5月經濟需求下滑明顯

    銷售的升溫并不意外。盡管樓市調控政策密集出臺，但很多熱點城市仍然推出了落戶新政等對沖措施。在資金壓力下，部分房企加快推盤節奏，并做出一定程度的價格折讓。

    6月14日，國家統計局發布5月宏觀經濟數據。在5月樓市升溫的情況下，房地產數據明顯改善。

    今年前5月，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個百分點。自去年7月以來的10個月間，銷售面積增速首度出現反彈。同期的銷售額增速達到11.8%，增幅擴大2.8個百分點，出現最近10個月的第二次反彈，上次反彈發生在歲末年初。

    受此影響，房企資金到位增速明顯擴大。其他指標中，土地購置面積增速再度轉正，施工和新開工都在加速，房地產開發投資增速則繼續維持在10%以上的水平。

    銷售的升溫并不意外。盡管樓市調控政策密集出臺，但很多熱點城市仍然推出了落戶新政等對沖措施。在資金壓力下，部分房企加快推盤節奏，并做出一定程度的價格折讓。

    華創證券指出，自2016年8月蘇州和廈門等核心二線城市重啟限購算起，本輪房地產調控目前已歷時23個月，超過以往兩輪調控的時長。在這種情況下，需求反彈的動力仍然存在，未來樓市將可能進入一段博弈期。

    供需兩端均旺盛

    5月樓市的升溫局面，在供需兩端都有體現。在需求端，5月單月的商品房銷售面積達到1.42億平方米，雖然不及3月份的水平，但仍比4月增長了17.5%，同比增長8%。銷售額方面，5月單月的環比和同比增速分別為18.2%和17.7%。

    這與市場的直觀感受頗為一致。成都某房企人士向21世紀經濟報道表示，從4月開始，政府部門就對預售證的審核有所松動，5月“過審”的項目明顯增多，以求在一定程度上緩解成都市場“萬人搖號”的緊張局面。

    北京朝陽區鏈家房地產經紀人也指出，近期門店帶看情況明顯增多，其所在的東五環定福莊區域，二手房成交量有所增加，部分房源的成交價格也已出現提升。

    中信建投認為，5月市場升溫的原因主要有三個，一是預售證釋放邊際改善；二是今年龍頭房企推盤節奏提前；三是融資難度加大倒逼更多房企加速推盤兌現現金流。

    此外，在經歷了長時間的樓市調控后，需求正在謀求釋放。本輪房地產調控自 2016 年 8 月蘇州和廈門等核心二線城市重啟限購開始，目前已經歷時23個月，且不見松綁。而在2010-2011年、2013-2014年的兩輪周期中，樓市調控分別歷時21個月和16個月。

    熱點城市不斷推出的落戶新政，疊加了這部分需求，也被認為是此輪市場升溫的推手。據天津市人力資源和社會保障局消息，自5月16日發布人才新政至21日，天津共直接落戶5800人，領取調檔函的27000多人。

    正因如此，盡管5月單月各地出臺了刷新紀錄的50次調控政策（中原地產數據），但仍被各項利好所抵消，最終導致“紅五月”的出現。

    供給端的數據繼續旺盛。前5月，全國房地產開發投資41420億元，同比名義增長10.2%，增速連續三個月維持在10%以上的水平。房企購地面積增速，由前4月的-2.1%，轉為2.1%。房企施工面積和新開工面積增速也均有所擴大。

    由于供需雙雙改善，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）從4月的101.37提高至5月的101.58，實現了自去年7月以來的最大漲幅。

    價格博弈或將深化

    5月市場升溫，也使房企的資金狀況得以改善。今年前5月，房地產開發企業到位資金62003億元，同比增長5.1%，增速創今年以來的新高，比1-4月份提高3個百分點。

    但華泰證券認為，這難以掩蓋房企融資環境的趨緊。因為新增資金主要來源于定金及預收款、自籌資金。國內貸款依然延續同比負增長態勢，說明開發貸和非銀渠道依然趨緊。

    華泰證券指出，在融資端持續收緊的情況下，政府和房企之間的價格博弈可能發生變化。一方面，房企為加速資金回籠，可能在價格方面做出讓步；另一方面，政府也有意通過擴大供給，緩解熱點城市的供需缺口，避免一二手房價倒掛所帶來的投機過熱。

    中原地產首席分析師張大偉也認同“博弈”的觀點，但他表示，房價仍然具備上漲的動力，應警惕需求爆發導致的房價失控。

    其理由在于，當前庫存創下最近46個月的新低。而且從區域上看，在一二線進入補庫存后，三四線也開啟庫存短缺時代。因此，短期來看，供需缺口并不容易填補。

    張大偉表示，從統計局的數據可以看出，商品房的銷售額上漲幅度與商品房銷售面積的漲幅差距在拉大，“這證明了房價上漲幅度在加快。”

    房企的態度較為謹慎。某閩系上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，政策變化仍是未來的影響因素。“到目前為止，調控政策并沒有松動的跡象，而且隨時可能加碼。”他說。因此，5月市場的回暖，究竟是反彈的先兆，還是曇花一現，目前尚需觀察。

    但他同時表示，至少不會對市場過于悲觀。因為從部分熱點城市的搶房現象中可以看出，市場需求已經累計到足夠的規模，并有能力為市場提供支撐。