信托投資基金拓寬融資渠道 754

一、房地產投資信托基金的基本概念與特點 754

二、發展房地產投資信托基金的重要意義 755

三、中國房地產信托投資基金發展概況 756

四、中國發展房地產投資信托基金面臨的問題及政策建議 757

第四節 房地產企業融資能力研究 758

一、內源融資能力 759

二、權益融資能力 760

三、負債融資能力 763

第五節 房地產融資存在的問題及發展策略建議 767

一、我國房地產企業融資存在的主要問題 767

二、房地產企業的融資對策 769

三、房地產融資方式創新的思路分析 770

四、房地產融資方式的選擇 772

圖表目錄

圖表：2018年國房景氣指數 20

圖表：2015-2018年國房景氣指數及主要分類指數走勢 20

圖表：2015-2018年累計固定資產投資與房地產開發投資增長率變動趨勢 22

圖表：2015-2018年累計不同用途房地產開發投資構成情況 23

圖表：2015-2018年累計不同用途房地產開發投資增長率變動情況 24

圖表：2015-2018年累計不同地區房地產投資額完成情況 25

圖表：2015-2018年累計東、中、西部地區房地產投資增長率變動趨勢 25

圖表：2015-2018年累計全國房地產開發企業資金來源構成情況 26

圖表：2015-2018年累計全國房地產開發企業資金來源構成增長率變動趨勢 27

圖表：2015-2018年累計全國房地產土地購置與開發面積及同比增長率變動趨勢 28

圖表：2015-2018年累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢 29

圖表：2015-2018年累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 29

圖表：2015-2018年累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 30

圖表：2015-2018年累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 31

圖表：杭州行政區劃狀況 38

圖表：2018年杭州市生產總值與增長示意圖 51